來(lái)源：東莞淘房志

距離去年10月份二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)已經(jīng)過(guò)去了小半年，東莞二手房市場(chǎng)經(jīng)歷了一段長(zhǎng)久的冰封期。

越來(lái)越多的業(yè)主愿意讓利，開(kāi)始按指導(dǎo)價(jià)拋售手中的房產(chǎn)。

最近一套“筍到?jīng)]朋友”的房源在朋友圈廣為流傳，金域華府75平的一套三房350萬(wàn)，折算單價(jià)大約4.6萬(wàn)。

金域華府是眾所周知的城區(qū)二手房?jī)r(jià)天花板，從6.9萬(wàn)降到4.6萬(wàn)，可以說(shuō)地板都被砸穿了。

像石竹新花園這種老破?。ù螅┚透挥谜f(shuō)了，居住價(jià)值缺失，投資價(jià)值更是免談，購(gòu)房者往往避之不及。

根據(jù)安居客平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)接近指導(dǎo)價(jià)的房源一抓一大把。

（圖源：安居客）

但鏈家網(wǎng)顯示該小區(qū)已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月0成交，業(yè)主放盤價(jià)格一降再降，還是沒(méi)人愿意接盤。

（圖源：鏈家）

經(jīng)過(guò)我們實(shí)地探訪了解到，景湖春曉、景湖時(shí)代城、東泰花園、中信新天地、中信森林湖等曾經(jīng)一眾熱門的城區(qū)二手房，單價(jià)幾乎都有1萬(wàn)-2萬(wàn)不等的降價(jià)空間。

中介表示，最近看房的人很少，成交也很難，即使降價(jià)空間很大，但還是少有人問(wèn)津。

這個(gè)時(shí)期的購(gòu)房客想要找筍盤，對(duì)房子的要求又比較高，大多抱著觀望的心態(tài)。但業(yè)主的報(bào)價(jià)確實(shí)已經(jīng)接近底價(jià)，想要再講價(jià)也很難了。

1

熱門小區(qū)普遍降價(jià)1-2萬(wàn)

中信森林湖業(yè)主血虧300萬(wàn)

東泰花園、中信新天地、中信森林湖等被納入指導(dǎo)價(jià)名單的小區(qū)都有不同程度的降價(jià)。

幾乎每個(gè)小區(qū)的中介店給人的感覺(jué)都是非常冷清，上門客很少，一些急著出手的筍盤單價(jià)相比較之前降了有一兩萬(wàn)。

據(jù)中介透露，中信森林湖近期有一套165平的五房?jī)H780萬(wàn)就成交了，單價(jià)4.6萬(wàn)/平。

而安居客平臺(tái)有一套163平的大戶型，在去年3月份成交，單價(jià)高達(dá)6.8萬(wàn)。

（圖源：安居客）

假若按去年的成交單價(jià)算的話，165平能估值約1135萬(wàn)，業(yè)主血虧300多萬(wàn)。

中信新天地有一套65平的小戶型，總價(jià)200萬(wàn)，單價(jià)3萬(wàn)與指導(dǎo)價(jià)一致。

東泰花園風(fēng)云匯一套83平的兩房，業(yè)主報(bào)價(jià)205萬(wàn)，單價(jià)約2.4萬(wàn)。

而東泰花園的指導(dǎo)價(jià)為2.8萬(wàn)，業(yè)主報(bào)價(jià)竟然比指導(dǎo)價(jià)還要低4000元/平！

2

石竹花園一年漲73%后正在被市場(chǎng)拋棄

石竹新花園，誰(shuí)能想到在兩年前上漲的這波行情中，這么一個(gè)不起眼的老破小竟然逆天般地走上了領(lǐng)漲的行列。

根據(jù)房天下數(shù)據(jù)顯示，石竹新花園2020年3月均價(jià)21435元/平，經(jīng)過(guò)一年時(shí)間2021年就上漲至37259元/平，暴漲73%。

（圖源：房天下）

因?yàn)橛兄腿f(wàn)科金域華府一樣的優(yōu)越地段，靠著隔壁鄰居華潤(rùn)萬(wàn)象府的熱度，石竹新花園也一度漲幅驚人。

但畢竟上了年紀(jì)，金域華府、華潤(rùn)萬(wàn)象府等后起之秀勁頭十足，這類老破小（大）正逐步被市場(chǎng)拋棄。

如今的石竹新花園已經(jīng)色衰愛(ài)馳，老舊的鐵門和斑駁的外立面給這里增添了幾分破敗之感。

我們?nèi)ガF(xiàn)場(chǎng)踩盤的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，小區(qū)外面的中介店大部分已經(jīng)倒閉，僅有幾家開(kāi)門的店面也十分冷清。

中介介紹的小區(qū)筍盤房源比較多，最筍的一套112平368萬(wàn)，單價(jià)僅3.2萬(wàn)。

3

景湖春曉降1萬(wàn)/平，早買早后悔

曾經(jīng)的網(wǎng)紅版塊—西平如今也是筍盤滿天飛。

景湖春曉88平業(yè)主報(bào)價(jià)320萬(wàn)，還有一套101平報(bào)價(jià)370萬(wàn)的三房，要求一次性付款。

單價(jià)都在3.6萬(wàn)元左右，僅差一千塊就降到指導(dǎo)價(jià)了。

去年同期，該小區(qū)一套123平的三房成交價(jià)579萬(wàn)，單價(jià)去到4.6萬(wàn)。

（圖源：安居客）

去年五月份時(shí)，有同事去西平一帶看過(guò)房，彼時(shí)一套57平的兩房，業(yè)主報(bào)價(jià)去到300萬(wàn)，單價(jià)沖到了5.2萬(wàn)。

記得當(dāng)時(shí)的中介還信誓旦旦的說(shuō)，城區(qū)漲到10萬(wàn)都是有可能的，再不買就要后悔沒(méi)早上車了。

誰(shuí)能想到短短一年不到的時(shí)間，二手房指導(dǎo)價(jià)落地，熱門小區(qū)二手房?jī)r(jià)格直接腰斬了。

更讓人不敢相信的是，指導(dǎo)價(jià)不再僅僅是政府給出的參考價(jià)，它正在被越來(lái)越多急著出手的業(yè)主所采納，慢慢成為東莞二手房?jī)r(jià)格的風(fēng)向標(biāo)。

現(xiàn)在想想，要是去年買了才真的是追悔莫及啊！

4

掛牌房源持續(xù)增加

二手房?jī)r(jià)格或出現(xiàn)大幅度跳水

最近東莞樓市“房貸利率下降、信貸放松、二套房或降首付”等四面八方的小道消息不斷。

各路資本開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)，為樓市小陽(yáng)春的到來(lái)造勢(shì)。

然而經(jīng)過(guò)實(shí)地的了解之后發(fā)現(xiàn)，真實(shí)的市場(chǎng)遠(yuǎn)比我們想象的要冷。

了解真實(shí)的市場(chǎng)后大家分享幾點(diǎn)心得體會(huì)：

1）就目前的形式來(lái)看，市場(chǎng)的觀望情緒十分濃厚，持看跌態(tài)度的明顯多于持看漲的態(tài)度。

靠筍盤刺激二手房成交的作用并不明顯，春節(jié)期間東莞二手房呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊跌的趨勢(shì)，市場(chǎng)依然處于冰封狀態(tài)。

2）隨著二手房市場(chǎng)拋盤持續(xù)增加，掛牌房源增加的同時(shí)，二手房?jī)r(jià)格或出現(xiàn)大幅度跳水。

雖然近期市場(chǎng)回暖的苗頭不斷，但在東莞樓市冰封已久的大環(huán)境下，利好信號(hào)并不明朗，今年的樓市形式依然復(fù)雜多變。

3）春節(jié)過(guò)后，東莞新房市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)，一旦樓市小陽(yáng)春到來(lái)，二手房市場(chǎng)也有可能觸底反彈。

但肯定不會(huì)出現(xiàn)像之前那樣暴力拉升的情況了，畢竟新一批二手房指導(dǎo)價(jià)房源隨時(shí)都有可能落地。

期待樓市小陽(yáng)春的到來(lái)，成交活躍，價(jià)格平穩(wěn)是二手房市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的趨勢(shì)。