謝逸楓/文

(資料圖片僅供參考)

數(shù)據(jù)顯示，廣深莞佛2022年一手住宅樓市呈現(xiàn)量跌價(jià)穩(wěn)，二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的趨勢(shì)。一二手住房市場(chǎng)供應(yīng)下降、庫(kù)存上升、區(qū)域分化，呈現(xiàn)供大于求的勢(shì)頭，土地市場(chǎng)供應(yīng)下降，成交跌得一塌糊涂。

廣深莞佛樓市低迷，歸根結(jié)底是長(zhǎng)期的限制樓市政策措施、金融、信貸、房貸、利率持續(xù)收緊，供應(yīng)下降、需求萎縮、市場(chǎng)流動(dòng)性緊張、購(gòu)房者信心不足，一定程度上與經(jīng)濟(jì)低迷、疫情防控有關(guān)系。

2023年初佛山、東莞已經(jīng)取消住房限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限簽政策，市場(chǎng)復(fù)蘇非常明顯。而廣州、深圳正在商議調(diào)整、取消住房限制措施，即時(shí)不實(shí)施一刀切的全面取消，大尺度的放松限制措施是是板上釘釘?shù)摹?/p>

其一是2022年廣深莞佛土地市場(chǎng)

2022年廣州集中供地為56宗，成交48宗，流拍8宗，成交面積為819.3萬(wàn)㎡，成交金額1221億元。2022年廣州市土地出讓收入1552億元，同比減少32%。收入下降主要是受疫情和市場(chǎng)環(huán)境影響，土地市場(chǎng)承壓直接影響地方政府財(cái)力。

2022年廣州集中拍地共成交48宗，成交總額1221億元，相比2021年減少了1/3，底價(jià)成交、國(guó)企兜底成主流。2013年廣州土地市場(chǎng)，番禺、白云成為供應(yīng)大戶，分別為18宗和14宗宅地。中心區(qū)的荔灣8宗宅地，天河和海珠各5宗。

2022年土地市場(chǎng)，量?jī)r(jià)下行、流拍頻現(xiàn)、“國(guó)家隊(duì)”繼續(xù)兜底。國(guó)家隊(duì)（央企、國(guó)企、城投）占主導(dǎo)承接大盤(pán)，民企選擇繼續(xù)觀望。拿地民營(yíng)非常的少，例如廣州1家，深圳2家，民企成“孤勇者”，未來(lái)2-3年廣州、深圳的新盤(pán)都是國(guó)央企的。

2022年深圳共掛牌38宗居住用地，第一批掛牌8宗地，第二批掛牌16宗地，第三批掛牌7宗地，第四批掛牌7宗地。全年掛牌38宗地，成功出讓34宗用地，成交率89%，流拍4宗，位于龍崗、龍華、光明、寶安、坪山、南山和深汕合作區(qū)。

2022年深圳市總供應(yīng)規(guī)模（計(jì)容建筑面積）510.2萬(wàn)㎡，總成交規(guī)模（計(jì)容建筑面積）472.5萬(wàn)㎡，總成交金額約791.4億元。成交的34宗地，其中30宗被國(guó)央企競(jìng)得，占比94%。民企共有兩家，信城控股、江蘇亞倫集團(tuán)。

2022年?yáng)|莞商住地成功出讓25宗，攬金430.6億，成交總計(jì)容建面411.2萬(wàn)㎡。對(duì)比2021年（賣(mài)地36宗，出讓金額604.4億，成交總計(jì)容建面583.3萬(wàn)㎡），2022年?yáng)|莞少賣(mài)了11宗地，成交總計(jì)容建面少了172.1萬(wàn)㎡，出讓金額也足足少了近1/3，約174億。

2022年?yáng)|莞六大片區(qū)中成交數(shù)量最多的就是松山湖片區(qū)（10宗），濱海片區(qū)（6宗），城區(qū)片區(qū)（6宗），占總成交數(shù)量的88%，而其他三個(gè)外圍片區(qū)（產(chǎn)業(yè)園、水鄉(xiāng)、濱海灣）成交數(shù)量幾近為零。市場(chǎng)不景氣，政府只能拿出核心區(qū)更優(yōu)質(zhì)的土地吸引開(kāi)發(fā)商，以保證出讓成功率。

2022年?yáng)|莞全年累計(jì)掛牌26宗商住地，其中有20宗地塊成功出讓?zhuān)塾?jì)成交金額372億元，同比去年（589億元）下跌約37%。2022年?yáng)|莞一共掛牌26宗地塊，其中有6宗因無(wú)人參與競(jìng)拍導(dǎo)致地塊流拍，在成交的20宗地塊中，底價(jià)成交的地塊有14宗，占比約70%。

央企國(guó)企是拍地主力，華潤(rùn)置地成今年最大贏家。眾多拿地的開(kāi)發(fā)商中，華潤(rùn)置地?zé)o疑是今年?yáng)|莞土拍最大贏家。2022年，華潤(rùn)置地一共斬獲2宗地塊，全是核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊（松山湖、濱海灣新區(qū)）。成為東莞唯一一個(gè)在CBD、松山湖、濱海灣新區(qū)均有住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商。

2022年佛山商住地成交50宗，成交面積約189.85萬(wàn)㎡，環(huán)比去年跌幅約43.8%，成交總金額僅332.66億元，環(huán)比大跌62.3%。成交面積為14年新低，成交金額則為8年新低。2022年供地計(jì)劃440萬(wàn)㎡，成交數(shù)據(jù)不過(guò)年度計(jì)劃的43.1%。

順德連續(xù)2年趕超南海，成為了佛山土拍大戶。2022年順德共成交商住地15宗，成交面積90.25萬(wàn)㎡，貢獻(xiàn)全市的47.53%，成交金額135.12億，貢獻(xiàn)全市的40.66%。南海其后，成交10宗地、成交面積35.45萬(wàn)㎡，禪城和高明則分居三四位。

其二是2022年廣深莞佛量?jī)r(jià)市場(chǎng)

2022年廣州一手住宅網(wǎng)簽成交72936宗，同比下跌34%，成交面積786.2萬(wàn)㎡，同比下跌33%。2022年成交量回調(diào)至18、19年“7萬(wàn)宗+”水平。全市新房均價(jià)為37823元/m2，套均價(jià)為408萬(wàn)元，2022年全市均價(jià)依然保持近15%的增幅。

主要原因?yàn)橥鈬鷧^(qū)剛需板塊成交基數(shù)減少，天河、荔灣、海珠等高價(jià)板塊新貨供應(yīng)成交占比增加。高價(jià)項(xiàng)目如海珠琶洲南TOD（單價(jià)10-14萬(wàn)/ m2 ），直接拉升海珠平均樓價(jià)30%，逼近越秀區(qū)高位，普遍區(qū)域在逆市中出現(xiàn)漲價(jià)。

2022年千萬(wàn)豪宅成交宗數(shù)突破3000宗關(guān)口，同比去年增加33%。2020年至今，千萬(wàn)豪宅成交宗數(shù)已實(shí)現(xiàn)“三級(jí)跳”?？梢?jiàn)2022年新房市場(chǎng)剛需部分疲軟，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不穩(wěn)定，但對(duì)頂豪購(gòu)買(mǎi)高價(jià)項(xiàng)目影響相對(duì)較低。

截至2022年12月底，廣州全市庫(kù)存消化周期已攀升至21.2個(gè)月。其中存在一定疫情影響成交等客觀原因，但目前外圍五區(qū)庫(kù)存量均已超過(guò)20個(gè)月（本統(tǒng)計(jì)為狹義庫(kù)存）。假如算上各區(qū)潛在舊改、拿地未取證項(xiàng)目，庫(kù)存量將進(jìn)一步增加。

從統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年上半年廣州房?jī)r(jià)保持著上漲的走勢(shì)。8月開(kāi)始，廣州一二手房?jī)r(jià)開(kāi)啟了連跌的模式。截止到2022年11月，一手房?jī)r(jià)連跌四個(gè)月，跌幅從0.2%擴(kuò)大到0.5%。二手房房?jī)r(jià)是從8月開(kāi)始了四連跌，11月環(huán)比下降0.6%。

2022年廣州樓市的降溫，最直接的體現(xiàn)是成交。據(jù)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，2022年（截止到12月28日）廣州一手新房?jī)H網(wǎng)簽69724套，同比（去年113249套）下降38%?？偩W(wǎng)簽面積748萬(wàn)㎡，同比（去年1210萬(wàn)㎡）下降38%。

2022年深圳新房成交約34441套，環(huán)比2021年52417套減少了約35%，回落到2019年的水平。二手成交約21701套，連續(xù)2年二手成交量幾乎腰斬。2022年深圳共有80+個(gè)住宅盤(pán)入市（不包含安居房），其中開(kāi)盤(pán)當(dāng)日售罄的僅6個(gè)項(xiàng)目。

2022年深圳全年一手住宅成交34441套，環(huán)比去年下跌34.2%，新房住宅成交跌回2019年的水平。二手住宅全年成交21704套，環(huán)比去年下跌46.6%，連續(xù)兩年成交量腰斬，創(chuàng)下近15年來(lái)新低，相比較2008年金融風(fēng)暴之下的成交量還要少。

深圳2022年的樓市行情，新房成交套數(shù)回到了1997年、倒退25年。二手房的成交套數(shù)回到了2002年、倒退20年，房?jī)r(jià)回到了2018年、倒退4年。具體如下，新房成交約34441套，成交量同比2021年下降33%，成交套數(shù)等同1997年。

二手成交約21701套，成交量同比2021年下降46%，成交套數(shù)等同2002年。整體房?jī)r(jià)水平下降了28%，等同于2018年。2022年深圳約100個(gè)新盤(pán)入市，日光盤(pán)4個(gè)。深圳的商品房供應(yīng)主力已經(jīng)在2007年以后轉(zhuǎn)為二手房，所以二手房成交量是更為關(guān)鍵的數(shù)據(jù)。

2022年深圳新房市場(chǎng)是供應(yīng)量創(chuàng)下2016年以來(lái)第二高，但成交量慘過(guò)2008年。2022年深圳新房批售量為55128套，同比2021的61684套低了10.6%。但新房成交量只有34441套，同比2021年的52417套成交，大跌34.3%。

顯示出成交量的下跌，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)供應(yīng)量的下跌。這個(gè)導(dǎo)致了深圳新房庫(kù)存量時(shí)隔7年再次突破了400萬(wàn)平米，截至2022年底，深圳新房庫(kù)存404萬(wàn)平米，是2015年以來(lái)的高峰（樂(lè)有家數(shù)據(jù)）。

2005年以來(lái)深圳新建住宅批售量累計(jì)為978279套，接近100萬(wàn)套，年均為54349套。如此對(duì)比，2022年的住宅批售量還略高于歷史均值，尤其是從2016年之后看，是第二高的水平，僅次于2021年。清晰顯示出官方在過(guò)去3年來(lái)銳意增加住房供應(yīng)的決心。

新房的成交量上看，2005年以來(lái)深圳新房成交量累計(jì)為865470套，年均為48082套。2022年的住宅成交量，要比過(guò)去18年的年均值還要低上近3成（-28.4%），排名位列倒數(shù)第四（次于2017、2018、2011年），比次貸危機(jī)的2008年還要低上22%，屬于嚴(yán)重偏低的成交。

2022年深圳二手房市場(chǎng)是史上最慘。2022年深圳二手房成交量為21701套，月均1808套。簡(jiǎn)單對(duì)比，同比2021年的40635套，跌了46.6%。比2020年的95273套，跌了77%。歷史上最慘的2008年，成交量是42551套，比次貸危機(jī)還跌了49%，逼近腰斬。

2004年以來(lái)的19年里，深圳二手房市場(chǎng)累計(jì)成交量是145.7萬(wàn)套，年均7.7萬(wàn)套，月均大約6400套。2022年深圳二手房的成交量，放到接近20年歷史大周期里看，要比歷史成交均值低了7成多。

受新房供應(yīng)大增、限價(jià)以及二手房參考價(jià)的三重影響，來(lái)深圳買(mǎi)家高度傾向于“打新房”。這導(dǎo)致過(guò)去2年，深圳的住房總成交量里，新房占比出現(xiàn)了翻倍上升，從之前的3成左右勁升到6成。

2022年深圳新房、二手房總量為56142套，月均4679套。在過(guò)去的16年（2007-2022），深圳新房加二手房的年度均值是超過(guò)12萬(wàn)套。最差的年份是2008年8.7萬(wàn)套。2007年至2022年，深圳新房、二手房成交總量累計(jì)為1939663套，年均121229套，月均10102套。

2008年沒(méi)有限購(gòu)與限價(jià)，所以市場(chǎng)的價(jià)格水平是真實(shí)的、未經(jīng)過(guò)管制的。2008年新房?jī)r(jià)格12632元/平米，比2007年的13212元/平米，下跌了4.4%。二手房?jī)r(jià)格11710元/平米，比2007年的12225元/平米，下跌了4.2%。

2011-2012年的深圳房?jī)r(jià)，新房、二手房?jī)r(jià)格都出現(xiàn)過(guò)下跌，只能算是小幅調(diào)整。而2022年，新房?jī)r(jià)格因?yàn)閲?yán)厲管制，已經(jīng)失真，所以不需要看漲跌，要它漲便漲，要它跌便跌。但是二手房?jī)r(jià)格，是可以顯示出市場(chǎng)真實(shí)的信心與購(gòu)買(mǎi)力的。

2022年，深圳新房均價(jià)大約6.1 萬(wàn)元/㎡，同比2021年整體下跌了5%，超過(guò)了2008年。根據(jù)推算，2022年，深圳真實(shí)二手房?jī)r(jià)格大約為6.83萬(wàn)/平米，同比2021年整體下跌高達(dá)9%，回到2020年的水平。

2022年深圳一手住宅網(wǎng)簽成交34441套，同比下跌34%，成交均價(jià)6.1萬(wàn)元/㎡，同比下跌5%。2022年新房市場(chǎng)的交易量是近5年的第二低點(diǎn)，僅略高于2018年。在限價(jià)政策的嚴(yán)格調(diào)控下，新房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)下調(diào)。

2008年深圳二手住宅交易量亦有4.3萬(wàn)套，2022年的二手市場(chǎng)僅成交了2.2萬(wàn)套。2.2萬(wàn)套，20來(lái)年里的最低點(diǎn)。這已經(jīng)是絕對(duì)的底部，2023年只會(huì)更好。廣州2022年二手成交量近7萬(wàn)套，深圳1768萬(wàn)人口相比，2.2萬(wàn)套的交易量加上新房總量只有5.6萬(wàn)套。

2022年深圳二手房成交均價(jià)同比下跌9%，回到2020年的水平。2022年全市成交21701套二手住宅，同比2021年下跌47%。而2021年比2020年下跌57%，可見(jiàn)跌幅有所收窄，趨勢(shì)向好。

2022年?yáng)|莞新房成交28543套左右，比2021年的44077套，同比減少了約35%，其供需量均創(chuàng)2007年以來(lái)16年最低。二手房全年成交約20000套，比起去年的21087套，同比減少了7%。2022年二手房成交均價(jià)約21153元/平，同比大漲了14%。

截止2022年12月31日，東莞住宅庫(kù)存面積432萬(wàn)㎡，環(huán)比下降1%，同比上升0.6%。按照過(guò)去6個(gè)月消化速度計(jì)算，12月底住宅庫(kù)存消化周期維持至14個(gè)月，環(huán)比持平，同比拉長(zhǎng)2.6個(gè)月，按照過(guò)去12個(gè)月消化速度計(jì)算，12月底住宅庫(kù)存消化周期為18個(gè)月，環(huán)比拉長(zhǎng)1個(gè)月，同比拉長(zhǎng)8個(gè)月。

東莞全市均價(jià)約27700元/平，微漲3%，成交約29479套，同比下降33%，市場(chǎng)全面回歸理性。供應(yīng)套數(shù)約為33287套，同比下降37%，供需比約為1.09:1，整體去化時(shí)間約為12.5個(gè)月，市場(chǎng)依然健康。

2022年佛山一、二手住宅成交共113414套，其中一手住宅成交66952套，同比“腰斬”，創(chuàng)十年新低。二手房成交43870套，同比上漲4%。一手住宅成交均價(jià)為18894元/㎡，較上一年微漲3%。前三甲是千燈湖、三山、石灣，成交均價(jià)都站上3萬(wàn)/平。

佛山2022年全年一二手房成交逾11.34萬(wàn)套（113414套），比2021年（156749套）整整少了43335套。其中，佛山2022年全市共成交新房69389套，環(huán)比去年（101865套）跌約32%，為近10年最低。

2022年佛山新房全年成交金額1359.23億元，成交均價(jià)約18867元/㎡。五區(qū)均價(jià)上，南海以24247元/㎡領(lǐng)跑。其中，南海區(qū)以502.4億元成交金額高居第一，其次為順德區(qū)的416.53億元，禪城區(qū)296.69億元位居第三，三水、高明區(qū)均不過(guò)百億。

其三是2022年廣深莞佛樓市政策

2023年廣深莞佛樓市政策的趨勢(shì)，目前東莞、佛山取消限購(gòu)。一是取消樓市限制措施，取消、調(diào)整限購(gòu)，取消限售、限貸、限價(jià)、限簽、限售、限戶型、限離、限企。二是取消二手房指導(dǎo)價(jià)。三是個(gè)人銷(xiāo)售住房增值稅征免年限從5年下降至2年。

四是取消豪宅線界定。五是房貸首付下降，取消認(rèn)房又認(rèn)貸，改為不認(rèn)房認(rèn)貸。有房貸記錄但已結(jié)清，二套房能三成首付。六是房貸利率下調(diào)。七是契稅、印花稅、個(gè)人所得稅免減。八是人才、新廣州人、本市居民首次購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼。

廣州于2021年4月將越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)9區(qū)個(gè)人銷(xiāo)售住房增值稅征免年限從2年提高至5年，使得購(gòu)房者購(gòu)房成本大幅增加，從而影響了購(gòu)房積極性。

2023年廣州樓市政策會(huì)否做出相應(yīng)調(diào)整對(duì)樓市成交非常關(guān)鍵。近期廣州市場(chǎng)傳出限購(gòu)政策放松的消息，其中包括取消豪宅線界定、有房貸記錄但已結(jié)清，二套房能三成首付、增城及從化等不限購(gòu)區(qū)，當(dāng)做無(wú)房準(zhǔn)入。

2022年上半年基本是在“求穩(wěn)”，2022年1月份發(fā)布的深圳住房十四五規(guī)劃也表明，未來(lái)深圳要嚴(yán)格執(zhí)行五限限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限戶型。教師和校長(zhǎng)輪崗制度，是對(duì)于xq房實(shí)質(zhì)性的“打擊”，導(dǎo)致百花片區(qū)和八卦嶺片區(qū)部分“天價(jià)”老破小xq房掛牌價(jià)、成交價(jià)不斷下跌。

2022年下半年深圳具體表現(xiàn)在共產(chǎn)房、人才安居房配售、非商品性質(zhì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法、非居住房屋改建保障性租賃住房?？赡苄纬缮唐贩?保障房并行的雙軌市場(chǎng)，在非商品性質(zhì)的房屋土地上，城中村的小產(chǎn)權(quán)房、老舊廠房、宿舍等非居住房屋會(huì)改建成為保障性租賃住房。

2022年?yáng)|莞累計(jì)出臺(tái)樓市調(diào)控多達(dá)10余次，包括“4.28新政”、“莞七條”、“7.4新政”等等，涉及土地拍賣(mài)、新房認(rèn)購(gòu)、限購(gòu)區(qū)域調(diào)整、房企融資、房貸利率等多個(gè)層面。7、8月份東莞樓市熱度達(dá)到高峰，一二手住宅網(wǎng)簽量環(huán)比大幅上漲。

2022年12月26日，東莞限購(gòu)政策再度放松，東莞住建局發(fā)布通知，莞城、東城、南城、萬(wàn)江、松山湖暫停實(shí)行商品住房限購(gòu)政策，至此，東莞全市均解除限購(gòu)。東莞銀行房貸利率一降再降，首套房利率從年初最高的5.98%，一直降到目前最低的4.1%。