這幾天很多媒體的報(bào)道北京樓市小陽(yáng)春，成交量暴漲!

那么真相是如何的？市場(chǎng)真是暴漲了96%嗎？

(資料圖片)

媒體報(bào)道：什么消息，近期，樓市回暖的消息不絕于耳，近日有媒體走訪了北京的多個(gè)在售樓盤，發(fā)現(xiàn)看房人數(shù)增加了不少，咨詢量和成交量也有所回升。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是新房還是二手房，剛需購(gòu)房者依然占據(jù)多數(shù)。而近期網(wǎng)簽量的增多，也讓銀行的工作人員忙碌起來(lái)。

記者了解到，目前北京購(gòu)房者以首套剛需群體為主，整體占比近70%。客戶對(duì)價(jià)格、區(qū)位、環(huán)境等要求也越來(lái)越高。某平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，2月1日至2月23日，北京二手房成交11638套，環(huán)比上漲74.07%，同比上漲96.29%。伴隨著網(wǎng)簽量的增多，銀行的業(yè)務(wù)也在增加。

數(shù)據(jù)很嚇人，那么這個(gè)數(shù)據(jù)是真的嗎？到底1萬(wàn)多套二手房成交代表了什么？今天聊聊這個(gè)數(shù)據(jù)。

1：北京肯定是出現(xiàn)了小陽(yáng)春，其實(shí)每年都有個(gè)小陽(yáng)春。

剛過(guò)去的2023第08周(2.20~2.26) 北京二手房住宅成交4378套，這是2022年來(lái)的第1高點(diǎn)，而且從趨勢(shì)看，市場(chǎng)成交有望繼續(xù)上行。023年2月20日到26日北京二手房住宅網(wǎng)簽4378套，上周成交量3760套，和2022年1月份的成交量逐漸基本接近，明顯高于2022年12月成交量。

上周北京二手房成交量是2021年來(lái)單周第17高的成交量。那么當(dāng)下北京二手房市場(chǎng)的真實(shí)熱度如何？

2：市場(chǎng)小陽(yáng)春熱度目前還不如2021年

首先：2023年北京樓市已經(jīng)明顯的出現(xiàn)小陽(yáng)春。因?yàn)檫^(guò)去幾年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的高峰基本都出現(xiàn)在3月份，大部分都是因?yàn)橘?gòu)房入學(xué)需求上漲導(dǎo)致的。2023年北京入學(xué)人口刷新歷史記錄，所以在這個(gè)需求的影響下，2023年北京樓市也出現(xiàn)了小陽(yáng)春，整體預(yù)計(jì)2月北京二手房出來(lái)單月達(dá)到1.5萬(wàn)套左右，3月有望接近2萬(wàn)套。

其次：但整體看，當(dāng)下北京市場(chǎng)依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上火熱，雖然網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對(duì)滯后市場(chǎng)，從市場(chǎng)趨勢(shì)看，北京二手房火熱的基礎(chǔ)線是二手房住宅單月1.5萬(wàn)套，目前看，2-3月大概率會(huì)超過(guò)，但市場(chǎng)推動(dòng)主要依賴學(xué)qu房需求，到了4-5月，需求就會(huì)下降。

第三：從北京當(dāng)下市場(chǎng)看，12月因?yàn)橐咔樵颍?022年12月北京二手房成交8773套,環(huán)比上月減少18.4%,同比下滑43.2%。1月份的成交只是恢復(fù)到11月市場(chǎng)平均水平，整體看，北京當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)不支撐明顯大幅度的上漲。

從市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，因?yàn)榇汗?jié)假期的影響，所以當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)比同比數(shù)據(jù)均有所夸大，真是市場(chǎng)數(shù)據(jù)應(yīng)該計(jì)算農(nóng)歷時(shí)間。累計(jì)春節(jié)后北京二手房成交住宅14597套，同比上漲14%，但依然低于2021年同期的1.9萬(wàn)套。

市場(chǎng)如果不出現(xiàn)針對(duì)二手房首付比例或者購(gòu)房利率優(yōu)惠的政策，市場(chǎng)很可能會(huì)在2023年輕微小陽(yáng)春后再次明顯下行。

新建住宅供應(yīng)量依然比較大。單周成交量都在1000套以下，市場(chǎng)分化嚴(yán)重，除了少數(shù)熱銷項(xiàng)目，大部分市場(chǎng)平穩(wěn)。

整體看，北京市場(chǎng)依然期待有寬松政策出現(xiàn)。否則市場(chǎng)很可能在3月出現(xiàn)最高點(diǎn)后，再次在4月后出現(xiàn)下行。

3：北京房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了，但學(xué)qu房很可能是最后一次高峰

從數(shù)據(jù)看，北京房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了上漲，但這更多是恢復(fù)性上漲，2022年市場(chǎng)低迷，疫情原因，最近市場(chǎng)依然處于學(xué)qu房推動(dòng)下的小陽(yáng)春。

北京到目前沒(méi)有任何寬松政策，所以需求支撐依賴學(xué)qu房的改善，包括經(jīng)營(yíng)貸等資金推動(dòng)，一旦到了4月份，這部分需求消化掉，市場(chǎng)有可能繼續(xù)下行。

學(xué)qu房一邊連著教育，一邊連著住房。學(xué)qu房過(guò)熱反映出的教育資源不均衡問(wèn)題。

學(xué)qu房的出現(xiàn)是出生人口增加遇到了教育不均衡導(dǎo)致的，學(xué)qu房的出現(xiàn)是發(fā)展問(wèn)題，當(dāng)下的政策基本集中在讓更少的人更難獲得優(yōu)質(zhì)資源，優(yōu)質(zhì)資源依然存在，比如西城、海淀的高中錄取率依然全國(guó)最高。

最熱炒的小學(xué)降溫難免，特別是最近幾年屬于大部分城市入學(xué)高峰，但學(xué)wei不足導(dǎo)致的順位排序?qū)е伦顑?yōu)質(zhì)學(xué)校入學(xué)難度加大。舉例來(lái)說(shuō)，西城的德勝區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了第一順位溢出的現(xiàn)象，所以再買房未來(lái)幾年也上不了對(duì)應(yīng)學(xué)校。價(jià)格必然下調(diào)。

70-80后是享受了教育紅利的一代人，所以更看重教育，也剛需。

出現(xiàn)學(xué)qu房的基礎(chǔ)是就近入學(xué)，對(duì)于當(dāng)下大部分買學(xué)qu房的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，更看重子女教育，但注意了！

3年后學(xué)qu房肯定會(huì)大幅度降溫，從時(shí)間看，2017年左右出生的孩子會(huì)是這一代人里面人數(shù)最多的一年，伴隨他們一生的競(jìng)爭(zhēng)也肯定最激烈！

需要注意的是，馬上要進(jìn)入大會(huì)時(shí)間，如果沒(méi)有什么利好政策，很可能不論是最近買學(xué)qu房還是買其他房子，都要站崗了，當(dāng)然如果出二套房貸款優(yōu)惠政策，房?jī)r(jià)大概率要再漲一波了。