作者｜張茂榮

房地產(chǎn)爭(zhēng)議解決專(zhuān)家、信榮律師團(tuán)隊(duì) 首席律師

主攻：房地產(chǎn)大要案、小產(chǎn)權(quán)房（含農(nóng)民樓、歷史違建、綠本房）拆遷買(mǎi)賣(mài)析產(chǎn)糾紛

今有網(wǎng)友咨詢：其一次性付款，購(gòu)買(mǎi)了恒大商務(wù)公寓并已入住使用，現(xiàn)發(fā)現(xiàn)恒大”先賣(mài)后押“（出售后又抵押給他人融資），如恒大不能履行債務(wù)，自己可否對(duì)抗抵押權(quán)人？

這是一個(gè)非常現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，本質(zhì)是購(gòu)房者的”占有使用權(quán)“可否對(duì)抗抵押權(quán)人的”抵押優(yōu)先權(quán)“，即：如抵押權(quán)人起訴并查封執(zhí)行房屋，購(gòu)房者是否有權(quán)要求排除執(zhí)行。

就權(quán)利性質(zhì)來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同，與開(kāi)發(fā)商形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系，購(gòu)房者要求開(kāi)發(fā)商辦理過(guò)戶轉(zhuǎn)移登記的權(quán)利性質(zhì)為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而抵押權(quán)則屬于《民法典》第三百九十四條明確規(guī)定享有優(yōu)先受償權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先原則，一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者是不能對(duì)抗抵押權(quán)人的。

物權(quán)優(yōu)先并非絕對(duì)，特殊情況下，債權(quán)亦可以突破物權(quán)得以優(yōu)先保護(hù)，如基于生存居住權(quán)而產(chǎn)生的消費(fèi)者購(gòu)房請(qǐng)求權(quán)，與之對(duì)應(yīng)的規(guī)定是原《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》，但該批復(fù)因《民法典》的實(shí)施，已于2021年1月1日廢止，廢止后就消費(fèi)者購(gòu)房請(qǐng)求權(quán)是否優(yōu)先于工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)甚至抵押權(quán)已無(wú)明確規(guī)定。

筆者認(rèn)為，刪除消費(fèi)者購(gòu)房請(qǐng)求優(yōu)先權(quán)規(guī)定并非是對(duì)其優(yōu)先權(quán)的全面否定，符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（簡(jiǎn)稱(chēng)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十九條規(guī)定情形的消費(fèi)者請(qǐng)求權(quán)仍優(yōu)先于抵押權(quán)，并可以排除包括抵押權(quán)在內(nèi)就所購(gòu)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行，即：

金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。

對(duì)照該規(guī)定，回到上述網(wǎng)友問(wèn)題：因該網(wǎng)友所購(gòu)房屋系商務(wù)公寓而非住宅，不符合“所購(gòu)商品房系用于居住”的優(yōu)先要件，故無(wú)法依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條排除抵押權(quán)人的查封執(zhí)行。

看到這里，購(gòu)買(mǎi)商業(yè)物業(yè)未過(guò)戶被抵押或查封的您是否心里拔涼拔涼了？筆者不以為然：法律是死的，人是活的，這世界從來(lái)都沒(méi)有絕對(duì)可行或不可行的事，正所謂山不轉(zhuǎn)水轉(zhuǎn)，水不轉(zhuǎn)人轉(zhuǎn)，“條條大路通羅馬”，此路不通那路通......

優(yōu)先不了抵押權(quán)，排除不了查封執(zhí)行，還可以審查抵押權(quán)的合法性??！別忘了，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”是以擔(dān)保物權(quán)合法有效為前置條件的，如果不合法自然不適用，如果不適用，購(gòu)房者自然可以優(yōu)先并排除執(zhí)行。

可能您會(huì)說(shuō)，已經(jīng)辦理了登記的抵押權(quán)怎么可能有問(wèn)題呢？——筆者說(shuō)了，這世間就沒(méi)有絕對(duì)之事，恒大將房子賣(mài)給您并實(shí)際交付，再行抵押必然屬于惡意，抵押權(quán)人是否存在惡意？（行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效），即便不存在惡意，是否存在不合規(guī)抵押？......

鑒于網(wǎng)友是免費(fèi)咨詢，事關(guān)抵押權(quán)人巨大利益，筆者不便詳述，如有興趣，可看筆者案例自悟：《經(jīng)典案例｜購(gòu)商鋪18年，突遭不明身份人持證驅(qū)逐，再遭千萬(wàn)抵押，歷時(shí)三年成功追回！》（如果您覺(jué)得枯燥，也可以看精彩無(wú)限的樓事情景劇《樓市奇案！“渾然不知”自己房子十一年前被登記他人名下多次抵押，“有驚無(wú)險(xiǎn)”律師助力耗時(shí)三年終維權(quán)成功！》）。

需要說(shuō)明的是，符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的購(gòu)房者并不能排除抵押優(yōu)先權(quán)，即《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條與第二十七條沖突時(shí)，優(yōu)先適用第二十七條。

注：本文涉及《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七、二十八、二十九條的沖突適用，第二十八條內(nèi)容為：金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。

總結(jié)：

恒大”先賣(mài)后押“損害購(gòu)房者利益，符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定者，購(gòu)房請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)并可以排除查封執(zhí)行，不符合者，或可，或不可！