南山蛇口又一舊改迎來新動態(tài)！

超級靚的地塊，在南山育才三中的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，將迎來8.8萬㎡的住宅，并且沒有人才房和保障性住房！

(資料圖)

在南山10萬/㎡+的地段，招商接手讓原恒大餅干廠舊改破局，想買南山新房的深圳買房人可要注意了！

01

招商接盤餅干廠舊改：

層高和容積率下調(diào)

原聯(lián)合餅干廠城市更新項目最早被列入《2019年深圳市南山區(qū)城市更新單元計劃第二批計劃》，拆除范圍用地面積3.17萬㎡，并在同年2月完成拆除整平。

到現(xiàn)在還沒入市，主要的原因是，如下圖所示，原來的規(guī)劃樓層高達58層，實在太高了。

項目總平面布局示意圖顯示，有3棟54-59層超高層住宅，1棟13層辦公寫字樓，1所九年制學(xué)校以及1所6班幼兒園。

相關(guān)媒體曾報道隔壁雍景灣業(yè)主提出，雍景灣花園與恒大餅干廠項目只隔一條小路，地塊也不適合進行高強度開發(fā)。“方案一旦執(zhí)行，將對雍景灣及周邊社區(qū)居民和學(xué)校師生，在景觀視線、日照采光、交通出行、生活質(zhì)量、地基安全等等諸多方面，產(chǎn)生不可估量的影響。

（2020.1.8 發(fā)布的《南山區(qū)招商街道原聯(lián)合餅干廠城市更新單元規(guī)劃（草案）》公示）

不過，據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟報道》報道稱，恒大餅干廠項目的規(guī)劃草案沒有通過深圳市城市規(guī)劃委員會建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會的審批。

而后的事情，我們都知道了：2021年下半年，恒大在全國多地的項目被迫停工，2022年下半年，財聯(lián)社發(fā)布招商接手餅干廠舊改的消息。

招商的接手，在周邊小區(qū)業(yè)主的討論中，是“十分歡迎”的。

現(xiàn)在傳聞中的容積率下調(diào)至6，也有了確切的消息。

02

貨值增加28億？

餅干廠的地段有多優(yōu)越？

咖姐簡單概括要素：蛇口片區(qū)成熟的配套+育才三中+育才二小的學(xué)區(qū)+海月灣廈雙地鐵

據(jù)說，“恒大拿到餅干廠地塊后，可能已超融二三十億?！?/p>

在恒大財富無法正常兌付，正式宣告暴雷后，這些融資問題也非常棘手。

此前有報道顯示，知情人士稱“這個項目市政府還是比較給力的，作為引進接盤方的條件，最近的說法是把項目的租賃型保障性住房，調(diào)整為可售型安居房，這樣的話，將給項目開發(fā)主體增加不少利潤空間。”招商蛇口為此付了6個億。

前情提要暫時先到這，我們先來看看新發(fā)布的規(guī)劃草案情況。

公告顯示，更新單元用地面積為33111.3㎡，拆除用地面積為31710.4㎡，開發(fā)建設(shè)用地面積為15091.6㎡(含納入零星用地61.5㎡)，規(guī)劃容積98754㎡，其中住宅88449㎡，商業(yè)2100㎡(含母嬰室6㎡)，公共配套設(shè)施8205㎡。

公共配套設(shè)施內(nèi)容:社區(qū)服務(wù)中心400㎡、環(huán)衛(wèi)工人作息房20㎡、再生資源回收站60㎡6班幼兒園2200㎡(占地1800㎡)、2班托育服務(wù)機構(gòu)500㎡、老年人日間照料中心750㎡社區(qū)健康服務(wù)中心1400㎡、郵政所100㎡、社區(qū)級公共配套用房2775㎡。另配建社區(qū)兒童游戲場地占地600㎡、社區(qū)體育活動場地占地770㎡。

和20年發(fā)布的草案相比，多有不同。

靠近雍景灣一側(cè)是幼兒園、9年一貫制學(xué)校和低樓層住宅（25層）。

另一側(cè)的住宅調(diào)整為45-48層，底部是商業(yè)和空中花園，比原先的54-59層的超高層住宅少了10層。

在布局上，高樓層的住宅也離雍景灣花園遠一點，降低對該小區(qū)的采光影響。

通過減少商辦面價以及取消配建保障性住房，招商蛇口增加了2.67萬㎡的可售住宅。

如果參考周邊小區(qū)的指導(dǎo)價，半島花園雖然學(xué)區(qū)相同，但樓齡較大，指導(dǎo)價較低，7.65萬/㎡，雍景灣花園略有不同的是該小區(qū)對應(yīng)的是育才二中+育才二小，小區(qū)指導(dǎo)價為10.8萬/㎡。

育才二中和育才三中都歸屬第二梯隊的情況下，我們以雍景灣花園的指導(dǎo)價大概估算可以得出，餅干廠舊改多出來的這部分住宅貨值大概28.9億。

03

周邊入市新盤11萬/㎡+！

餅干廠舊改周邊，有一樣學(xué)區(qū)的小區(qū)不多，只有榆桂小區(qū)2期和半島花園B區(qū)。

兩個小區(qū)的指導(dǎo)價分別是7.17和7.65萬/㎡，但兩個小區(qū)樓齡都比較大，都是20年以上的房子，咖姐認為旁邊的天驕華庭、海月華庭和花園花園三期等等，雖然小學(xué)學(xué)區(qū)不同，但更具有參考意義，這些小區(qū)的指導(dǎo)價大概在10萬/㎡上下。

此前招商的新盤招商仕林臻邸，也在育才三中的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，開盤均價是11.5萬/㎡。

想知道周邊二手房具體是多少成交價，可以關(guān)注咖姐后續(xù)的付費板塊。

無論如何，餅干廠舊改的推進，對于深圳買房人來說確實是一個好消息，你會考慮上車嗎？歡迎在評論區(qū)告訴咖姐！