11月16日，一份財(cái)政部門的全國(guó)財(cái)政收入數(shù)據(jù)顯示，前10月全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入4.4027萬(wàn)億元，同比下降25.9%。前9月3.8507萬(wàn)億元，同比下降28.3%、前8月3.3704萬(wàn)億元，同比下降28.5%、前7月2.8279萬(wàn)億元，同比下降31.7%。

上半年2.3622萬(wàn)億元，同比下降31.4%、前5月1.8613萬(wàn)億元，同比下降28.7%。前4月1.5012萬(wàn)億元，同比下降29.8%。一季度1.1958萬(wàn)億元，同比下降27.4%，前2月下降29.5%。盡管土地收入增速跌幅收窄，收入減少，堪稱斷崖式下跌。

(相關(guān)資料圖)

值得注意的是筆者翻閱1987年以來(lái)記錄全國(guó)土地收入的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，前10月全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入4.4027萬(wàn)億元，同比下降25.9%。2022年，創(chuàng)下同期歷史增速的最低紀(jì)錄，跌幅保持高位，可謂是罕見。

值得注意的是全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入、增速下降的同時(shí)，商品住宅的土地供應(yīng)面積、成交面積紛紛下降。過(guò)去十五年期間的土地價(jià)格瘋狂上漲，年均30%以上飆升，意味著未來(lái)的房?jī)r(jià)面臨著上漲的壓力。

其一是2022年前10月全國(guó)賣地收入4.4027萬(wàn)億元，同比下降25.9%，跌幅收窄。賣地收入占地方基金4.8537萬(wàn)億元的90.70%，占到地方財(cái)政9.3392萬(wàn)億元的47.14%，占到全國(guó)稅收14.2579萬(wàn)億元的30.87%，占到全國(guó)財(cái)政17.3397萬(wàn)億元的25.%。

加上土地與房地產(chǎn)相關(guān)的五項(xiàng)稅收1.6365萬(wàn)億元，共計(jì)6.0392萬(wàn)億元。前9月5.3137萬(wàn)億元、前8月4.7040萬(wàn)億元、前7月4.0671萬(wàn)億元。前10月地方基金預(yù)算本級(jí)收入4.8537萬(wàn)億元、前9月4.2588萬(wàn)億元，同比下降26.4%、前8月3.9979萬(wàn)億元，同比下降25.5%。

原因是全國(guó)地方性基金預(yù)算本級(jí)收入跌幅大，土地收入的增速下降大。前10月全國(guó)地方性基金預(yù)算本級(jí)收入4.8537萬(wàn)億元，同比下降24.3%（前9月下降26.4%）。因?yàn)槠渲星?0月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入44027億元，同比下降25.9%。

其二是2022年前10月全國(guó)賣地收入4.4027萬(wàn)億元，同比下降25.9%，跌幅收窄。賣地收入占到地方財(cái)政9.3392萬(wàn)億元的47.14%，占到全國(guó)稅收14.2579萬(wàn)億元的30.87%，占到全國(guó)財(cái)政17.3397萬(wàn)億元的25.%。

說(shuō)明土地收入是支撐地方財(cái)政收入最主要的來(lái)源，100塊錢是地方財(cái)政收入，47元源自土地收入。毫無(wú)疑問(wèn)的是土地收入對(duì)于地方財(cái)政的重要性，在數(shù)據(jù)中是最好的證明，背后的重要性，直接體現(xiàn)在城市、基建、水利、教育、保障性住房等方面。

其三是前10月土地與房地產(chǎn)相關(guān)的五項(xiàng)稅收1.6365萬(wàn)億元，前9月1.4630萬(wàn)億元、前8月1.3336萬(wàn)億元、前7月1.2392萬(wàn)億元、上半年1.0862萬(wàn)億元，占全國(guó)稅收14.2579萬(wàn)億元的11.47%，前9月11.76%、前8月11%、前7月12.07%、上半年12.69%。

值得注意的是除了土地與房地產(chǎn)相關(guān)的五項(xiàng)稅收外，如果加上企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等5項(xiàng)稅及房地產(chǎn)相關(guān)的建筑業(yè)稅收，占到全國(guó)總稅收入的20%。

房地產(chǎn)的稅收對(duì)稅收有多么地重要，意味著地方稅收100塊收入里面，土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收貢獻(xiàn)11塊錢，包括5項(xiàng)稅收（住宅房產(chǎn)稅（上海、重慶）、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，100塊收入里面，實(shí)施貢獻(xiàn)達(dá)到20元。

如果土地與房地產(chǎn)、建筑業(yè)相關(guān)稅收的總收入看，占到全國(guó)財(cái)政收入、地方財(cái)政收入、全國(guó)稅收的比例更高，對(duì)財(cái)交貢獻(xiàn)收入更高。土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收表現(xiàn)維持低迷，繼續(xù)拖累整體財(cái)政收入，但整體降幅有所收窄，基本對(duì)應(yīng)部分地區(qū)拿地情況的好轉(zhuǎn)。

值得注意的是土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收的跌幅呈現(xiàn)分化，有的出現(xiàn)跌幅收窄。土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅4760億元，同比下降25.4%，前9月下降27.1%、前8月同比下降28.7%。土地增值稅5588億元，同比下降8.3%，前9月下降8.9%，前8月同比下降9.9%。

房產(chǎn)稅3027億元，同比增長(zhǎng)10.5%，前9月12.8%、前8月13.3%、前7月同比下降14%。耕地占用稅1089億元，同比增長(zhǎng)25.1%，前9月26.3%、前8月29.8%。城鎮(zhèn)土地使用稅1901億元，同比增長(zhǎng)6.3%、前9月8%、前8月8.7%。?契稅、土地增值稅的增速下降，與銷售成交大幅度下降有直接的關(guān)系。

其四是前10月全國(guó)賣地收入4.4027萬(wàn)億元，同比下降25.9%。如果加上前10月全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的五項(xiàng)稅收1.6365萬(wàn)億元，共計(jì)6.0392萬(wàn)億元。前9月5.3137萬(wàn)億元、前8月4.7040萬(wàn)億元、前7月4.0671萬(wàn)億元。

簡(jiǎn)單講前10月，全國(guó)房地產(chǎn)總收入6.0392萬(wàn)億元，占到地方財(cái)政9.3392萬(wàn)億元的64.66%，前9月63.85%、前8月63%；占到全國(guó)稅收14.2579萬(wàn)億元的42.35%，前9月42.72%、前8月41%；占到全國(guó)財(cái)政17.3397萬(wàn)億元的34.82%，前9月34.69%、前8月34%。

究竟是什么概念，說(shuō)明房地產(chǎn)總收入，超過(guò)地方財(cái)政收入的一半。意味著地方財(cái)政100塊收入里面，房地產(chǎn)就已經(jīng)貢獻(xiàn)64塊錢。如包括房地產(chǎn)領(lǐng)域的其他5項(xiàng)稅收，房地產(chǎn)總收入占到全國(guó)財(cái)政收入、地方財(cái)政收入、全國(guó)稅收的比例更高，對(duì)貢獻(xiàn)財(cái)?shù)谋壤摺?/p>

其五是土地出讓金不包括在“全國(guó)一般公共預(yù)算收入、地方一般公共預(yù)算收入，是包括在第二本財(cái)政賬本全國(guó)性基金預(yù)算收入、地方性基金預(yù)算收入。這是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源之一。

2022年前10月全國(guó)賣地收入4.4027萬(wàn)億元，同比下降25.9%，跌幅收窄。賣地收入占地方基金4.8537萬(wàn)億元的90.70%，前9月90.41%，前8月90%、前7月90.55%。占到全國(guó)性基金預(yù)算收入入5.2166萬(wàn)億元的84.39%，前9月83.89%，前8月84%、前7月84.7%。

前10月，全國(guó)房地產(chǎn)總收入6.0392萬(wàn)億元，前9月，全國(guó)房地產(chǎn)總收入5.3137萬(wàn)億元，前8月4.7040萬(wàn)億元、前7月4.0671萬(wàn)億元。值得注意的是還有其他五項(xiàng)有關(guān)房地產(chǎn)稅收未統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，否則占到全國(guó)政府、地方政府性基金預(yù)算收入指標(biāo)更高。

一般公共預(yù)算的收支缺口，主要通過(guò)三部分來(lái)抵補(bǔ)。一是通過(guò)財(cái)政赤字來(lái)抵補(bǔ)，2022年財(cái)政赤字目標(biāo)為2.8%。二是預(yù)算穩(wěn)定調(diào)節(jié)基金和地方財(cái)政結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)余資金。三是政府性基金預(yù)算、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算調(diào)入資金。

其六是按照中指數(shù)據(jù)顯示，2022年1至10月，全國(guó)300城市土地出讓金總額為3.04萬(wàn)億元，同比增加約43%。10月全國(guó)300城市土地出讓金總額為3722億元，環(huán)比減少14%，同比增加132%，成交樓面均價(jià)2316元/平方米，環(huán)比減少12%，同比增加66%。

中原數(shù)據(jù)顯示，截至2022年10月底，賣地最多的100個(gè)熱點(diǎn)城市合計(jì)賣地11105宗，合計(jì)賣地金額約2.59萬(wàn)億元。而2021年同期，100個(gè)賣地最多的城市合計(jì)賣地12280宗，賣地金額高達(dá)約3.75萬(wàn)億元。由此可見，熱點(diǎn)城市賣地金額同比少了31%。

2022年1-10月只有杭州、上海、北京、成都、南京、廣州6個(gè)城市土地出讓金額超過(guò)千億，而去年同期則有9個(gè)賣地金額超過(guò)千億城市。相比2021年，2022年的土地市場(chǎng)集中供地低迷，影響了土地銷售數(shù)據(jù)。

中原數(shù)據(jù)顯示，2022年前10個(gè)月，全國(guó)賣地最多的100個(gè)熱點(diǎn)城市合計(jì)賣地金額為25873.1億元，同比下降31%。分城市來(lái)看，杭州、北京、上海、成都以及南京等5個(gè)城市的賣地金額均超過(guò)千億元，去年同期則有9個(gè)城市賣地金額超過(guò)千億元。

2022年1月至10月，TOP100房企銷售總額為60954.6億元，同比下降43.4%，降幅收窄1.7%。銷售市場(chǎng)的下行，是房企拿地?zé)崆椴蛔?。沒(méi)有拿地，主要都是忙于消化在售項(xiàng)目，每個(gè)月的銷售目標(biāo)都達(dá)不到擬定目標(biāo)，沒(méi)有多余資金用于買地。