來源：深圳壹地產(chǎn)

年關(guān)將至，樓市動態(tài)不少。

最近，位于南山粵海街道的萊英花園舊改啟動了，目前拆除工程進(jìn)展有序，大概率年底就能完成。

【資料圖】

說到萊英花園這個小區(qū)，可能有些朋友不是很了解，但我們打開地圖就會發(fā)現(xiàn)：萊英花園就是那個被華潤城團(tuán)團(tuán)包圍的“老小區(qū)”。

是的，那個周邊全是豪宅、有多所學(xué)校、靠近萬象天地、距離地鐵一號線高新園站約1公里的“老小區(qū)”，就是萊英花園。

不僅如此，萊英花園身上還有一個標(biāo)簽同樣值得關(guān)注——苦等18年的舊改小區(qū)。

施工歷時70天

萊英花園即將退出歷史

萊英花園位于南山科技園片區(qū)沙河西路2017號，目前整個項目都被圍欄擋著。

項目出入口張貼的《工程概況牌》顯示，目前萊英花園正在進(jìn)行房屋拆除工程，建設(shè)單位為深圳市友盛地產(chǎn)有限公司，待拆除總面積約2.59萬㎡，施工工期為70天。

經(jīng)實地走訪，萊英花園一共有6棟樓體，目前的拆除進(jìn)度接近一半。

據(jù)悉，萊英花園從11月初開始動工拆除，根據(jù)當(dāng)前進(jìn)展，最快年底就能完成拆除工作。

按照當(dāng)前深圳新盤入市進(jìn)度，也有可能2023年就會入市，不過具體入市時間還是要以開發(fā)商官方發(fā)布為準(zhǔn)。

根據(jù)舊改規(guī)劃，萊英花園拆除后未來將會打造為建面約7.3萬㎡的商住綜合體，集住宅、公寓、商業(yè)、辦公等多元業(yè)態(tài)，項目旁邊還規(guī)劃有一塊教育設(shè)施用地。

根據(jù)規(guī)劃，萊英花園舊改包括住宅50928㎡（含人才住房和保障性住房10186㎡），商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑10000㎡（含商業(yè)文化設(shè)施不低于500㎡），商務(wù)公寓10000㎡（含人才公寓2000㎡），公共配套設(shè)施2810㎡。

另據(jù)網(wǎng)傳消息，早前曾流出過項目效果圖，指出項目主要由A座50層、B座45層共兩座建筑組成，其中住宅部分集中在A座，但未得到官方證實。

被華潤城環(huán)抱其中

萊英花園受關(guān)注度高的很大一個原因，在于這個小區(qū)幾乎“被華潤城包圍”，從下面這張圖就可以看到——

目前，包括華潤城（含潤府1/2/3期、潤璽1/2期）、英倫名苑、紅樹別院等在內(nèi)的多個小區(qū)，其二手房價均在10萬+以上（華潤城潤璽1/2期暫無二手房源）。

萊英花園作為區(qū)域內(nèi)目前唯一在建的住宅項目，大概率會形成較大的價格差，對于想要上車這一片區(qū)的購房者來說，不失為一個優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

樂有家顯示，緊鄰萊英花園的英倫名苑三期二手房指導(dǎo)價為10.6萬/㎡、紅樹別院與華潤城潤府三期二手房指導(dǎo)價均為13.2萬/㎡。

另據(jù)中介表示，目前高新園片區(qū)的二手房成交價約在15-20萬/㎡之間，大部分房源都有溢價空間，業(yè)主心態(tài)有所放松。

另一方面，萊英花園周邊的配套很是完善，以項目為中心、半徑1公里的范圍內(nèi)，各類資源相當(dāng)豐富。

商業(yè)方面，臨近的萬象天地是建面約23萬㎡的大體量商圈，商業(yè)氛圍濃厚。

交通上，與地鐵一號線高新園站直線距離約1公里（百度地圖測量），靠近深南大道、北環(huán)大道等多條主干道，出行便捷度高。

家長們最為關(guān)注的教育資源也很強(qiáng)勁，最近的學(xué)校是南山外國語學(xué)校（集團(tuán)）科華學(xué)校，兩者間直線距離約100米（百度地圖測量）。

此外周邊有南山外國語學(xué)校、南外大沖學(xué)校等，教育資源豐富（學(xué)區(qū)劃分以教育局公布為準(zhǔn)）。

18年舊改之路

終要畫上休止符

其實，目前拆除的6棟建筑物是萊英花園的“最后部分”。

據(jù)了解，包括萊英花園、英倫名苑、已改造完成的紅樹別院在內(nèi)，均為原寶安縣造紙廠舊址，包含有宿舍、廠房、寫字樓等物業(yè)類型。

其中萊英花園共計13棟物業(yè)，前身是寶安縣造紙廠公司宿舍，最早一批物業(yè)始建于上世紀(jì)80年代，后于1994年、1996年陸續(xù)建設(shè)。

其中：

1-5棟，于2009年納入城市更新范圍，由友盛地產(chǎn)改造為今天的紅樹別院，這是深圳市首個由企業(yè)、業(yè)主自發(fā)舊改成功的老舊住宅小區(qū)城市更新案例；

6-7棟，拆除后無償貢獻(xiàn)給政府作為南外科華學(xué)校用地；

8-13棟，因樓齡不足20年而錯過當(dāng)年舊改。

值得留意的是，萊英花園13棟物業(yè)中有7棟為企業(yè)自建樓，因無竣工驗收資料，導(dǎo)致這部分合法購買了房改房、集資房的業(yè)主一直無法辦理房產(chǎn)證。

這也是為什么萊英花園業(yè)主苦等18年的主要原因。

而有關(guān)項目舊改的消息，最早在2004年傳出，當(dāng)年小區(qū)業(yè)主們以“歷史遺留的產(chǎn)權(quán)問題”提議舊改，但因樓齡未滿20年導(dǎo)致申請未通過。

此后，萊英花園業(yè)主猶如“王寶釧等待遲遲不回的薛平貴”一般，苦苦等候了18年，終于在2022年的末尾迎來曙光。

經(jīng)查詢，在2004-2022年期間，萊英花園先后經(jīng)歷了以下過程：

2015年，粵海街道辦開始意愿征集；

2018年9月，小區(qū)被列入南山區(qū)城市更新計劃；

2018年11月，萊英花園正式完成雙百簽約；

2018年12月底，項目調(diào)整更新方向為二類居住、商業(yè)功能；

2019年8月，項目取得專項規(guī)劃批復(fù)。

值得一提的是，萊英花園實施主體的確認(rèn)，也意味著南山區(qū)首例老舊小區(qū)更新由政府主導(dǎo)、以市場化方式選擇舊改實施主體的方案取得成功。

據(jù)悉，萊英花園舊改自立項之初，就曾吸引來多家房企搶奪。

2019年，項目公布市場主體入圍名單，共有5家開發(fā)商通過資格審查，分別是深圳市奧星房地產(chǎn)（星河）、深圳市友盛地產(chǎn)（偉祿）、深圳市桂芳園實業(yè)（佳兆業(yè)）以及深圳市華嶸投資集團(tuán)、深圳市深業(yè)沙河集團(tuán)。?

當(dāng)年10月，南山區(qū)城市更新和土地整備局消息，成功確定的市場主體候選企業(yè)共有3家，包括深圳市友盛地產(chǎn)、深圳市華嶸投資集團(tuán)、深業(yè)沙河集團(tuán)。

此后不多久，在萊英花園小區(qū)內(nèi)就掛出了“雙百簽約”完成的喜報，并流出項目由深圳市友盛地產(chǎn)拿下的消息。

但隨后，“奧一報料”文章透露，深圳市友盛地產(chǎn)在萊英花園城市更新項目未正式明確市場主體時，涉嫌提前介入、暗箱操作，包括預(yù)測未來、自命市場主體等明顯違規(guī)行為，且在很大程度上變相阻止了其他市場主體參與競爭。

由于確認(rèn)市場主體的風(fēng)波，才導(dǎo)致萊英花園舊改的拆除工程擱淺至今，不過現(xiàn)階段已經(jīng)正式啟動，說明在開發(fā)主體方面已確認(rèn)無誤。

據(jù)天眼查顯示，深圳市友盛地產(chǎn)有限公司成立于2007年8月6日，注冊資金為10000萬元，主要經(jīng)營范圍為在合法取得土地使用權(quán)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，由深圳市偉祿集團(tuán)出資占股51%、深圳市樹華投資有限公司占股49%。

據(jù)悉，深圳市友盛地產(chǎn)有限公司曾是萊英花園1-7棟的市場和實施主體，成功建成了南山區(qū)首個舊住宅小區(qū)城市更新項目——紅樹別院。

而偉祿集團(tuán)是一家在港交所上市的綜合企業(yè)，2018年曾斥資62.2億收購深圳多幅地塊，已開發(fā)建設(shè)項目包括位于龍華的偉祿雅苑（空地工改保）、光明的偉祿科技園，同時持有觀瀾茜坑冠彰電器廠舊改項目、前海偉祿跨境物流園城市更新項目等。

就目前來看，萊英花園已經(jīng)順利開拆，接下來就等著項目動工建設(shè)、備案入市，對于想要上車南山、上車大沖的朋友不失為一次機(jī)會。