華商周爭鋒律師整理

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一、問：買受人與開發(fā)商訂立房屋買賣合同后，在尚未依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時，又將該房屋轉(zhuǎn)賣給第三人，該第三人能否直接請求開發(fā)商協(xié)助辦理權(quán)屬證書?

答：對此實(shí)踐中存在兩種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，基于合同相對性原則，第三人只能要求買受人協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，不能直接向開發(fā)商主張。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，前后合同處于連續(xù)狀態(tài)，第三人代替了買受人的位置，為交易便捷，可以在判決中省略登記，最終買受人可直接要求開發(fā)商協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。

我們同意第一種觀點(diǎn)，理由是：

(1)符合合同相對性的法理。《民法典》第一百一十九條規(guī)定：“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力?！焙贤谙鄬θ酥g發(fā)生效力，除法律明確規(guī)定外，一般不能約束合同以外的第三人。對于連環(huán)買賣，雖然針對同一標(biāo)的物，且交易彼此連續(xù)，

但仍屬于不同的主體和不同的法律關(guān)系，故第三人不能突破合同相對性直接向出賣人主張權(quán)利，除非符合《民法典》第五百三十五條關(guān)于代位權(quán)的規(guī)定。

(2)防止國家稅收流失。根據(jù)我國房地產(chǎn)稅收有關(guān)法律規(guī)定，二手房交易需要繳納營業(yè)稅、個人所得稅、契稅等稅種，如果允許第三人直接向出賣人即開發(fā)商主張過戶，將使中間環(huán)節(jié)的稅收被規(guī)避，導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失，同時有民事審判阻礙國家征稅行政權(quán)之嫌。

(3)合理平衡債權(quán)人利益。如果允許第三人直接向出賣人即開發(fā)商請求過戶，買受人的債權(quán)人利益可能會受損。特別在買受人惡意逃債時，其與第三人虛構(gòu)房屋買賣合同，由第三人通過法院裁判獲得房屋所有權(quán)，使買受人的債權(quán)人的利益落空。

來源：最高人民法院民事審判第一庭編《民事審判實(shí)務(wù)問答》（法律出版社，2021年7月第一版）

類案：原房屋所有權(quán)人與最后一手買受人為了房屋過戶之需簽訂的過戶合同應(yīng)屬無效，主要是存在惡意串通的情形，損害國家利益，就是逃稅的情形。

案號:? （2020）蘇0205民初1377號? （2020）蘇02民終3819號

二、房屋連環(huán)買賣廣東法院相關(guān)指導(dǎo)意見（2022）

十、房屋連環(huán)買賣中，前一手買賣合同被確認(rèn)無效，不影響后一手買賣合同的效力。后一手買賣合同的買受人能否取得房屋所有權(quán)，依據(jù)善意取得的規(guī)定處理。

十九、房屋連環(huán)買賣均未辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，最終買受人以其合同相對人為被告提起訴訟，請求協(xié)助辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院可以通知參與房屋買賣的其他當(dāng)事人作為第三人參加訴訟。

被告以及第三人不提出抗辯或者抗辯理由不成立的，可以判決當(dāng)事人依次辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。第三人提出的抗辯理由成立的，人民法院可以依據(jù)民法典第五百八十條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定駁回最終買受人的訴訟請求。

三、依次辦理登記手續(xù)的法律依據(jù)

1.不是《民法典》第五百三十五的代位權(quán)制度，代位權(quán)制度是支持最后的買受人直接向最前手出賣人直接主張權(quán)利的，如此則損害了國家的稅收利益。

《民法典》第五百三十五條 因債務(wù)人怠于行使其債權(quán)或者與該債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利，影響債權(quán)人的到期債權(quán)實(shí)現(xiàn)的，債權(quán)人可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務(wù)人對相對人的權(quán)利，但是該權(quán)利專屬于債務(wù)人自身的除外。

代位權(quán)的行使范圍以債權(quán)人的到期債權(quán)為限。債權(quán)人行使代位權(quán)的必要費(fèi)用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)。

相對人對債務(wù)人的抗辯，可以向債權(quán)人主張。

2.應(yīng)該是《民法典》的第五百二十四條，第三人認(rèn)為對自己有利的代為履行，及《民法典》七百一十九條和一百五十九條的立法思想，轉(zhuǎn)租的次承租人可以代替承租人支付租金和違約金，以繼續(xù)履行自己的轉(zhuǎn)租合同，那么轉(zhuǎn)賣的后面的買受人原告也可以代替前手出賣人繼續(xù)履行前面的買賣合同，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。

依據(jù)《民法典》七百一十九條第二款的內(nèi)容，可以看出依據(jù)該條的第一款，次承租人代替履行租金和違約金后，依舊是維持二個相互獨(dú)立的合同關(guān)系，但是后手的承租人，又可以維護(hù)自己的合法權(quán)利。所謂舉輕以明重，租客可以，買受人當(dāng)然也可以。

《民法典》第五百二十四條 債務(wù)人不履行債務(wù)，第三人對履行該債務(wù)具有合法利益的，第三人有權(quán)向債權(quán)人代為履行；但是，根據(jù)債務(wù)性質(zhì)、按照當(dāng)事人約定或者依照法律規(guī)定只能由債務(wù)人履行的除外。

債權(quán)人接受第三人履行后，其對債務(wù)人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，但是債務(wù)人和第三人另有約定的除外。

第七百一十九條 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉(zhuǎn)租合同對出租人不具有法律約束力的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金，可以充抵次承租人應(yīng)當(dāng)向承租人支付的租金；超出其應(yīng)付的租金數(shù)額的，可以向承租人追償。

第一百五十九條 附條件的民事法律行為，當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已經(jīng)成就；不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。