最近，深圳地鐵5期的多條線陸續(xù)有動(dòng)作引起大家的關(guān)注，在目前深圳交通已經(jīng)快要編成網(wǎng)的深圳，地鐵對(duì)深圳的房?jī)r(jià)來說，還有多大的助推作用？

作為去年一波地鐵開通的典型代表區(qū)，娟子今天想來聊聊坪山區(qū)。

【資料圖】

坪山在這幾年的發(fā)展中其實(shí)是很亮眼的，目前房?jī)r(jià)仍處于深圳最低的位置，地鐵開通后給片區(qū)房?jī)r(jià)帶來了怎樣的影響？這篇文章給大家揭曉。

一

發(fā)展歷經(jīng)“四級(jí)跳”，2022年坪山高光時(shí)刻

2022年，對(duì)于坪山來說又是高光的一年：

1、地鐵14號(hào)線、16號(hào)線雙雙開通，實(shí)現(xiàn)軌道交通從無到有的大跨越；要知道，14號(hào)線現(xiàn)在去羅湖、福田中心區(qū)比光明出行還要快。

2、2022年坪山的GDP增長(zhǎng)速度是全市第一，達(dá)到14%的增速。這個(gè)數(shù)據(jù)也可以看出來，坪山在產(chǎn)業(yè)上是有下功夫的。

這也得益于坪山在過去十多年的沉淀，簡(jiǎn)單來說，坪山的發(fā)展經(jīng)歷了“4級(jí)跳”。

第一階段：2005-2008年，這個(gè)階段的坪山處于“邊緣化”，是發(fā)展初期的洼地；在未成立新區(qū)之前附屬于龍崗，當(dāng)時(shí)的龍崗中心城的光環(huán)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)蓋過了坪山的發(fā)展，因?yàn)闆]有契機(jī)，各方面都處于低點(diǎn)。在房地產(chǎn)方面，已有開發(fā)商對(duì)片區(qū)蠢蠢欲動(dòng)，但片區(qū)還沒有新項(xiàng)目入市。

第二階段：2009-2012年，2009年6月坪山新區(qū)成立，長(zhǎng)期處于城市“洼地”的坪山開始了一段嶄新的征程；2010年，坪山明確了打造現(xiàn)代化國(guó)際化新城、新興產(chǎn)業(yè)名城等“五大新城”的戰(zhàn)略目標(biāo)，至此，坪山的發(fā)展目標(biāo)浮出水面。

頗時(shí)，坪山也迎來了一波新盤的陸續(xù)入市，如大東城、萬科金域緹香、深業(yè)東城國(guó)際等、中糧一品瀾山等項(xiàng)目，這些項(xiàng)目為片區(qū)注入了居住的新血液。

第三階段：2013-2017年，新區(qū)經(jīng)過幾年發(fā)展，坪山開始展現(xiàn)新的面貌，加之東進(jìn)戰(zhàn)略，給予了坪山新的發(fā)展契機(jī)；十三五期間，深圳計(jì)劃投資 1.5 萬億打造深圳的東部中心，給坪山帶來了一次重大機(jī)遇，坪山將打造深圳發(fā)展的第三極和東部中心。

為夯實(shí)東部中心發(fā)展地位，坪山以科技為主，漸漸成為深圳科技創(chuàng)新發(fā)展的新生力軍。2016年，坪山規(guī)劃建設(shè)了51.6 平方公里的聚龍國(guó)際科技創(chuàng)新城，著力發(fā)展新能源、生物、新一代信息技術(shù)、智能制造等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。

示意圖

第四階段：2018-至今，進(jìn)入第四隊(duì)段的坪山，在夯實(shí)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，主要還體現(xiàn)在片區(qū)的配套，包括交通、生活設(shè)施、交化配套的升級(jí)。

目前的坪山已是深圳東部中心、深圳國(guó)家高新區(qū)核心園區(qū)、深圳未來產(chǎn)業(yè)實(shí)驗(yàn)區(qū)；以國(guó)家生物產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家級(jí)新能源汽車產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地、深圳坪山綜合保稅區(qū)4塊“國(guó)家級(jí)招牌”為主牽引，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城區(qū)發(fā)展成效顯著。

二

打造坪山核心商圈，深圳第三座萬象城將落地坪山

最近，坪山區(qū)發(fā)布了一個(gè)重點(diǎn)片區(qū)建設(shè)發(fā)展中心2022年工作總結(jié)和2023年工作計(jì)劃，這個(gè)總結(jié)與計(jì)劃里有許多坪山未來發(fā)展的重要信息。

一是加快打造燕子湖活力新中心。

燕子湖片區(qū)目前尚處于規(guī)劃階段，中心堅(jiān)持以精細(xì)化城市設(shè)計(jì)帶動(dòng)片區(qū)整體形象改善，目前燕子湖TOD、商業(yè)、景觀等專題階段性成果已經(jīng)區(qū)政府專題會(huì)議審議通過，市政交通、海綿城市、地下空間、智慧城市等專題全面啟動(dòng)。

圖片來源：坪山發(fā)布公眾號(hào)

二是助力打造坪山核心商圈。

針對(duì)坪山廣場(chǎng)街區(qū)、華潤(rùn)萬象城等重點(diǎn)地段及節(jié)點(diǎn)建筑，推動(dòng)坪山廣場(chǎng)街區(qū)規(guī)劃研究及城市設(shè)計(jì)優(yōu)化，中心公園東片區(qū)概念規(guī)劃、華潤(rùn)萬象城實(shí)施路徑進(jìn)一步明確，為坪山核心商圈規(guī)劃建設(shè)提供中心力量。

三是助力碧嶺片區(qū)高質(zhì)量發(fā)展。

今年碧嶺片區(qū)發(fā)布了規(guī)劃招標(biāo)，研究范圍約 267 公頃，土地整備范圍約 185 公頃（最終以實(shí)際整備面積為準(zhǔn)），涉及地上建筑物永久建筑約 1476 棟，建筑面積總計(jì)約 104 萬平方米（最終以測(cè)繪報(bào)告為準(zhǔn)）。

根據(jù)規(guī)劃，片區(qū)將定位為深港生命健康產(chǎn)業(yè)合作區(qū)，建設(shè)深港科技創(chuàng)新協(xié)同引領(lǐng)“創(chuàng)新核”、彰顯地區(qū)生態(tài)人文脈絡(luò)“生態(tài)谷”、面向未來宜居宜業(yè)魅力“智慧城”。

在2023年的計(jì)劃里，還提到持續(xù)開展高質(zhì)量專題研究。比如，完成坪山中心區(qū)（行政居住片區(qū)）體檢評(píng)估改革試點(diǎn)，全面科學(xué)評(píng)估規(guī)劃實(shí)施和開發(fā)建設(shè)效果，助力重點(diǎn)片區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃；開展重點(diǎn)片區(qū)公共空間研究，努力塑造特色鮮明、濱水相依、可親可近、復(fù)合利用的未來坪山新門戶、新形象。

目前坪山小范圍確實(shí)已經(jīng)很漂亮了，但整體還有待提升，接下來看，短期主要是重點(diǎn)片區(qū)的城市面貌會(huì)有較大的改觀。

從這一份發(fā)文里，坪山2023年重點(diǎn)打造的片區(qū)躍然于紙上，燕子湖片區(qū)是要打造深圳東部乃至粵港澳大灣區(qū)東部地區(qū)的城市新客廳，目前，深圳還有前海、深圳灣、香蜜湖、大空港、大運(yùn)新城等“城市新客廳”，不同的片區(qū)定位各不同，為的是提升城市的品位品質(zhì)。

燕子湖片區(qū)效果圖

坪山核心商圈將引進(jìn)華潤(rùn)萬象城，我們知道萬象城是目前深圳最高端的商業(yè)中心，坪山自己要打造一個(gè)，可以看出坪山正在打造以自我為中心的城區(qū)。

三

片區(qū)二手房單價(jià)大都接近或低于指導(dǎo)價(jià)

盡管娟子前面說了坪山很多的好，但坪山在深圳人的心目中的地位卻是無論未來的規(guī)劃有多高大上和值得期待，坪山依然是深圳的郊區(qū)，而且是“遠(yuǎn)郊”。

2022年，深圳各區(qū)房?jī)r(jià)都有不同程度的調(diào)整，坪山的房?jī)r(jià)也不例外，娟子找了片區(qū)較為具有代表性的二手房項(xiàng)目，對(duì)比了地鐵開通前后的價(jià)格變動(dòng)。

從整個(gè)片區(qū)來看，二手房目前的在售量并不多，估計(jì)也就近2000套左右。

在16號(hào)線新和站的附近，聚集了最早一批入市的樓盤，如招商花園城、萬科金域緹香、大東城等，幾個(gè)項(xiàng)目的指導(dǎo)價(jià)都差不多，在4.2萬/平左右。也是坪山價(jià)格最貴的區(qū)域。

如招商花園城，北區(qū)2021年初130平的成交價(jià)是5.5萬/平，最近一套成交的89平3房?jī)r(jià)是4.1萬/平；

旁邊的萬科金域緹香，以一期來看，2021年初74平2房成交單價(jià)在5.1萬/平，最近的一套成交也低于指導(dǎo)價(jià)，到3.9萬/平；

坪山大東城二期最近一套成交是在2021年1月，一套78平的3房成交單價(jià)5.56萬/平，后再無成交；而一期的指導(dǎo)價(jià)是3.8萬/平，最近一套成交是在2021年7月21日，76平的2房，成交單價(jià)4.09萬/平，之后也是再無成交數(shù)據(jù)。

近坪山圍地鐵站的深城投中城花園項(xiàng)目，目前的掛牌價(jià)是3.9-4.8萬平，因?yàn)檫@個(gè)盤是指導(dǎo)價(jià)后可進(jìn)入市場(chǎng)的新盤，沒有指導(dǎo)價(jià)，所以業(yè)主的掛牌價(jià)很隨意；但成交價(jià)確不太理想，最高成交價(jià)的二手房是2021年5月份，成交單價(jià)達(dá)到4.71萬/平，這套房后近一年沒有成交，2022年6月份后，價(jià)格直接跌了1萬/平，目前的成交價(jià)在3.6-3.9萬/平左右。

近14號(hào)線的錦龍站的京基御景印象，參考均價(jià)是3.86萬/平左右，2021年12月份的時(shí)候，二期有45平的1房成交單價(jià)到4.82萬/平，最近一套同戶型成交是今年2月18日，單價(jià)3.89萬/平；

京基御景印象四期2021年3月成交的78平3房，成交單價(jià)已到5.33萬/平，2023年初成交的45平1房，價(jià)格同樣跌到了單價(jià)3.69萬/平；89平的4房成交價(jià)目前在4字頭左右。

在來看一下片區(qū)的新房情況：

目前片區(qū)在售的新房均價(jià)普遍在3.8-4.2萬/平，當(dāng)然這個(gè)價(jià)格在目前的市場(chǎng)來說是很難賣的，肯定或多或少會(huì)有一些折扣，但依然不好賣。

即將新推的項(xiàng)目如在燕子湖片區(qū)的紫樾潤(rùn)府、天健和悅府，兩個(gè)項(xiàng)目的限售均價(jià)都是3.75萬/平，還有就是傳承啟元項(xiàng)目（目前價(jià)格未知）。前面兩個(gè)項(xiàng)目在片區(qū)相對(duì)來說有一些優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)和目前二手房的價(jià)格相當(dāng)了。

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深圳地鐵14號(hào)線開通近半年來，對(duì)坪山片區(qū)的房?jī)r(jià)并沒有什么影響的，我們可以理解為，地鐵的預(yù)期在開通前，房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)透支了。但對(duì)于坪山人們的出行一定是質(zhì)的改變，城市軌道所帶來的便利一定會(huì)讓一些人對(duì)片區(qū)有更為確定的選擇。

對(duì)目前想買坪山的小伙伴們來說，可能要考慮的是，短期來看，你買到手里成二手房后的市場(chǎng)情況，在新房比二手房還便宜的當(dāng)下，價(jià)值的兌現(xiàn)一定不會(huì)那么快（也就是想靠這里房子賺錢，短期并不容易了）；但以目前的發(fā)展勢(shì)頭，拉大時(shí)間的長(zhǎng)河，未來坪山并是深圳最差的片區(qū)。

可能有些置業(yè)者會(huì)覺得，都買坪山了還不如買旁邊的惠州，惠州價(jià)格現(xiàn)在才1-2萬/平，價(jià)格差這么多；要知道，深圳和惠州的是不可同日而語的，別忘了，買房同樣是買城市的未來。

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