4月11日消息顯，北京市住建委官網(wǎng)發(fā)布2023年北京市政府工作報告重點任務清單及進展情況，其中提到多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策，按照“一區(qū)一策”的方式由房山區(qū)試點。

【資料圖】

今年1月份，北京市政府曾印發(fā)《2023年市政府工作報告重點任務清單》，其中第232條提到，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，健全工作機制，完善“一區(qū)一策”調控措施。

關于備受市場關注的“一區(qū)一策”表述，據(jù)住建委最新披露，該事項一季度的進展情況為：多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策，按照“一區(qū)一策”的方式由房山區(qū)試點，相關內容報請市委市政府同意試點推進，下一步需爭取人行營管部和住建部同意。

從政策文件看，其實很容易猜：多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策。

基本上未來房山最有可能試點的政策肯定是二孩或者三孩家庭公積金貸款多一點，或者是最被關注的二套房首付可以降低，另外還有職住平衡也就是在一個區(qū)上班買房的很可能可以享受二套房首付的降低。

那么這個政策的影響會有多大？

首先：北京房地產市場一直是中國所有城市里面房地產調控政策最嚴格。

北京：

首套，購買普通住宅，最低首付比例35%，購買非普通住宅，最低首付比例40%

二套，購買普通住宅，最低首付比例60%，購買非普通住宅，最低首付比例80%，

上海：普通住宅，首套首付35%,二套50%。

非普通住宅，首套房首付也是35%，但二套為70%。

所以在北京買房基本都是執(zhí)行的首套房40%，二套房80%。

其次：北京樓市最近已經(jīng)明顯降溫，如果說在2-3月份還有小陽春，市場過熱的可能性，那么最近北京市場成交已經(jīng)在數(shù)據(jù)上開始明顯體現(xiàn)。

4月首周二手房出來開始明顯下調，單周二手房住宅網(wǎng)簽只有2709套，全月成交量也將開始明顯下調。

2023年北京樓市已經(jīng)明顯的出現(xiàn)小陽春。因為過去幾年北京房地產市場的高峰基本都出現(xiàn)在3月份，大部分都是因為購房入學需求上漲導致的。2023年北京入學人口刷新歷史記錄，所以在這個需求的影響下，2023年北京樓市也出現(xiàn)了小陽春， 2月北京二手房出來單月達到1.5萬套左右，3月超過2萬套。

但從單周數(shù)據(jù)看，連續(xù)幾周市場成交量已經(jīng)開始放緩，繼續(xù)沖高趨勢沒有出現(xiàn)。4月北京二手房成交量將會出現(xiàn)下調。

整體看，當下北京市場依然遠遠談不上火熱，雖然網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對滯后市場，從市場趨勢看，北京二手房火熱的基礎線是二手房住宅單月1.5萬套，目前看，2-3月大概率會超過，但市場推動主要依賴學qu房需求，到了4-5月，需求就會下降。

當下部分房源價格上漲，也影響了市場繼續(xù)沖高。買賣雙方開始博弈。

從北京當下市場看，12月因為疫情原因，2022年12月北京二手房成交8773套,環(huán)比上月減少18.4%,同比下滑43.2%。1月份的成交只是恢復到11月市場平均水平，整體看，北京當下房地產市場不支撐明顯大幅度的上漲。

從市場數(shù)據(jù)看，因為春節(jié)假期的影響，所以當下市場環(huán)比同比數(shù)據(jù)均有所夸大， 市場如果不出現(xiàn)針對二手房首付比例或者購房利率優(yōu)惠的政策，市場很可能會在2023年輕微小陽春后再次明顯下行。

新建住宅供應量依然比較大。單周成交量都在1000套以下，市場分化嚴重，除了少數(shù)熱銷項目，大部分市場平穩(wěn)。

整體看，北京市場依然期待有寬松政策出現(xiàn)。否則市場很可能在3月出現(xiàn)最高點后，再次在4月后出現(xiàn)下行。

改善為主的新建住宅，主要受到北京全國最嚴格的二套房首付影響，另外基本所有新房都可以說是豪宅了！

第三：北京最應該微調的政策，“非普通住宅認定”！

過低的普通住宅線，相當于讓全北京基本所有房屋都變成了豪宅，帶來的結果是想換房的客戶需要首付80%！

這已經(jīng)不是第一次新聞報道北京的豪宅遍地現(xiàn)象，對于北京樓市來說，作為全國調控政策最嚴格的區(qū)域，各種房住不炒的政策，都在全國有示范作用。

可以說大部分北京房地產調控政策都是符合民意的，也事實上平穩(wěn)了市場，但對于這個“非普通住宅標準”已經(jīng)到了必須改的時候了。

簡單的計算一下，北京100套商品房住宅，其中已經(jīng)有90套房被認定為豪宅，全北京市場庫存能按照35%和60%貸款的基本都在六環(huán)外。

整體計算一下數(shù)據(jù)，北京六環(huán)外也已經(jīng)有超過60%的住宅被計算為豪宅，市場上大部分主要購房的五六環(huán)之間95%是豪宅！

這個標準是2014年9月30日發(fā)布的標準，已經(jīng)接近9年沒有變化，而對于市場來說，這個價格已經(jīng)遠遠不符合當下市場的實際情況。

這個政策影響到底多大？

根據(jù)北京現(xiàn)行政策，對于購買新房的購房者來說，第一次契稅影響不大：

北京首套的契稅和所購買房屋的面積有關，與普通非普通無關。90平米（含）以下，是按網(wǎng)簽價1%繳納，90平米以上是按1.5%繳納。

非普通住宅標準應該提高，當下北京樓市絕大部分購房者都是按照非普通住宅標準在首付，而事實上，目前市場上在銷售的五環(huán)外的住宅都應該歸類為普通住宅，特別是140平米以內的部分。目前市場出現(xiàn)的商品房庫存積壓很大原因也是因為非普住宅標準過低，導致大部分五六環(huán)之間的普通住宅，只能貸款首套房60%-二套房20%。

最后，簡單的總結一下，當下全國房地產市場穩(wěn)定非常重要，北京包括非普標準帶來的改善購房首付80%，已經(jīng)嚴重影響和制約市場的正常健康發(fā)展了。到了必須調整一下的時候了。

房山作為試點只是一個開始，后續(xù)全北京都應該執(zhí)行，對于北京來說，從2017年開始已經(jīng)積壓了大量的改善需求，針對二胎家庭，職住平衡家庭定向釋放賣一買一或者改善購房首付穩(wěn)定在正常60%的利好政策，只會更加穩(wěn)定市場。