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10月6日，德邦證券發(fā)布2023年9月成都樓市新政解讀。

投資要點(diǎn)：

事件：

9月26日，成都出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化政策措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，涉及加大住房保障力度、優(yōu)化土地供應(yīng)方式、調(diào)整住房限購(gòu)措施、調(diào)整住房限價(jià)措施等方面。

調(diào)整限購(gòu)區(qū)域，限購(gòu)區(qū)域內(nèi)144平米以上住宅不限購(gòu)，滿足改善性居民需求。限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為5+2核心區(qū)域，即天府新區(qū)直管區(qū)、高新南區(qū)、青羊區(qū)、錦江區(qū)、武侯區(qū)、金牛區(qū)、成華區(qū)，其他區(qū)域不執(zhí)行限購(gòu)。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的深刻變化，改善性品質(zhì)化住宅占比提升，成都限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買144平方米以上（不含144平方米）的住房，不再審核購(gòu)房資格，有助于滿足改善性客戶需求，同時(shí)加快144平方米以上大戶型去化。同時(shí)，限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買144平米以下住宅的非成都戶籍家庭，需提供在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)連續(xù)6個(gè)月社保并不高于限購(gòu)區(qū)內(nèi)的擁有住房套數(shù)上限，政策松綁使非成都戶籍家庭更容易滿足購(gòu)房的社保要求，會(huì)吸引更多的本地與外地購(gòu)房者，有望刺激限購(gòu)區(qū)域內(nèi)的小面積住宅銷售。

增值稅免征年限調(diào)整為2年，取消二手房指導(dǎo)價(jià)，有助于推動(dòng)二手房市場(chǎng)改善。針對(duì)市場(chǎng)上“賣一買一”的購(gòu)房群體，降低二手房交易成本，縮短二手房成交周期，有助于這部分客戶進(jìn)入新房市場(chǎng)，推動(dòng)新房市場(chǎng)銷售改善。同時(shí)，取消指導(dǎo)價(jià)有助于二手房?jī)r(jià)格更加市場(chǎng)化，向市場(chǎng)傳遞了活躍二手房市場(chǎng)的積極信號(hào)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，刺激二手房市場(chǎng)活躍度。

優(yōu)化土地供應(yīng)，新出讓土地所建商品住房由企業(yè)自主定價(jià)。新出讓土地不再設(shè)置配建要求，同時(shí)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)（園區(qū)）內(nèi)的計(jì)容商業(yè)建筑面積持有比例不低于40%，有助于降低企業(yè)成本，減少部分區(qū)域的商業(yè)供應(yīng)，使得開(kāi)發(fā)商在成本端有更多的空間，新出讓土地所建商品住房由企業(yè)自主定價(jià)，且裝修價(jià)格也由企業(yè)自主確定，銷售端開(kāi)發(fā)商會(huì)獲得一定的靈活度，綜合來(lái)看，后期開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間將獲得一定改善，有助于提升成都土拍市場(chǎng)的成交活躍度。

投資建議：

近期，多個(gè)城市優(yōu)化樓市調(diào)控政策，廣州成為調(diào)整限購(gòu)政策的首個(gè)一線城市，南京、武漢、青島、濟(jì)南等城市均出臺(tái)相關(guān)政策穩(wěn)定樓市。成都此次新政調(diào)整限購(gòu)區(qū)域，取消限價(jià)，調(diào)整二手房增值稅免征年限，一方面有助于刺激剛改需求，推進(jìn)新房銷售去化，另一方面取消限價(jià)，有助于優(yōu)化開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間，活躍成都土拍市場(chǎng)。建議關(guān)注：布局核心城市群且土儲(chǔ)質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)，經(jīng)營(yíng)邊際安全，以及受益于超大特大城市城中村改造的開(kāi)發(fā)商，如濱江集團(tuán)（002244.SZ）、建發(fā)股份（600153.SH）、越秀地產(chǎn)（0123.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、城建發(fā)展（600266.SH）、天健集團(tuán)（000090.SZ）等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)政策調(diào)控效果不及預(yù)期；商品房銷售復(fù)蘇不及預(yù)期；房地產(chǎn)竣工項(xiàng)目數(shù)量不及預(yù)期。