張雅楠/文4月19日,國家發(fā)改委召開月度新聞發(fā)布會,新聞發(fā)言人孟瑋在回應如何促進民間資本參與重大項目建設的問題時表示,支持符合條件的民間投資項目發(fā)行基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs),提升投資積極性。
這是官方對基礎設施公募REITs又一次明確的擴圍表態(tài)。
(資料圖片僅供參考)
過去三年,REITs的底層資產(chǎn)試點范圍的閘門一次一次打開,從基礎設施擴圍到保障性租賃住房,又擴向百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點,諸多受重資產(chǎn)沉淀所累的行業(yè)為之振奮,申報、發(fā)行、配售踴躍。業(yè)內(nèi)預測,今年市政設施、數(shù)據(jù)中心、旅游、農(nóng)田水利、商業(yè)地產(chǎn)等REITs新門類可能進入申報,中國REITs規(guī)模不斷壯大。
上述擴圍歷程,主要從資產(chǎn)類別角度展開,而這一次,發(fā)改委表態(tài)支持符合條件的民間投資項目發(fā)行REITs,釋放了不同于以往的信號——從資產(chǎn)的原始權益人角度支持REITs發(fā)展壯大。
REITs試點初期,如第一批和第二批上市資產(chǎn),在底層資產(chǎn)受理時,就有律師、財務評估團隊進行篩選,審核過程要先上報省發(fā)改委、國家發(fā)改委,然后推薦給證監(jiān)會。能夠脫穎而出成功發(fā)行的項目,可以說是優(yōu)中選優(yōu)?;A設施的初期定位疊加國家對REITs試點的重視等,都使得初期上市的REITs,其底層資產(chǎn)主要來自于國央企。未來,如果有更多符合條件的民間投資項目進入REITs賽道,REITs的市場化水平也會越來越高。
這不僅會提高民間投資的積極性,也有利于提高民間投資的效率。
在積極性方面,REITs最重要的功能是提供資產(chǎn)退出通道,這是重資產(chǎn)投資一個非常大的堵點,打通了這個堵點,也就打通了資本投資正向循環(huán)的可能性。
在投資效率方面,如果要符合發(fā)行REITs的條件,必然對投資回報率有要求,這也就要求項目在投資、運營過程中,遵循市場規(guī)律,對投資效率負責。
以往我們在市場中看到過太多拍腦袋做出的投資決定。例如,鼎盛時期的樂視,豪擲30億元拿下北京三里屯工三項目,由于缺乏商業(yè)運營管理經(jīng)驗,僅僅一年時間,這個項目的品牌組合、客流量、商業(yè)調性全線墜落,但此時陷入危局的樂視卻開出了40億元的報價希望脫手。在商業(yè)地產(chǎn)領域,拋開租金談資產(chǎn)價格的都是耍流氓,樂視的一系列操作著實讓人大跌眼鏡。最終的結果是,這個項目被中植系以16.45億元拍下,近15億元的損失,就是樂視不尊重資產(chǎn)投資和運營規(guī)律付出的代價。
所以,當發(fā)改委釋放出支持符合條件的民間投資項目發(fā)行REITs的積極信號時,除了給市場以信心,其實還對民間投資項目提出了一個嶄新和嚴峻的問題:怎樣才能打造出符合條件的項目。這是貫穿資產(chǎn)投資、建設、運營的全周期命題,它由非常專業(yè)、精細(甚至到瑣碎)的管理日常組成,很難走捷徑,且需要對結果負責。這個問題因為REITs的出現(xiàn)越來越迫切地擺在資產(chǎn)的投資者、管理人面前。
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