文/樂居財(cái)經(jīng) 魏薇

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6月的股東會(huì)上，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興提出了公司2023愿景：“要做到占全國商品房銷售額的1%，行業(yè)排名躋身20位以內(nèi)，爭(zhēng)取沖進(jìn)15位以內(nèi)”。

從全口徑銷售額來看，濱江的排名目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。今年上半年，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額925.8億元，同比增長(zhǎng)35%，位列克而瑞行業(yè)銷售排名第10位，較2022年提升3位。期內(nèi)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售現(xiàn)金回籠478.66億元。

近兩年來，房企業(yè)績(jī)普遍下滑，濱江依靠穩(wěn)健的經(jīng)營實(shí)現(xiàn)了正向增長(zhǎng)。上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入270.28億元，同比增長(zhǎng)152.84%；歸屬股東凈利潤16.36億元，同比增27.33%。

截至6月末，濱江集團(tuán)擁有總資產(chǎn)3102.5億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)251.74億元，分別較上年末增長(zhǎng)12.33%和6.99%。

2023年，濱江將繼續(xù)推進(jìn)實(shí)施“1+5”的發(fā)展戰(zhàn)略，“1”指房地產(chǎn)主業(yè)，堅(jiān)持把房地產(chǎn)主業(yè)做精、做優(yōu)、做強(qiáng)，在保證安全運(yùn)營和品質(zhì)的前提下，與頭部企業(yè)保持適度的規(guī)模比例；“5”指的是同時(shí)有序推進(jìn)服務(wù)、租賃、酒店、養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)投資五大業(yè)務(wù)板塊。

重倉杭州不動(dòng)搖

資金鏈普遍緊張之下，民營房企紛紛減少或停止拿地，濱江是少數(shù)幾家有能力繼續(xù)拿地的民營房企之一。

杭州依然是其主要戰(zhàn)場(chǎng)。例如，2月，濱江以總價(jià)34億元接連收割3宗地塊，其中有2宗溢價(jià)成交；在5月下旬的杭州第四批集中供地中，濱江斥資超52億元拿下3宗地塊。

上半年，濱江新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目22個(gè)，其中寧波1個(gè)，金華1個(gè)，南京1個(gè)，杭州19個(gè)，進(jìn)一步了鞏固杭州市場(chǎng)份額。報(bào)告期內(nèi)新增項(xiàng)目計(jì)容建筑面積合計(jì)249萬平方米，權(quán)益土地款180億元。

外界對(duì)于濱江持續(xù)重倉杭州多有質(zhì)疑，而戚金興非?？春煤贾菔袌?chǎng)，他曾表示：“全國房地產(chǎn)最好的市場(chǎng)就是杭州，其次是上海。這里的人口凈流入保持全國領(lǐng)先，未來5年杭州市場(chǎng)總體平穩(wěn)，亞運(yùn)會(huì)的召開將進(jìn)一步提升杭州的影響力，有利于杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健可持續(xù)長(zhǎng)久發(fā)展?！?/p>

從土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)來看，截至報(bào)告期末，濱江的土地儲(chǔ)備中杭州占比為60%；浙江省內(nèi)除杭州外的其他城市，包括寧波、金華、湖州、嘉興、溫州、臺(tái)州等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)的二三線城市占比22%；浙江省以外占比18%。

對(duì)于接下來的拿地，戚金興也曾表示，只能在現(xiàn)有有業(yè)務(wù)的區(qū)域內(nèi)拿地，不能增加區(qū)域，同時(shí)，地銷比控制在0.5以內(nèi)，今年權(quán)益拿地控制在300億元以內(nèi)。其將繼續(xù)保持“三省一市”戰(zhàn)略布局，在優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)地段、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品上發(fā)揮優(yōu)勢(shì)。除杭州外，重點(diǎn)考慮上海、南京、寧波、金華、湖州、廣州等。

融資成本六連降

對(duì)于重資產(chǎn)的房企來說，財(cái)務(wù)安全的重要性不言而喻。戚金興在去年表示，公司的一號(hào)部門是財(cái)務(wù)部?，F(xiàn)金流成為其關(guān)注的重要指標(biāo)。

2023年上半年，濱江集團(tuán)經(jīng)營現(xiàn)金流為275.88億元，與去年同期相比增長(zhǎng)5637.15%。因本期銷售收到的購房款現(xiàn)金增加且購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金減少。同時(shí)，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額也同比上升488.94%。

濱江的增長(zhǎng)勢(shì)頭也具備可持續(xù)性。截至報(bào)告期末，其尚未結(jié)算的預(yù)收房款1602.1億元，較年初增長(zhǎng)23%。

現(xiàn)金流充裕之外，濱江的“三道紅線”指標(biāo)持續(xù)保持“綠檔”。截止報(bào)告期末，濱江的有息負(fù)債規(guī)模425.57億元，其中銀行貸款占比76%，直接融資占比24%，債務(wù)結(jié)構(gòu)清晰。扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為55.71%，凈負(fù)債率為21.54%。債務(wù)期限構(gòu)成上，短期債務(wù)為142.95億元，占比僅為33.59%，低于期末貨幣資金（296.31億元），現(xiàn)金短債比為2.07倍，可有效覆蓋短期債務(wù)。

截止報(bào)告期末，濱江共獲銀行授信總額度1209.72億元，較上年末增加2.2%，授信額度已使用405.1億元，剩余可用804.62億元，占總額度的66.5%。直接融資可用額度上，截止報(bào)告期末已獲批尚未發(fā)行的公司債額度22.52億元，注冊(cè)完成尚未發(fā)行的短期融資券額度10.3億元、中票額度11.6億元。

作為一家民營企業(yè)，濱江的融資優(yōu)勢(shì)可以媲美國企。近年來，濱江的綜合融資成本不斷下降，2017年6%、2018年5.8%、2019年5.6%、2020年5.2%，2021年4.9%，2022年4.6%，截至報(bào)告期末，平均融資成本為4.4%，較上年末下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，融資成本持續(xù)下降。

期內(nèi)，濱江的財(cái)務(wù)費(fèi)用同比減少了8.59%，降低至3.37億元。

對(duì)于融資，濱江保持著克制和理性，堅(jiān)決不碰境外債、商票、ABS等融資工具。戚金興表示，要將權(quán)益有息負(fù)債規(guī)模控制在470 億以內(nèi)，并且直接融資規(guī)?？刂圃?0%左右。