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有一句話，叫潮水退去才知道誰(shuí)在裸泳。

(相關(guān)資料圖)

深圳樓市已退潮兩年半，兩年半時(shí)間，足夠讓各路神仙和妖魔鬼怪現(xiàn)出原形。

都說(shuō)深圳大跌，到底跌了多少，什么樣的房子扛跌，什么樣的房子不扛跌？

圖源：唐老師傅

這個(gè)表格涵蓋了深圳各個(gè)片區(qū)的大多數(shù)板塊，選取了160套同戶型房源，分別對(duì)標(biāo)了21年初的最高價(jià)，和近期成交的最低價(jià)，總體跌幅在10-40%之間。

根據(jù)這些數(shù)據(jù)，我做了一個(gè)各片區(qū)跌幅比例統(tǒng)計(jì)表。

跌幅20-30%的最多，占比40.6%；

跌幅10-20%的其次，占比30.6%；

跌幅30-40%的第三，占比18.8%；

跌幅0-10%的第四，占比5.6%；

跌幅40%以上的最少，占比4.4%。

用更直觀的圖示來(lái)表達(dá)。

結(jié)論就是，到目前為止，深圳房?jī)r(jià)普遍跌幅在20-30%之間，向左右區(qū)間延伸，下跌10-20%的要多于30-40%，平均跌幅25%左右。

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最不扛跌的房子有哪些？

1、老破小學(xué)wei房，尤其是二類ming?；驋炫苖ing校的，跌幅普遍30-40%，代表盤(pán)友鄰公寓、八卦嶺宿舍、閣林網(wǎng)苑和上品雅園，八卦嶺宿舍甚至達(dá)到了腰斬。

2、位于西部學(xué)wei一般的老破小，周邊大漲之后，它們由于面積小總價(jià)低，也被炒高，代表盤(pán)有南山的深華園，西鄉(xiāng)的鴻隆廣場(chǎng)。

3、福田南山的塔樓老破大，漲的不多，跌的不少。代表盤(pán)福田的彩福大廈，南山的薈芳園。

4、最便宜的剛需上車(chē)盤(pán)，布吉的龍珠花園，中兆花園，一樣跌勢(shì)兇猛。

5、概念片區(qū)的領(lǐng)漲盤(pán)，代表盤(pán)前海的諾德假日、沙井的博林天瑞和光明的玖龍臺(tái)。

這五類最不扛跌的房子，排除被炒高的學(xué)wei房和網(wǎng)紅盤(pán)，剩下的全是老房子，破房子，不論是低價(jià)上車(chē)的200萬(wàn)布吉小兩房，還是市中心配套齊全的老式大塔樓，統(tǒng)統(tǒng)都不扛跌。

為什么會(huì)這樣？

因?yàn)槔戏孔悠品孔邮歉F人（相對(duì)意義的窮人）的選擇，窮人能接受的商品，最難漲，最易跌，最難穿越周期。

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最扛跌的房子有哪些？

1、豪宅盤(pán)

2、南山福田核心區(qū)，樓齡老品質(zhì)好學(xué)wei一般的樓盤(pán)，比如福田的星河世紀(jì)、黃埔雅苑、緹香名苑，只跌了十幾個(gè)點(diǎn)。

3、近郊的次新盤(pán)，跌幅普遍不超過(guò)20個(gè)點(diǎn)，比如龍華的壹城中心，橫崗的恒地閱山湖、觀瀾的華盛豐薈名庭。

不考慮價(jià)格的話，豪宅盤(pán)是投住兼顧的最優(yōu)選，高峰期領(lǐng)漲，下跌期扛跌。

2和3屬于自住屬性強(qiáng)，炒作屬性弱的產(chǎn)品，高峰期漲的不多，下跌期跌的較少。

這三類產(chǎn)品，其實(shí)就是中產(chǎn)、改善和富豪這三個(gè)階層，在個(gè)人能力范圍內(nèi)的最優(yōu)選。它們的扛跌程度：1>2>3。

房子做為沉淀資金的投資品，對(duì)應(yīng)的購(gòu)買(mǎi)階層越有錢(qián)，產(chǎn)品就越扛跌。

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還有一個(gè)不跌反漲的異類，就是華僑城的香山美墅。

華僑城的三個(gè)大板塊，純水岸、香山美墅和天鵝湖，在下跌周期的表現(xiàn)都異常堅(jiān)挺。

以香山美墅云頌170-200平的大四房為例，2019年成交9-11萬(wàn)，2020年成交11-13萬(wàn)，2021年調(diào)控之后，成交價(jià)反而漲到了14萬(wàn)+。

令人震驚，這個(gè)盤(pán)竟然扛住了可怕的周期，千盤(pán)下跌唯它獨(dú)漲。

原因是這個(gè)盤(pán)完美契合了幾個(gè)特點(diǎn)：

1、漲的慢，深圳灣26萬(wàn)時(shí)它才13萬(wàn)。

2、位置好

3、環(huán)境好

4、次新

5、大戶型豪宅

三年時(shí)間，深圳樓市經(jīng)歷的完整輪回，充分證明了三句老話：

出來(lái)混，總是要還的

笑的早的，不一定笑到最后

欠你的，遲早要補(bǔ)給你