老舊小區(qū)改造既是民生工程，也是民心工程，更是“我為群眾辦實(shí)事”的生動(dòng)實(shí)踐，與人民群眾的幸福感緊密相連。2016年以來，南京已連續(xù)6年將老舊小區(qū)改造列入民生實(shí)事。已創(chuàng)建省級(jí)宜居住區(qū)66個(gè)，示范街區(qū)3個(gè)。2021年是中國共產(chǎn)黨成立100周年，也是“十四五”規(guī)劃開局之年，住建部等六部門聯(lián)合發(fā)文要求將老舊小區(qū)改造工作作為“我為群眾辦實(shí)事”實(shí)踐活動(dòng)的重要內(nèi)容，市委市政府始終堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，把最困擾百姓的急事難事作為重點(diǎn)，進(jìn)一步完善老舊小區(qū)更新改造工作機(jī)制，堅(jiān)持地上地下統(tǒng)籌、里子面子并重、建設(shè)管理并舉，堅(jiān)持問需于民、問計(jì)于民，切實(shí)提升群眾的獲得感、幸福感和安全感。

全力為民解難

今年改造108個(gè)老舊小區(qū)

煥然一新的小區(qū)大門，安裝了車牌識(shí)別系統(tǒng);干凈整潔的停車場(chǎng)里，車輛有序停放;新修建的綠化帶中，各類綠植被打理得井井有條……經(jīng)過改造后的棲霞區(qū)堯安新村北院小區(qū)成功實(shí)現(xiàn)“逆生長”，讓居民李奶奶每天都幸福感爆棚。

老舊小區(qū)環(huán)境臟亂差，既是小區(qū)居民的“心事”，也是城市治理的“痛點(diǎn)”。如何讓老舊小區(qū)煥發(fā)新活力，南京對(duì)老舊小區(qū)改造的實(shí)踐探索已近20年。隨著改造模式不斷創(chuàng)新，改造內(nèi)容不斷增加，一個(gè)又一個(gè)受限于當(dāng)時(shí)建設(shè)條件，規(guī)劃不足、布局雜亂、配套不全的老舊小區(qū)，迎來了脫胎換骨的改變。“十三五”期間，累計(jì)改造老舊小區(qū)1282個(gè)，建筑面積3425萬平方米，新增停車位近2萬個(gè)，新增綠化面積65萬平方米，受益居民39萬戶。

不僅要實(shí)現(xiàn)“住有所居”，更要實(shí)現(xiàn)“住有宜居”。今年，我市出臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)南京市老舊小區(qū)改造工作的實(shí)施意見》指出，到“十四五”末，確保完成2000年底前建成的老舊小區(qū)改造任務(wù)，基本形成老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制，市場(chǎng)化、專業(yè)化、智慧化物業(yè)管理服務(wù)覆蓋面不斷擴(kuò)大;在此基礎(chǔ)上，再力爭(zhēng)完成一部分2005年前建成的，基礎(chǔ)設(shè)施配套不全、功能缺失、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈、需改造的住宅小區(qū)(包含單棟)改造任務(wù)。

“老舊小區(qū)改造是順應(yīng)群眾期盼、擴(kuò)大內(nèi)需的重大民生工程和發(fā)展工程。”市住房保障和房產(chǎn)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，緊盯“改造完善、美化提升、便民惠民、住有宜居”目標(biāo)，今年，我市改造老舊小區(qū)108個(gè)，建筑面積356萬平方米，房屋1161幢，涉及居民4.8萬戶。其中，82個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目列入中央計(jì)劃，3個(gè)項(xiàng)目確定為住建部“我為群眾辦實(shí)事”100個(gè)聯(lián)系點(diǎn)。截至目前，9個(gè)小區(qū)已完工，綜合進(jìn)度達(dá)75%。

開門搞改造

政府出“菜單”百姓來“點(diǎn)餐”

老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)惠民工程，小區(qū)業(yè)主是居住環(huán)境改善的最大受益者。那么，老舊小區(qū)改造如何能夠確保改造讓居民滿意呢?答案就是尊重民意，開門搞改造。市住房保障和房產(chǎn)局相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào):“我們必須改變過去‘政府改、居民看’的被動(dòng)狀態(tài)，讓居民全程參與，共謀共建共管共評(píng)共享。‘改不改’由群眾說了算，‘改什么’征求群眾意見，‘怎么改’爭(zhēng)取群眾配合。”

“老年人的輪椅如何方便擺放?”“老房子下大雨的時(shí)候外墻會(huì)漏水。”“能否在改造出新中增加些綠化?”為了更好地滿足居民群眾不同的需求，在改造前，玄武區(qū)雙拜巷151號(hào)小區(qū)便以居民議事會(huì)的形式，向居民們多輪征求改造意見，并以此為基礎(chǔ)制定工程方案，形成了群眾“點(diǎn)菜”、項(xiàng)目工程“上菜”的改造模式，真正把好事辦好、讓群眾滿意。

為了更好地知民聲、匯民意、懂民情，我市老舊小區(qū)改造始終堅(jiān)持“問需于民、問計(jì)于民”的原則：改造前，通過發(fā)放致居民一封信、調(diào)查問卷表，召開座談會(huì)、議事會(huì)等形式，了解群眾迫切需要解決的問題;改造中，現(xiàn)場(chǎng)懸掛“七牌四圖”，公示主材、施工工藝，邀請(qǐng)居民作為小區(qū)監(jiān)督員，全程參與改造工作;改造后，發(fā)放問卷調(diào)查表、召開座談會(huì)，對(duì)改造效果進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，根據(jù)居民意見進(jìn)一步整改完善。

此外，為了方便居民點(diǎn)菜下單，今年我市還按照基礎(chǔ)類、完善類、提升類改造內(nèi)容，專門編制了《南京市老舊小區(qū)改造項(xiàng)目分類清單》，細(xì)分為50個(gè)子項(xiàng)，明確了具體的改造項(xiàng)目、資金渠道等。通過各種形式的“開門改造”，充分發(fā)揮政府組織推動(dòng)作用，制定支持政策、標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)劃，引導(dǎo)居民和協(xié)調(diào)社會(huì)多元主體共同參與，形成互動(dòng)，從根本上避免了“政府干、百姓看”，努力實(shí)現(xiàn)共建共治共享格局。

一區(qū)一策因地制宜

“面子”“里子”一起改

老舊小區(qū)改造涉及居民多，面廣量大，且情況各異。如何順利推進(jìn)改造，又讓換上新顏的老舊小區(qū)長葆青春?一區(qū)一策因地制宜，既注重“面子”，更注重“里子”是我市老舊小區(qū)改造的一大特色。

眼下，雨花臺(tái)區(qū)菊花小區(qū)正在有序施工中，除了建筑改造、入口提升、道路修補(bǔ)、圍墻出新等常規(guī)改造，該小區(qū)的改造重點(diǎn)還放在了配套完善、游園提升、車位規(guī)劃等升級(jí)謀劃上，把改造做到群眾心坎兒上。“環(huán)境一天比一天好，住得越來越舒心!”70歲的陳爺爺豎起大拇指。

讓居民點(diǎn)贊的，除了環(huán)境變化，還有每一個(gè)細(xì)微之處的改變。位于秦淮區(qū)的崗虹苑小區(qū)目前正在實(shí)施環(huán)境綜合改造，在提升整體面貌的同時(shí)，最讓居民開心的是多年存在的線纜亂拉亂掛現(xiàn)象也得到了徹底的解決，改造后的管線將實(shí)現(xiàn)“多線合一”，共用一個(gè)管道，待后期多方溝通協(xié)商完畢，各通信運(yùn)營商即可一一穿線、測(cè)試。

為提升老舊小區(qū)排水能力，與以往不同的是，今年老舊小區(qū)改造還首次引入“海綿化改造”理念。秦淮區(qū)崗虹苑小區(qū)，建鄴區(qū)東升沿一小區(qū)、健園小區(qū)以及鼓樓區(qū)五所村、杏聚村等5個(gè)小區(qū)被納入海綿化改造試點(diǎn)，施工方將根據(jù)每個(gè)小區(qū)的特點(diǎn)，靈活運(yùn)用雨水花園、下凹式綠地、高位花壇、透水鋪裝等海綿設(shè)施，促進(jìn)雨水自然滲蓄和凈化，減少面源污染，提升老舊小區(qū)環(huán)境品質(zhì)，改造將于今年年底完成，惠及近萬人。

老舊小區(qū)“面子”好看了，“里子”舒適了，居民才能住得踏實(shí)。市住房保障和房產(chǎn)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“本輪的老舊小區(qū)將在全面提升上下功夫，梯度有序、因地施策實(shí)施改造內(nèi)容，努力做到基礎(chǔ)類項(xiàng)目應(yīng)改盡改，完善類項(xiàng)目能改則改，提升類項(xiàng)目適改則改。”

破解資金難題

讓政府“獨(dú)唱”變多方“合唱”

緊緊圍繞群眾所需所盼、所急所憂，老舊小區(qū)改造要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)，“錢從哪里來”是重要問題。按照“?；?rdquo;的原則，財(cái)政資金重點(diǎn)補(bǔ)助水電氣路等基礎(chǔ)類改造內(nèi)容。提升小區(qū)環(huán)境、引入公共服務(wù)這些完善類、提升類改造，所需資金不是個(gè)小數(shù)目，誰來承擔(dān)?

“在充分發(fā)揮政策資金引導(dǎo)的基礎(chǔ)上，最重要的是鼓勵(lì)多方力量投入老舊小區(qū)改造。”市住房保障和房產(chǎn)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在新一輪的老舊小區(qū)改造中，按照“誰受益、誰出資”和“個(gè)性項(xiàng)目業(yè)主負(fù)責(zé)”的原則，積極推動(dòng)居民通過直接出資、使用(補(bǔ)繳、續(xù)籌)住宅專項(xiàng)維修資金、提取住房公積金、讓渡小區(qū)公共收益等方式落實(shí)。鼓勵(lì)居民通過捐資捐物、投工投勞等支持改造。鼓勵(lì)居民直接出資同步進(jìn)行門窗節(jié)能改造、加裝電梯、戶內(nèi)綠色裝修等。

為了破解資金難題，目前各區(qū)正在積極探索市場(chǎng)化改造路徑，先試先行，全市十二區(qū)共開展17個(gè)老舊小區(qū)改造市場(chǎng)化試點(diǎn)項(xiàng)目。其中，位于建鄴區(qū)的虹苑新寓1-3村小區(qū)在改造過程已經(jīng)率先引入了市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制。主要是通過政府引導(dǎo)、國資平臺(tái)市場(chǎng)化運(yùn)作、金融機(jī)構(gòu)參與等多元化籌資，吸引多種資金籌集方式進(jìn)行改造。除去常規(guī)的改造外，還將在小區(qū)臨街空地增建經(jīng)營性用房、小區(qū)內(nèi)部新建養(yǎng)老用房和物業(yè)用房，增加老舊小區(qū)的自我造血功能。此外，六合區(qū)銀海新村、溧水區(qū)教工新村等市場(chǎng)化改造項(xiàng)目也已具有一定的設(shè)計(jì)深度，正積極探索多種方式平衡改造資金。

關(guān)注適老化改造

讓百姓坐上“幸福梯”

“爬了快10年的樓梯，這下終于有電梯了，現(xiàn)在的日子越來越幸福了。”位于鼓樓區(qū)南秀村7號(hào)小區(qū)新建起的電梯全透明，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去外形美觀、很是別致，這也是該小區(qū)加裝的第一部電梯，不僅得到了居民的一致點(diǎn)贊認(rèn)可，更成為了老舊小區(qū)環(huán)境和品質(zhì)雙提升的一道亮麗風(fēng)景。

為切實(shí)解決老舊小區(qū)居民“上樓難”，加裝電梯成為回應(yīng)民生訴求的重要答卷。2016年，南京出臺(tái)了既有住宅增設(shè)電梯實(shí)施辦法，針對(duì)加裝電梯存在的各種現(xiàn)實(shí)問題，從加裝條件、資金補(bǔ)貼、安裝程序上予以全力支持。近年來，通過廣泛收集民意，細(xì)致梳理問題，不斷完善政策，形成了“業(yè)主主導(dǎo)、政府搭臺(tái)、專業(yè)輔導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”的南京加裝電梯模式。

而在實(shí)踐中，加裝電梯既涉及樓上樓下意見分歧的矛盾，又有資金籌措、工程實(shí)施等方面的困難。為推動(dòng)老舊小區(qū)電梯加裝迅速破題，我市出臺(tái)多個(gè)文件打通“梗阻”，今年2月2日，發(fā)布了《南京市既有住宅增設(shè)電梯規(guī)劃管理辦法》補(bǔ)充通知，進(jìn)一步緩解加裝電梯統(tǒng)一意見難、申請(qǐng)條件高、資金負(fù)擔(dān)重、辦事程序繁等問題，讓老舊小區(qū)電梯的加裝更“暢通無阻”。

據(jù)了解，增設(shè)一部電梯的費(fèi)用目前在45萬元左右，籌集資金并非易事。我市在允許業(yè)主提取住房公積金和使用維修資金加裝電梯的同時(shí)，還掏出真金白銀給予支持。并通過居民集體協(xié)商、社區(qū)征求意見和小區(qū)積極分子耐心細(xì)致工作等多種方法，突出共謀共建，充分調(diào)動(dòng)了群眾加裝電梯熱情。

“想群眾之所想、急群眾之所急、解群眾之所困，真正讓老百姓過上好日子。”市住房保障和房產(chǎn)局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，截至目前，全市既有住宅加裝電梯項(xiàng)目累計(jì)2702部電梯簽訂書面協(xié)議，2447部通過規(guī)劃部門初審，1547部已辦理規(guī)劃審批手續(xù)，1427部已辦理施工許可，在建151部，完工1152部。

避免“一改了之”

要改得好更要管得好

三分建，七分管。做好老舊小區(qū)改造的“后半篇文章”，對(duì)長期有效維護(hù)改造成果意義重大。為避免“一改了之”，我市將完善小區(qū)長效管理機(jī)制納入改造方案，以“美好環(huán)境與幸福生活共同締造”活動(dòng)為契機(jī)，強(qiáng)化黨建引領(lǐng)，發(fā)揮社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)作用。推進(jìn)專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)。引入市場(chǎng)化、專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，為改造后的老舊小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。鼓勵(lì)各區(qū)因地制宜，組建公益性物業(yè)服務(wù)實(shí)體，為老舊小區(qū)或者失管小區(qū)提供基本物業(yè)管理。提升小區(qū)社會(huì)治理能力。加強(qiáng)社區(qū)黨組織對(duì)業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)，鼓勵(lì)社區(qū)黨組織和業(yè)主委員會(huì)成員雙向交叉任職，提高小區(qū)治理能力和治理水平。

為了實(shí)行長效管理，各區(qū)在老舊小區(qū)改造過程中形成特色做法：棲霞區(qū)組建公益性街道物業(yè)公司，將管理成效納入?yún)^(qū)對(duì)街考核。同時(shí)，在全區(qū)范圍內(nèi)開展住宅小區(qū)星級(jí)創(chuàng)建評(píng)比，對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施效能補(bǔ)貼，多渠道鞏固改造成果;秦淮區(qū)結(jié)合物業(yè)管理體制創(chuàng)新工作，各街道在小區(qū)改造前即制定長效管理方案，改造一個(gè)，移交一個(gè)，建設(shè)管理緊密結(jié)合、無縫連接，使小區(qū)改造成果能夠長期鞏固;玄武區(qū)通過黨建引領(lǐng)、網(wǎng)格協(xié)同、綜合治理，打造“紅色物業(yè)”，邀請(qǐng)居民群眾在綜合治理中積極建言獻(xiàn)策，參與全程。

此外，我市還堅(jiān)持對(duì)已改造的老舊小區(qū)長效管理情況進(jìn)行“回頭看”。督促各區(qū)建立老舊小區(qū)管理機(jī)制，把老舊小區(qū)改造后的長效管理納入年度考核目標(biāo)，確保改造后的老舊小區(qū)有人管、管得好、可持續(xù)。

美麗家園共同締造

努力實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋

隨著南京進(jìn)入疫情防控常態(tài)化，老舊小區(qū)改造也按下了“快進(jìn)鍵”。眼下，全市各區(qū)正嚴(yán)格落實(shí)有關(guān)疫情防控指引要求，合理安排工期計(jì)劃和施工時(shí)序，加緊工程實(shí)施，追趕因疫情影響耽擱的工期，力爭(zhēng)年底前完成改造目標(biāo)任務(wù)。

著力解決群眾的“急難愁盼”問題，市住房保障和房產(chǎn)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，經(jīng)歷疫情考驗(yàn)，下一步，重新思考定位改造工程的重要基礎(chǔ)性作用是老舊小區(qū)改造的工作重點(diǎn)，按照市委最新加強(qiáng)基層治理能力的要求，在老舊小區(qū)的高質(zhì)量改造中實(shí)現(xiàn)管理全覆蓋。

在改造規(guī)劃上，為了提升老舊小區(qū)改造水平，我市專門成立省規(guī)劃設(shè)計(jì)院、安居集團(tuán)、建設(shè)銀行、南京大學(xué)等共同參與的規(guī)劃研究編制團(tuán)隊(duì)，并向社會(huì)征集社區(qū)規(guī)劃師、工程師，力求多方參與深化規(guī)劃。同時(shí)，計(jì)劃制定《老舊小區(qū)改造技術(shù)規(guī)范》《老舊小區(qū)改造全流程圖》，系統(tǒng)智慧打造全國一流老舊小區(qū)改造規(guī)劃。

在改造方案上，圍繞15分鐘生活服務(wù)圈建設(shè)，片區(qū)將統(tǒng)籌謀劃群眾實(shí)用生活氣息的改造方案，積極拓展物業(yè)服務(wù)新場(chǎng)景，拓展養(yǎng)老、托幼、家政等社區(qū)服務(wù)，引入各類資源共建一批復(fù)合服務(wù)功能的睦鄰里站點(diǎn)。此外，“寧小通聽您說來幫忙”小區(qū)二維碼渠道也即將上線，進(jìn)一步拓展暢通群眾表達(dá)訴求意見的渠道，讓改造全過程更加深入人心。

在物業(yè)管理上，列入明年計(jì)劃的小區(qū)應(yīng)先行成立小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)，管理主體要在改造前介入，超前編制基本管理方案。從2022年起，基本管理方案將成為改造項(xiàng)目入庫必要條件，“睦鄰里”小區(qū)服務(wù)站、配套設(shè)施優(yōu)化項(xiàng)目要成為改造內(nèi)容清單生成的重要內(nèi)容。

群眾利益無小事，一枝一葉總關(guān)情。我市老舊小區(qū)改造的經(jīng)驗(yàn)和做法兩次被列入住建部全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機(jī)制清單，改造工作走在全國前列，具有廣泛影響力。經(jīng)過改造后的老舊小區(qū)不僅提升了“顏值”，讓百姓有更多的獲得感、幸福感、安全感，還為高質(zhì)量建設(shè)“創(chuàng)新名城、美麗古都”貢獻(xiàn)力量。市住房保障和房產(chǎn)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前我市已經(jīng)建立了“十四五”老舊小區(qū)改造項(xiàng)目庫，全市“十四五”期間計(jì)劃改造老舊小區(qū)605個(gè)，建筑面積1228.6萬平方米，惠及居民15萬多戶。(朱雅新)