最近在購(gòu)房群里跟大家聊天，發(fā)現(xiàn)很多人的買(mǎi)房心態(tài)已經(jīng)變了。

過(guò)去只關(guān)心“哪個(gè)樓盤(pán)值得買(mǎi)，性?xún)r(jià)比高”，現(xiàn)在開(kāi)始操心“哪家房企負(fù)債低，現(xiàn)金流好”。

甚至有的朋友表示，他不敢買(mǎi)期房了。

的確，自2021年下半年以來(lái)，有部分房企因資金問(wèn)題導(dǎo)致的項(xiàng)目停工等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，其中也不乏行業(yè)龍頭，所以對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，比起撿漏、降價(jià)，“安全”顯得尤為重要。

去年年末，@深圳買(mǎi)房計(jì)劃 在社群里發(fā)起過(guò)一份問(wèn)卷調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示，在諸多對(duì)期房的擔(dān)心里，準(zhǔn)業(yè)主對(duì)收不到房的擔(dān)心排名第一位。

長(zhǎng)期以來(lái)，房企為了維持較高的投入回報(bào)率，大多選擇了一種“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的模式。事實(shí)證明，這種方式也非常見(jiàn)效。

而高杠桿是一把“雙刃劍”，面對(duì)較大的市場(chǎng)波動(dòng)，高杠桿往往意味著高風(fēng)險(xiǎn)。

為防范化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，避免房地產(chǎn)行業(yè)成為威脅金融安全的灰犀牛。2020年8月，官方發(fā)布針對(duì)房企融資的“三道紅線(xiàn)”，要求房企降杠桿。此后，又發(fā)布針對(duì)房貸管理的“兩道紅線(xiàn)”。

一時(shí)間，樓市風(fēng)聲鶴唳，有個(gè)別高杠桿房企開(kāi)始出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。

而房企流動(dòng)性危機(jī)產(chǎn)生的問(wèn)題，部分壓在了買(mǎi)房子的人身上。

去年下半年以來(lái)，因房企資金問(wèn)題導(dǎo)致的項(xiàng)目停工時(shí)有傳出。

能不能如期收房，收到什么樣的房子，變成了一種對(duì)運(yùn)氣的考驗(yàn)。

特別是在深圳這樣的城市，一套房子動(dòng)輒幾百萬(wàn)。對(duì)于大部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，需要傾全家之力買(mǎi)入唯一的房產(chǎn)。

所以“交付貨不對(duì)板”、“配套不兌現(xiàn)”、“等房周期長(zhǎng)”等都讓業(yè)主怨言不斷，更不用說(shuō)項(xiàng)目停工、爛尾對(duì)買(mǎi)房人的巨大打擊。

遭遇停工的準(zhǔn)業(yè)主朱先生表示“項(xiàng)目停工，安家之所面臨遙遙無(wú)期的交付，我卻還要繼續(xù)支付高額房貸，這種焦慮讓人透不過(guò)氣?！?/p>

相較而言，現(xiàn)房銷(xiāo)售的優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)。

看得見(jiàn)，摸得著。現(xiàn)房有很多東西都已經(jīng)實(shí)景呈現(xiàn)了，例如園林景觀(guān)、樓棟外立面，甚至是實(shí)體交付情況等等?？吹蒙暇唾I(mǎi)，看不上就不買(mǎi)，也不存在畫(huà)餅或是吹牛。

對(duì)于在外租房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，交房越早在外租房的時(shí)間就越少，意味著比買(mǎi)交房時(shí)間晚的期房省出很多租金。

對(duì)短期入住對(duì)于短期有居住需求的購(gòu)房者（例如新婚家庭、讀書(shū)需求），現(xiàn)房即買(mǎi)即住，便于安排。

另外，交房越早意味著可以越早辦理房產(chǎn)證，未來(lái)出售也更加靈活。

這時(shí)候，就有人說(shuō)了，既然現(xiàn)房的優(yōu)勢(shì)有那么多，為何不實(shí)行現(xiàn)售制度呢？

這是因?yàn)槟壳皩?shí)行現(xiàn)售制度依然有難度。

從現(xiàn)行的預(yù)售制度說(shuō)起，為了解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金短缺問(wèn)題，預(yù)售制度由香港傳入深圳。

長(zhǎng)期以來(lái)，“拿地—施工—取得預(yù)售證—預(yù)售回款—再融資—拍下一塊—施工……”形成完整的資金循環(huán)體系。

高杠桿，快周轉(zhuǎn)是開(kāi)發(fā)商快速擴(kuò)張的不二法門(mén)，也是過(guò)去20年房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的通行模式。

但把水潑出去容易，收回來(lái)很難。

這么多年，在預(yù)售制下無(wú)數(shù)房地產(chǎn)商已經(jīng)迅速擴(kuò)張，杠桿已經(jīng)拉高。而現(xiàn)房銷(xiāo)售又極度考驗(yàn)房企資金鏈。

以大房企來(lái)說(shuō)，從拿地到開(kāi)盤(pán)要求在 100 天以?xún)?nèi)（多層小區(qū)）， 一旦" 現(xiàn)房銷(xiāo)售 "，回款期從 100 天至少拉長(zhǎng)到 200 天以上，有的會(huì)到兩年，開(kāi)發(fā)商的資金效率將降低 1 到 2 倍。

還有利率，假設(shè)利率為10%，開(kāi)發(fā)商貸款10億人民幣，拉長(zhǎng)一年時(shí)間，就得多還1億元人民幣。

但多地關(guān)于取消商品房預(yù)售的嘗試也一直在進(jìn)行。

2010年，廣西南寧率先試點(diǎn)取消商品房預(yù)售制度，但效果不甚理想；

2014年，上海對(duì)掛牌出讓的黃浦區(qū)五里橋街道地塊，要求須以全裝修現(xiàn)房銷(xiāo)售；

2016年8月，南京在住宅、商住地塊的拍賣(mài)中，要求“競(jìng)價(jià)到最高限價(jià)的90%時(shí)，必須現(xiàn)房銷(xiāo)售”，但23個(gè)月后，現(xiàn)房銷(xiāo)售的條件改為“競(jìng)自持”；

2017年3月，杭州市要求土拍時(shí)“溢價(jià)率達(dá)到50%，必須現(xiàn)房銷(xiāo)售”，但4個(gè)月后該政策被取消；

重慶、蘇州、揚(yáng)州、無(wú)錫、深圳等城市均實(shí)施過(guò)部分地塊要求現(xiàn)房銷(xiāo)售的政策。

2016年6月，深圳規(guī)土委決定以公開(kāi)招標(biāo)方式推出首宗現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)地塊——龍華A816－0060號(hào)地塊。

當(dāng)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)有18家房企及聯(lián)合體參與投標(biāo)，最終，“電建＋金茂”聯(lián)合體以82．9億元競(jìng)得該地塊，折合樓面價(jià)5．68萬(wàn)元／平方米。但此后深圳未有地塊再要求現(xiàn)房銷(xiāo)售。

▲深圳首個(gè)現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目龍華金茂府

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，之所以深圳沒(méi)有繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售的政策，除房企的因素之外，還受制于深圳長(zhǎng)期供不應(yīng)求的供需關(guān)系，現(xiàn)房制度下，開(kāi)發(fā)商供貨速度變慢，而一旦供應(yīng)不足，更容易推高房?jī)r(jià)。

所以可以看到，深圳的現(xiàn)房很少，供需關(guān)系就是一個(gè)重要的原因。

另外，準(zhǔn)現(xiàn)房≠現(xiàn)房，本質(zhì)還是期房。深圳有不少項(xiàng)目，雖然建設(shè)到準(zhǔn)現(xiàn)房的標(biāo)準(zhǔn)，但是具體的入市時(shí)間還需要等待。

放眼深圳10個(gè)待售的準(zhǔn)現(xiàn)房，理一理，大致分為兩種。

1.房企惜售的項(xiàng)目，備案價(jià)備不上去一直拖著，主動(dòng)變成準(zhǔn)現(xiàn)房。

這種情況的話(huà)，開(kāi)發(fā)商一般項(xiàng)目不多且資金充裕，但是想要買(mǎi)，就是不知道要等到什么時(shí)候去了。

比如寶中的盛意家園、泰華梧桐聚落、泰華梧桐林居、都市茗薈花園二期，4個(gè)神盤(pán)焊在入市計(jì)劃表里多年，就是不入市。

其中，盛意家園、泰華梧桐聚落已經(jīng)熬成現(xiàn)房，并且網(wǎng)傳泰華梧桐聚落也不會(huì)賣(mài)了，目前消息有待確認(rèn)。

再比如，位于龍華白石龍的皇嘉瓏府，距離4號(hào)線(xiàn)白石龍地鐵站約300米，在2019年9月，就有網(wǎng)友反映項(xiàng)目開(kāi)始脫下綠網(wǎng)，且外墻已建好。

項(xiàng)目周邊地鐵、商業(yè)、教育配套較齊全，且有60㎡左右的小戶(hù)型，若項(xiàng)目推出，應(yīng)該能吸引不少剛需出手。

▲位于龍華白石龍的現(xiàn)房項(xiàng)目皇嘉瓏府

2.還有一種則是因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)等原因，項(xiàng)目遲遲不能入市，變成了準(zhǔn)現(xiàn)房。

比如位于鹽田的心海天譽(yù)府，曾于2018年開(kāi)放售樓處，但之后由于碧桂園的退出，項(xiàng)目一直遲遲未推出。

再比如位于光明的松茂御府項(xiàng)目為現(xiàn)房，由于開(kāi)發(fā)商與村民存有糾紛一直沒(méi)有入市。

而在售的準(zhǔn)現(xiàn)房，一般都是由于所處片區(qū)供應(yīng)量大等原因，去化不佳，邊賣(mài)邊建，項(xiàng)目建成了準(zhǔn)現(xiàn)房。

客觀(guān)來(lái)說(shuō)，目前準(zhǔn)現(xiàn)房只是個(gè)中性詞，有好的一面，也有不足。

在深圳，想要撿漏高性?xún)r(jià)比的現(xiàn)房幾乎是不可能，但是如果從項(xiàng)目安全、即買(mǎi)即住的角度去考慮，還是可以好好選一選的。

在售的10個(gè)準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目中，最快的買(mǎi)了就可以住。但是在售現(xiàn)房項(xiàng)目中，確實(shí)會(huì)有優(yōu)缺點(diǎn)都比較明顯的情況。

比如，位于羅湖的德弘天下華府，不管是在交通配套上，還是在教育配套上都非常有優(yōu)勢(shì)，但是由于歷史原因，雙拼戶(hù)型修改之后，整體上受影響較大，且為52層的超高層，居住舒適度會(huì)受到影響。

最后，附上在售的準(zhǔn)現(xiàn)房列表，大概列舉了配套情況，供大家參考。如果有更多問(wèn)題，可以留言區(qū)交流或者進(jìn)群討論。