來(lái)源：朱羅紀(jì)

昨天有個(gè)確診案例的新聞，引起了我的注意。

惠州昨天疫情通報(bào)，一位25歲的夏同學(xué)確診，他在深圳羅湖區(qū)南湖街道上班，家住大亞灣西區(qū)街道美岸棲庭。

這是一個(gè)典型的“深惠通勤族”。看到這個(gè)，我當(dāng)時(shí)想起，之前深圳流傳著一句話：要深圳人吃好一點(diǎn)，不要到流調(diào)的時(shí)候都是隆江豬腳飯。我這里來(lái)套路一下：深圳人的流調(diào)里，不僅有隆江豬腳飯，還有來(lái)回3小時(shí)的深惠通勤公交站。

我想結(jié)合這個(gè)案例，和讀者們?cè)倭囊幌禄葜葙I(mǎi)房。先前我已經(jīng)寫(xiě)了一些文章，大家可以回顧：《“像惠州一樣的城市”，適合什么樣的人群去買(mǎi)？》、《惠州未來(lái)五年的機(jī)遇和挑戰(zhàn)》、《惠州應(yīng)該減少賣地》。恰逢春節(jié)以來(lái)，關(guān)于惠州房?jī)r(jià)大跌的文章很多，很多群里也又一次燃起“惠州買(mǎi)房是大坑”的討論，主流的意見(jiàn)高度統(tǒng)一，絕不能去惠州買(mǎi)房子。昨天一群友說(shuō)有40萬(wàn)現(xiàn)金，月入2萬(wàn)，因?yàn)榻Y(jié)婚想在深圳買(mǎi)個(gè)小產(chǎn)權(quán)房，問(wèn)大家的意見(jiàn)。我自己想不出，他這個(gè)資金不去惠州能去哪里，大家也幫忙出出主意。?

01

首先看這位夏同學(xué)的案例。

他每天早上大約7:30左右先從家中步行到一個(gè)公交站，然后坐公交車到大亞灣“交管總站”公交站，再坐悠悠巴士到深圳羅湖老街，在9:30前趕到公司，這個(gè)時(shí)間大概是1.5個(gè)小時(shí)多些。然后是下午6點(diǎn)多下班，再坐悠悠巴士從羅湖老街到大亞灣區(qū)科技路，轉(zhuǎn)乘公交車回家，大約8點(diǎn)多到家，大約是1個(gè)半小時(shí)。

也就是說(shuō)，夏同學(xué)每天往返在路上大約要花3個(gè)小時(shí)。我測(cè)了一下，如果是駕車出行，走惠深沿海高速，距離大約是60公里，耗時(shí)要52分鐘（不塞車的情況下）。

他這個(gè)樓盤(pán)在中介平臺(tái)上顯示掛盤(pán)價(jià)是8298元/平米，低于大亞灣西區(qū)均值?？醋邉?shì)，去年四季度以來(lái)，大概率是沒(méi)有二手成交的。樓盤(pán)大概2016年竣工，有2000多套單位。

這樣的案例在真實(shí)市場(chǎng)其實(shí)很多見(jiàn)，只是大家不關(guān)注罷了（能到惠州去買(mǎi)房子的人，在深圳的買(mǎi)房群里，那都是“不受關(guān)注的窮人”了）。最近還有一位粉絲說(shuō)，她去年在澳頭鎮(zhèn)合生濱海城買(mǎi)了一套房，原因是：要結(jié)婚了，需要一套房子安頓下來(lái)，買(mǎi)在惠州覺(jué)得也不錯(cuò)，希望再努力打拼，以后換到深圳來(lái)。

類似的個(gè)案無(wú)窮盡，他們每個(gè)工作日都像上位夏同學(xué)一樣，奔波往返在深惠之間。大數(shù)據(jù)上看，依據(jù)廣州規(guī)自局去年8.16發(fā)布的《2020年廣州市交通發(fā)展年報(bào)發(fā)布》披露：深惠之間，每天的跨城出行人次超過(guò)50萬(wàn)。排名第一是廣佛，每天跨城出行人次達(dá)到176.3萬(wàn)，其次是深莞，120.8萬(wàn)。深惠（莞惠也是）之間的每日跨城通行量，排在第三或第四位。這個(gè)里面自然有很多非通勤，但通勤量達(dá)到數(shù)萬(wàn)人我想是必定有的。

另外，之前文章已列舉?；葜?020年七普人口升到604萬(wàn)，10年累增145萬(wàn)人口。其中，大亞灣+惠陽(yáng)占63.9萬(wàn)人（44%）。這兩個(gè)區(qū)域是惠州各區(qū)人口增加最快的，大亞灣最高，10年累增131%（增加25.2萬(wàn)人）；惠陽(yáng)第二，10年累增68%（增加38.7萬(wàn)人），兩區(qū)10年合計(jì)增加約64萬(wàn)人。大家應(yīng)該都清楚這兩個(gè)區(qū)與深圳的關(guān)系，我們完全有理由相信：這新增的64萬(wàn)人口，相當(dāng)大一部分都是來(lái)自深圳（就算是3成，也是20萬(wàn)人）。

即是，無(wú)論從個(gè)人感知還是大數(shù)據(jù)，過(guò)去10年里，深圳人口快速流向東莞惠州的趨勢(shì)，既無(wú)比真實(shí)又不可阻擋。這一點(diǎn)提醒我們這些做地產(chǎn)觀察的，必須要正視：越來(lái)越多人在深圳工作而在惠州居住這樣一個(gè)基本事實(shí)——而這還是在深圳都市圈內(nèi)毫無(wú)地鐵連通的情況下。?

02

從這里，我們提煉我們的看法，那就是：現(xiàn)在市面上有關(guān)惠州（是坑）的買(mǎi)房理論，涵蓋不了真實(shí)的市場(chǎng)事實(shí)。不一定是錯(cuò)在結(jié)論，但是邏輯上一定是錯(cuò)了。主流的惠州買(mǎi)房理論，依然單一延續(xù)的是“投資升值論”，而不包含“剛需自住論”。邏輯出發(fā)點(diǎn)錯(cuò)了，其它就全錯(cuò)了。

我覺(jué)得一個(gè)粉絲說(shuō)的比我好，我引他的話：我們現(xiàn)在的很多買(mǎi)房理論里，是沒(méi)有“家”的。要知道，世上有很多“窮人”（相對(duì)概念），他們買(mǎi)不起像深圳這樣的城市的房子，但他們也要結(jié)婚、生娃、也要有一套房子、一個(gè)家。坪山4萬(wàn)、光明4萬(wàn)5 的房子，在深圳已是最便宜的，但他們買(mǎi)不起。甚至是沙井1.5-2萬(wàn)的小產(chǎn)權(quán)房，不能貸款的話他們也買(mǎi)不起，他們只能貸款買(mǎi)得起惠州8000、1萬(wàn)的房子。這樣的購(gòu)買(mǎi)行為，更多是一種解決人生重大問(wèn)題的手段選擇，而不是作為一種單純的資本投入。

源頭上清理不了這樣的邏輯混亂，我們?cè)谑忻嫔峡吹降馁I(mǎi)房理論，便會(huì)淪入“雞同鴨講”。你告訴他：不要去惠州買(mǎi)房，那里不漲價(jià)。但是他的問(wèn)題是：我錢(qián)就這幾十萬(wàn)，而我又必須要買(mǎi)一套房。

正如我先前所說(shuō)：誰(shuí)人不知廣深好？看你買(mǎi)了買(mǎi)不了。這個(gè)真實(shí)市場(chǎng)的狀況，我們必須要面對(duì)。承認(rèn)需求的多樣性，才能夠做出正確的分析。

這些是我對(duì)有關(guān)“惠州買(mǎi)房邏輯”上的一些不同看法，下面我們從房?jī)r(jià)運(yùn)行的角度來(lái)重新觀察，你也會(huì)發(fā)現(xiàn)，上面那種邏輯也是非常浮華的。?

03

其一，不可抹殺需求的多樣化。

房子首先是個(gè)商品，其次是個(gè)特殊商品。可惜我們經(jīng)過(guò)多年的周期，很多所謂的買(mǎi)房理論，已經(jīng)完全簡(jiǎn)化為“投資升值”，指向根本的需求分析已經(jīng)完全淪喪。大家買(mǎi)房子，不是為了“買(mǎi)對(duì)一套適合自己的房子”，而是只想著把房產(chǎn)作為發(fā)財(cái)致富的階層躍升手段。這個(gè)不能說(shuō)錯(cuò)，但絕不是買(mǎi)房的全部。

上面說(shuō)了，在珠三角，誰(shuí)都知道深圳好，廣州好，但買(mǎi)不起怎么辦呢？就這一個(gè)問(wèn)題，就可以把很多討論終止了。面對(duì)一些只能拿出幾十萬(wàn)首付但又必須買(mǎi)房子的人來(lái)說(shuō)，你的觀點(diǎn)是：不要買(mǎi)，在深圳租房子？事實(shí)顯然不是這么簡(jiǎn)單，需求不是這樣的，不同家庭的買(mǎi)房需求“多如天上星”，我們需要下沉到真實(shí)市場(chǎng)里去觀察供求的匹配。

很多文章一看便知是不了解去惠州買(mǎi)房的剛需心態(tài)，以為他們選擇惠州是“離開(kāi)深圳”，其實(shí)你只要是跟進(jìn)10位這樣的剛需就會(huì)知道：他們到惠州買(mǎi)房，不是離開(kāi)深圳，恰恰是不想離開(kāi)深圳。他們想在離深圳最近的地方安家，然后繼續(xù)在深圳這樣充滿活力、充滿機(jī)會(huì)的城市打拼，并渴望在某個(gè)時(shí)刻能夠把家搬回到深圳。

其二，分化是所有城市房地產(chǎn)的共同特征。

不同的城市，房地產(chǎn)有不同的價(jià)格走勢(shì)。相同的城市不同的區(qū)域，也同樣，分化可以很大。很多觀點(diǎn)在講惠州大亞灣、惠陽(yáng)的價(jià)格降得多，的確如此，我在惠州的同行反饋說(shuō)，惠陽(yáng)大亞灣基本上現(xiàn)在都是遍地8折了。前幾天甚至博羅一個(gè)項(xiàng)目，都打到了7.3折，價(jià)格回到了2017年。

但是只拿一個(gè)區(qū)域來(lái)去論證整個(gè)城市，道理上是錯(cuò)的。因?yàn)槟阍谏钲谫I(mǎi)房子，也一樣要考慮地段的問(wèn)題。在深圳，深圳灣最貴的價(jià)格和大鵬最便宜的價(jià)格，中間最大的差值可以達(dá)到15倍。在惠州，西湖邊上最貴的學(xué)區(qū)房和大亞灣的房子，價(jià)差也可以達(dá)到3倍。

是以，在惠州的大亞灣買(mǎi)房子，賺不到錢(qián)，以此論證惠州是坑。但是你在深圳的東部買(mǎi)房子買(mǎi)，也一樣賺不到錢(qián)，但深圳顯然不是坑。

本質(zhì)沒(méi)有不同，只是程度不同，惠州房地產(chǎn)的問(wèn)題更突出，波動(dòng)起來(lái)更加的刺激。

其三，房?jī)r(jià)總是有周期波動(dòng)。

房地產(chǎn)是個(gè)周期性行業(yè)，房?jī)r(jià)總是周期性波動(dòng)，景氣循環(huán)的四個(gè)周期它都具備。大亞灣跌，深圳其實(shí)也在跌。并不是說(shuō)，集萬(wàn)千美好于一身的深圳，永遠(yuǎn)上漲，永遠(yuǎn)不跌，從來(lái)沒(méi)有這樣的事實(shí)存在。如果連深圳這樣的城市，都會(huì)跌，其它地方跌，并且跌得更多，是非常合理的。對(duì)待這個(gè)，要平靜一些，沒(méi)什么大不了的，還是回到城市的基本面去。

簡(jiǎn)單一句話講：在深圳都市圈范圍內(nèi)，所有的城市都要看深圳的臉色。跌的話都會(huì)比深圳的跌得多，反彈回漲的話也都要等深圳先漲。這是過(guò)去無(wú)數(shù)次的歷史周期驗(yàn)證了的。

04

這是我認(rèn)為一些不同的地方，依據(jù)這樣的邏輯，如果你只是想買(mǎi)房賺錢(qián)，我當(dāng)然不贊同你把錢(qián)投到惠州去。實(shí)際上這一點(diǎn)根本不需要強(qiáng)調(diào)，大部分人使用常識(shí)就可以明白答案了。但顯然，你能這樣想，那很可能說(shuō)明你根本不是“買(mǎi)房屆的窮人”了，不是窮人當(dāng)然可以隨便一點(diǎn)啦。

但如果你根本買(mǎi)不起深圳、買(mǎi)不起東莞的剛需，就是你屬于那種“深圳都市圈買(mǎi)房屆最窮的一群人”，我不覺(jué)得選擇惠州做一個(gè)“深惠通勤族”是錯(cuò)的。的確會(huì)像上面那位夏同學(xué)一樣辛苦奔波，但是只要是交通能夠忍受，家人住的舒服一點(diǎn)，孩子能夠受到好一點(diǎn)的教育，那就是買(mǎi)對(duì)了。這個(gè)人群很龐大，或者說(shuō)，他們就是“新市民人群”，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，1萬(wàn)來(lái)塊的單價(jià)，能夠?qū)崿F(xiàn)與深圳通勤，在這個(gè)都市圈，除了惠州、中山（深中通道開(kāi)通后），還能有更多的選項(xiàng)嗎？

買(mǎi)房是為了生活，生活不單單只有買(mǎi)房。每一個(gè)人都會(huì)根據(jù)自身的實(shí)際情況，來(lái)做出他認(rèn)為在當(dāng)下最適合的一種決策。我們要相信買(mǎi)家的智慧，哪怕他不怎么懂是樸素的想法。我們要相信每一個(gè)買(mǎi)家是能夠憑借自己的能力做出正確的判斷的，當(dāng)很多人去嘲笑諷刺到惠州買(mǎi)房的同學(xué)時(shí)，我們也可以反過(guò)來(lái)想一想：一定是有什么動(dòng)力在支撐著他們，讓這一幫“買(mǎi)房屆最窮的一群人”寧愿到惠州買(mǎi)房不賺錢(qián)，也不愿意直接離開(kāi)。

我當(dāng)然很清楚惠州所存在的問(wèn)題，這些在過(guò)往都提醒了，惠州一直把自己陷入到“土地財(cái)政”的惡性循環(huán)里，道理上惠州需要減少賣地，但是實(shí)際上它越賣越多，就像鴉片上癮一樣。

我們解決不了這樣的問(wèn)題，真正需要提請(qǐng)面對(duì)的，反而是深圳。從我們2016年提起通過(guò)都市圈建設(shè)衛(wèi)星城、增加住房供應(yīng)開(kāi)始，已經(jīng)6年過(guò)去了。深圳都市圈的地鐵聯(lián)通，建設(shè)“軌道上的大灣區(qū)”，推進(jìn)的太慢了?。ㄅc廣佛地鐵相比，更是已經(jīng)慢得超過(guò)了10年?。┥钲谛枰臃e極的考慮，更快的把地鐵拉到東莞、惠州去。

上面說(shuō)的兩地跨城通勤已有數(shù)十萬(wàn)之巨，居住在惠州的深圳人，也有數(shù)十萬(wàn)之巨，這個(gè)事實(shí)是如此的強(qiáng)勁有力。顯示人口自發(fā)的流動(dòng)，已經(jīng)不可阻擋。

假如深圳能夠更加積極的推動(dòng)，無(wú)論是對(duì)于在惠州構(gòu)建服務(wù)深圳的大規(guī)模衛(wèi)星城而言，還是對(duì)于有效緩解深圳房?jī)r(jià)過(guò)高的難題而言，以及對(duì)于改善這個(gè)日益龐大的“深（莞）惠通勤族”的生活質(zhì)量而言，都將有莫大的裨益。

這一件事，是戰(zhàn)略級(jí)的，根本不是臨深地區(qū)房?jī)r(jià)漲不漲那么簡(jiǎn)單的事，而是事關(guān)深圳都市圈能否最終成功的大問(wèn)題。我們殷切希望在未來(lái)的5年時(shí)間里，能夠看到確定性。