來源:朱羅紀
(相關資料圖)
今天看到央行行長易綱說:近期,房地產(chǎn)銷售和貸款投放已有邊際改善……我們相信房地產(chǎn)市場能保持平穩(wěn)健康發(fā)展。
但就在他給市場注入信心的前后時間,發(fā)生了這樣幾件事。
龍湖僅僅是因為吳亞軍的退居二線;“三道紅線”全綠的“三好”民營房企旭輝控股,今日官宣4億美元外債違約;金科也官宣,僅僅是5000萬的債務也要停兌,全力“保交樓”。
觀察他們的原因,也很簡單,之前也都說過了。主要是兩個,一是融資管道全部斷絕,二是終端銷售不振。融資管道斷絕這個好理解,不能再給開發(fā)商“借新還舊”了,就是要逼著他們降杠桿。但是終端銷售不振,這個對房企的沖擊,已經(jīng)很長時間了。
根據(jù)Choice數(shù)據(jù),在已披露三季報的106家房企中,有44家房企經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負,56家房企為負增長。
比如上面說的好學生旭輝,前三季度旭輝集團經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為76.38億元,投資活動現(xiàn)金流量凈額為-83.2億元,籌資活動現(xiàn)金流量凈額為-126.42億元。再如巨頭萬科,前三季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-41.75億元,同比下降442.36%。
就是說,大部分開發(fā)商現(xiàn)在都是“入不敷出”的狀態(tài),賣房子收到的錢,抵不上需要花出去的錢。就像我們個人一樣,因為真實收入的下滑,導致收入不足以覆蓋每月的支出了。所以,大家都要動用自己的在手現(xiàn)金了。這就是“失血”,不斷的往外流血,那么,哪怕你手里握著上千億的現(xiàn)金,就這么不斷的“流血”,也都要心慌慌。
在這個局面下,開發(fā)商在“保交付”和“保兌付”的抉擇中,都果斷選擇了前者。欠債不還錢還可以解釋,交不了樓卻會引發(fā)重大的連鎖維權。
從上面看,結論很簡單,房企面臨的嚴峻流動性局面沒有絲毫緩解,甚至可以說在繼續(xù)惡化——因為違約的開發(fā)商還在增加。甚至越來越多人開始擔心,像碧桂園這樣的巨頭會不會有問題。
如此,“房地產(chǎn)能夠保持平穩(wěn)健康發(fā)展”的信心,在市場層面,可能一下子還比較難以接受。
既然說到銷售終端,這的確是最重要的因子,如果銷售終端起來,那么會快速改善開發(fā)商的經(jīng)營性現(xiàn)金流水平。只要收到的錢足夠的覆蓋,預期就會快速的扭轉。
但是就我的觀察,讓買家現(xiàn)在拿著錢去市場上買樓,在局部和個別的樓盤里,會出現(xiàn),但是全局性的信心,恐怕是不容易看見。
我觀察像深圳的市場,在9月份其實是出現(xiàn)了比較可喜的變化,一方面是供應量大增,另一方面是好幾個網(wǎng)紅盤入市,所以熱度還是蠻好。但是到了10月再看,市場的宏觀面并不那么好看。二手房的成交量是1733套,連續(xù)2個月不到2000套,連續(xù)15個月不足2500套——今年前10月,月均成交是1750套。新房成交量也是一樣,去化周期升至12個月,年內高點。10月份的確有類似深業(yè)頤瑞府能夠日光,但是如我們所言,地段夠好,價格降下來,買家才會進場。但凡有一個不滿足,銷售數(shù)據(jù)就會一般。
無論是從房企端還是從城市端,未來真正要讓房地產(chǎn)軟著陸的途徑,只有一個,就是讓市場信心復蘇。
往這一個方向的努力,不是沒有做,而是已經(jīng)做了1年。首付、利率都降了,很多城市的五限令也松綁了,公積金也寬松了,給到開發(fā)商的支持也在增加。
但是市場看起來不那么買賬。
究其原因,我的看法先前說過,今日房地產(chǎn)的問題,也許在房地產(chǎn),但是解決房地產(chǎn)的問題,卻已不在房地產(chǎn)。
當下,影響大家買房子的真正信心來自于哪里?
真正應該在兩點。其一,來自于FY政策有沒有希望變得放寬一點。盡管我們需要承認,導致當今經(jīng)濟SH退、房地產(chǎn)W機,根本原因并非是YQ。但是政策的走向,卻無疑是解決當今一切問題的起點。如果繼續(xù)嚴格堅持,當然我們大家還是都需要遵守,但是經(jīng)濟上的代價就繼續(xù)不可避免。
民眾會繼續(xù)把錢存到銀行里,而不是拿出來消費或者是買房子。因為無論是真實收入,還是預期收入,都在快速的變差。這個對于許多買房人收入和心情的沖擊,是越來越明顯的。
其二,來自于更為廣泛的經(jīng)濟基礎的擔憂。太多的消息,讓今日我們的精英階層產(chǎn)生深遠的擔憂。這個擔憂形形色色,但最終可以統(tǒng)歸于一個問題:私營(SHI場)經(jīng)濟還會不會得到堅定的堅持。這個涉及到經(jīng)濟的長遠增長活力與潛力,這一點從目前看,還沒有什么大的改變。但是往未來看,我們卻必須承認,許多人在心生忐忑、狐疑不定,這種肉眼可見的驚慌的確是許多年來沒有過的。我也沒有弄太明白,大家都有一種迷茫感。
尤其是去年以來關于幾個重要行業(yè)私營部門的動作,客觀上是嚴重挫傷了我們的企業(yè)家群體對經(jīng)濟的長遠信心。無論是短期對市場信心的影響,還是長期對方向的疑惑,都已經(jīng)變成了一個真實的問題。
這兩個問題,不一定是非常嚴重的,但是卻是需要正式回應的,并且是用行動來回應,而不是言語。我想,也許我們還需要等待一段時間,眼前這個動蕩的階段,需要大家慢慢的接受和面對。太多的細節(jié)問題,已經(jīng)無關宏旨。大部分情況下,宏觀不重要。但是極端情況下,宏觀卻會影響我們每一個人。
我覺得,這時候不需要看太多專家學者高談闊論,普通小散戶對今天中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)的問題,雖然不一定專業(yè),但卻可能有著更好的理解。多沉下來看看他們的處境,聽聽他們的擔憂,可能會讓我們的政策更加的科學。
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