目錄：

一、二手房連續(xù)回落

二、成交量價(jià)走勢

(相關(guān)資料圖)

三、報(bào)價(jià)持續(xù)走低

四、議價(jià)與帶看量

五、后市將如何？

一、二手房連續(xù)回落

根據(jù)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的二手房簽約數(shù)據(jù)，深圳二手房成交量在第11周達(dá)到峰值后，連續(xù)回落。

按周成交量走勢（來源于中介協(xié)會(huì)）

春節(jié)之后深圳二手房成交量持續(xù)回暖，按周成交量2月開始持續(xù)走高，第11周達(dá)到1163套。

從第2周開始連續(xù)回落三周，至875套。這一加回暖波行情會(huì)不會(huì)就結(jié)束了呢？像去年一樣嗎？4-5兩個(gè)月回暖，然后一路下行。

按月錄得量

二手房3月按月錄得量4983套，已經(jīng)達(dá)到傳統(tǒng)認(rèn)為的5000套的枯榮線。

新房二手房年度成交量

調(diào)控嚴(yán)格的年份2017、2018、2021新房二手房總量在9.5萬套左右，但2022年只有5.6萬套。這源于嚴(yán)格調(diào)控加三年疫情至經(jīng)濟(jì)增速放緩。

2021年以來的調(diào)控主要三點(diǎn)：

1、推出二手房參考價(jià)，指導(dǎo)銀行按此貸款，去杠桿。

2、增加新房供應(yīng)量，新房過去的每年3.5萬套增加到5.5萬套，深圳自2010年以后進(jìn)入存量房市場，二手房一直比新房多，但是2021年開始新房超過二手房，并將持續(xù)到十四五結(jié)束。

3、大力籌集保障房人才房、共有產(chǎn)權(quán)房、保障租賃住房等，并且還進(jìn)行了教育傾斜。讓剛需第一套房可以考慮人才房等住房。

在以上三點(diǎn)政策作用下二手房長期低迷。

去年的超低迷也是艱苦的三年疫情造成的，今年疫情結(jié)束，二手房成交量將尋求新的平衡點(diǎn)。

二、成交量價(jià)走勢

按周量價(jià)走勢

截止到3月26日的采樣數(shù)據(jù)顯示，第14周（3月20日-3月26日），全市成交價(jià)格是1.06倍指導(dǎo)價(jià)（橙色曲線）。比最低迷的12月初那一周的0.98倍指導(dǎo)價(jià)上升了8%。成交量（藍(lán)色柱狀圖）也維持在相對高位。

按月量價(jià)走勢

3月成交價(jià)是指導(dǎo)價(jià)的1.05倍，比最低點(diǎn)的去年11月上升5%，2、3月成交量也維持在較高位置。

分區(qū)價(jià)格：南山、寶安、龍華

南山、寶安、龍華三區(qū)價(jià)格2、3月份繼續(xù)上升，南山、龍華1.09倍指導(dǎo)價(jià)，寶安1.08倍指導(dǎo)價(jià)。

分區(qū)價(jià)格：福田、羅湖、龍崗

福田、龍崗、羅湖3月價(jià)格與2月持平，3月缺少上升動(dòng)力。福田、龍崗1.04倍指導(dǎo)價(jià)，羅湖1.01倍指導(dǎo)價(jià)。

福田熄火讓大家擔(dān)憂福田會(huì)逐步羅湖化嗎？什么是羅湖化，就是產(chǎn)業(yè)發(fā)展沒后勁，房產(chǎn)老化，城市面貌老舊，從這幾點(diǎn)看，福田中心區(qū)以東片區(qū)建成時(shí)間早，與羅湖本就一體，確實(shí)有羅湖化的可能，抱著進(jìn)城心態(tài)買房的朋友選擇一定要謹(jǐn)慎，不要選錯(cuò)了標(biāo)的。

三、報(bào)價(jià)走低

全市按周報(bào)價(jià)情況

2月20日以來，唐老師團(tuán)隊(duì)收集的性價(jià)比好的部分報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)，隨著春節(jié)后筍盤快速消化，在3月13-19日的11周報(bào)價(jià)達(dá)到1.13倍指導(dǎo)價(jià)，此后開始回落，上一周報(bào)價(jià)1.11倍指導(dǎo)價(jià)。

分區(qū)報(bào)價(jià)：南山、寶安、龍華

三區(qū)報(bào)價(jià)都有回落，大南山最新一周有所回升1.19倍指導(dǎo)價(jià)，寶安1.16倍指導(dǎo)價(jià)，龍華1.1倍指導(dǎo)價(jià)。

分區(qū)報(bào)價(jià)：福田、羅湖、龍崗

福田區(qū)回落1個(gè)百分點(diǎn)報(bào)價(jià)是1.1倍指導(dǎo)價(jià)。

羅湖回落明顯，從1.1到1.05倍，回落約5%。

龍崗回落約4%，至1.07倍指導(dǎo)價(jià)。

四、議價(jià)與帶看量

上一節(jié)介紹了報(bào)價(jià)，但報(bào)價(jià)不等于成交價(jià)，報(bào)價(jià)與成交價(jià)之間的差異就是議價(jià)空間。

議價(jià)空間

在價(jià)格持續(xù)走低的去年11月，議價(jià)空間達(dá)到了7.1%，今年2-3月議價(jià)空間5%左右，比較正常。每套房產(chǎn)報(bào)價(jià)和成交之間平均有5%的談價(jià)空間，500萬可以25萬，1000萬可以50萬。

按周帶看情況

這是性價(jià)比好的掛盤的帶看情況，第14周明顯下降，15周價(jià)格回落帶看回升。

五、后市將如何？

我在今年初發(fā)表分析，今年2-5月將回升5%-10%，目前成交價(jià)1.05倍指導(dǎo)價(jià)，進(jìn)入達(dá)標(biāo)區(qū)間。

目前深圳樓市政策沒有明顯放松，并且有增加保障房供應(yīng)的動(dòng)作，后市會(huì)放松嗎？

1、深圳首次土拍正常，全部拍出。

2、新房銷售還出現(xiàn)了當(dāng)日去化9成的情況，新房銷售周期長了，但沒有出現(xiàn)大的問題，日光才不正常，目前新房市場是正常情況，所以政策也沒有放松的必要。

3、二手房不是政府考慮的重點(diǎn)，只要經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，收入重回增長，政策放松可能小，二手房主要還是以穩(wěn)為主。

在穩(wěn)定的樓市下買房怎么選？是新房還是二手房？或人才房、共有產(chǎn)權(quán)房？一定要根據(jù)自己的實(shí)際情況作出選擇。