文/謝逸楓

(相關(guān)資料圖)

針對“北京雄安新區(qū)取消商品住房預售，實行現(xiàn)房銷售，實現(xiàn)“所見即所得、交房即交證”的”一事，引起市場的熱議。過去20年，取消商品房預售的討論一直存在，并且有的地方開始試行。

商品房預售制度是保障房地產(chǎn)項目開發(fā)與資金鏈穩(wěn)定的一種銷售模式、融資模式之一。不僅可以加快項目滾動開發(fā)，保障項目順利完工，還可以提高項目建設資金的周轉(zhuǎn)率、利用率、降低資金使用成本，保障現(xiàn)金流平穩(wěn)。

商品房預售可以為開發(fā)商出售新房節(jié)約10個月建設時間，迅速回收資金，降低開發(fā)、融資等建設成本。最大的作用在于利用商品房預售制配合項目滾動開發(fā)模式，可以提高房企項目資金使用率、周轉(zhuǎn)率，帶來高毛利率、高純利潤的收益。

筆者認為，目前中國房地產(chǎn)市場里面超過80%為期房銷售，現(xiàn)房銷售占到20%左右。其中現(xiàn)房銷售集中于一線二線或者核心三四線城市的精裝修房，戶型為三房、四房，少部分為二房，購買人群基本上為首次、改善住房需求。

按照供需關(guān)系、購買意向房、歡迎度、占比例因素看，期房占優(yōu)勢，主要是預售制的存在，及預售房占市場比例大、性價比高等因素。但是預售制的弊端比較明顯，存在質(zhì)量、交房、配套、信息不對等、爛尾的現(xiàn)象。

筆者認為，北京雄安新區(qū)取消商品住房預售，實行現(xiàn)房銷售的話，意味著房地產(chǎn)將發(fā)生歷史性的重大變革，市場要變天了。特別是三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制的去杠桿、去高周轉(zhuǎn)、去高債務的背景下。

對于開發(fā)商來講，融資限制未全面放開情況下，目前商品房預售回款（定金與預售款），基本上是開發(fā)商主要的資金來源，用于還到期債務、拿地、公司經(jīng)營、項目運營，實現(xiàn)項目滾動開發(fā)的資金保障。

一旦全面實施現(xiàn)房銷售模式，不僅會改變房地產(chǎn)開發(fā)模式，也會影響房企的項目開發(fā)、營銷廣告、項目運營、開發(fā)成本的安排。關(guān)鍵是影響到房企的融資模式，影響到資金鏈、現(xiàn)金流、財務的穩(wěn)定性。

對于購房者來講，現(xiàn)房銷售模式，可以實現(xiàn)“所見即所得、交房即交證”。一定程度上解決交房、質(zhì)量、配套、信息透明、爛尾、開發(fā)商跑路等一系列問題，完全有利保障購房者的權(quán)益、保護購房者的錢包。

現(xiàn)房銷售對購房者可謂是有利必有弊，不排除因現(xiàn)房銷售帶來的供需不平衡、裝修費用、融資與開發(fā)成本上升，導致房價上漲、質(zhì)量有影響的情形。同時裝修單一、裝修質(zhì)量等問題存在，這是不可忽略的重要因素。

期房預售與現(xiàn)房銷售各有利弊，都是一把雙刃劍。在現(xiàn)房銷售模式無法代替期房銷售模式時，期房銷售將依然是主要的銷售模式。條件不具備與時機不成熟時，現(xiàn)房銷售模式不宜操之過急，不可一刀切，否則會引起市場震蕩。

目前國內(nèi)由增量轉(zhuǎn)到存量過程，房地產(chǎn)處于下行周期，面臨去杠桿和去債務、去高周轉(zhuǎn)、去庫存的壓力，導致房地產(chǎn)行業(yè)資金渠道持續(xù)收緊，資金管理新政策持續(xù)施壓。況且市場未全面復蘇、企穩(wěn)，房企債務、交房的危機未解除。

現(xiàn)房銷售制代替預售房制，是長期趨勢，但是不可操之過急，更不能一刀切。否則，盲目的取消商品房預售制度，會發(fā)生房地產(chǎn)重大災難。可能導致開發(fā)商資金鏈斷裂，引發(fā)財務危機、金融風險、債務反復爆雷、供應鏈危機。

當下商品房爛尾樓的交付、未完成竣工的交付問題一直存在，一旦取消商品房預售制，會導致交付、斷供危機。在沒有具備條件、時機不成熟時，千萬不能一刀切的取消預售制，否則爆發(fā)房地產(chǎn)12級地震。

國外實行現(xiàn)房銷售模式的國家，主要是美國，預售模式的國家，有德國、法國等國家。通常情況下，買方與開發(fā)商簽訂買賣合同前，不得挪用、轉(zhuǎn)讓或扣押定金，而支付預付款，是按照房屋的建設進度分期繳付房款。

預售制在國內(nèi)已經(jīng)實施20年以上，制度本身沒有太大的危害。最大的弊端就是對商品房預售資金的立法、監(jiān)管體系不完善、懲罰措施不嚴厲。長遠看，先試點，后立法、修正，最逐漸實施現(xiàn)房銷售制，創(chuàng)新金融模式才是最好的辦法。

現(xiàn)房銷售是住房制度改革的重大突破，是長效機制的一部分。現(xiàn)房銷售制要落地生根，完全取代期房預售制度，根本的做法是立法，修改商品房預售條例，出臺商品房現(xiàn)售法或條例。其次是完善土地供應、新房供應的制度。

目前現(xiàn)房銷售模式的試行城市、地塊數(shù)量看，涉及的數(shù)量比較少。存在現(xiàn)房銷售政策落實不到位，或者是名存實亡的現(xiàn)象。有的樓盤銷售前是現(xiàn)房銷售政策，銷售時就是期房銷售，有的土地出讓時現(xiàn)房銷售，開發(fā)銷售時是期房銷售。