東莞的二手房指導(dǎo)價(jià)，即將滿一周年。

在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，前些日子，它再一次被推上了輿論的風(fēng)口浪尖：網(wǎng)傳東莞二手房指導(dǎo)價(jià)取消了！

雖然這是鬧劇一場(chǎng)，但這不得不讓我們重新審視與梳理，東莞二手房指導(dǎo)價(jià)，一周年里的那些事兒。

(資料圖)

這一年時(shí)間里，前有一紙新政，讓譬如6萬+的二手房，一夜掛牌價(jià)降至3萬+，看似資產(chǎn)縮水近一半。

后有市場(chǎng)風(fēng)起云涌，低于指導(dǎo)價(jià)大幾千掛牌成交、銀行按照成交價(jià)高額度放貸等現(xiàn)象頻出。市場(chǎng)，自己走出了特立獨(dú)行的一條道路。

指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)，銀行跟進(jìn)、二手房成交冰封！

永遠(yuǎn)不要去質(zhì)疑，樓市新政的威力。

二手房指導(dǎo)價(jià)的出臺(tái)，便是很好的例子。2021年10月8日，東莞住建局發(fā)布首批二手房小區(qū)交易指導(dǎo)價(jià)。（回顧：東莞官宣二手房指導(dǎo)價(jià)）

緊隨其后的，是市場(chǎng)迅猛且深刻的反應(yīng)。此番新政后，一天內(nèi)便有貝殼平臺(tái)，下架5489套高價(jià)房源，以調(diào)整掛牌價(jià)。（回顧：貝殼下架高價(jià)二手房）

| 紛紛下架不符合指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的房源

信貸端也紛紛表示跟進(jìn)新政，將按照指導(dǎo)價(jià)開展二手房相關(guān)貸款業(yè)務(wù)。（回顧：銀行按照二手房指導(dǎo)價(jià)放貸）

最后，便是真實(shí)的市場(chǎng)端成交量，急速冰封。據(jù)住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年10月東莞二手房成交量?jī)H為423套，同比下降約86%，環(huán)比下降約72%。

二手市場(chǎng)的成交量，也從2021年10月有了明顯的分水嶺。至此，東莞用了半年時(shí)間，才艱難地實(shí)現(xiàn)二手房成交量破千。

| 2021年10月東莞二手房成交量大幅下滑

被冰封的二手市場(chǎng)冷了，成交量也下降了。

我們可以看到，一度喊價(jià)5萬+、6萬+的萬科金域華府、東駿豪苑，掛牌價(jià)紛紛降至指導(dǎo)價(jià)，分別為39600、34064元/平。

|?南城某中介門店11月掛牌價(jià)，??東莞房姐

調(diào)控政策不斷加碼的東莞，二手市場(chǎng)緊急剎車。但新政僅半年后，我們又看到了市場(chǎng)的另一面。

來看接下來的摸排。

摸查：按成交價(jià)放貸、房源掛牌成交低于指導(dǎo)價(jià)

市場(chǎng)始終是多變的。

今年4月，我們?cè)谂挪樗缮胶址砍山徽嫦鄷r(shí)，發(fā)現(xiàn)了不少房源，銀行放貸不再像新政后那般，按照指導(dǎo)價(jià)放貸。而是按照二手房成交價(jià)來執(zhí)行。

在當(dāng)時(shí)，突破指導(dǎo)價(jià)放款，并非易事，且具有不確定性，不予推廣。

| 某中介解釋

但在前兩日的摸排中，各大銀行幾乎齊刷刷地表示，確認(rèn)現(xiàn)在可按照實(shí)際成交價(jià)來放款了。

來，上3家銀行貸款經(jīng)理新鮮的問詢圖。

|3家銀行問詢結(jié)果

按照成交價(jià)放款，對(duì)于買家而言無疑是喜大普奔的利好。

如原本建面約100平的萬科金域華府，指導(dǎo)單價(jià)39600元/平，原貸款額度約為396萬。

但如今按照成交價(jià)放貸，如成交單價(jià)5萬/平，則貸款額度為500萬，足足比指導(dǎo)價(jià)多貸100萬有余。

|成交總價(jià)及指導(dǎo)價(jià)對(duì)比

而二手市場(chǎng)的變化，不限于此。業(yè)主放盤的市場(chǎng)預(yù)期，明顯又下降了不少。比如，時(shí)下的朋友圈，滿屏都是中介低于指導(dǎo)價(jià)掛牌出售的房源信息。

舉個(gè)栗子，東城的萬盛花園即花樣年華小區(qū)，二手房指導(dǎo)價(jià)20965元/平。

如今貝殼掛牌價(jià)1.6萬、1.7萬/平的比比皆是，單價(jià)降幅超5000元/平，總價(jià)一算，低于指導(dǎo)價(jià)超20萬元。

|朋友圈內(nèi)相關(guān)低于指導(dǎo)價(jià)房源信息

拉個(gè)縱向的時(shí)間軸，我們也能看出業(yè)主心理預(yù)期的日漸下降。

比如，大熱的松山湖，萬科金域松湖花園指導(dǎo)價(jià)32899元/平。

今年5月掛牌價(jià)最低房源單價(jià)約5萬/平；時(shí)間來到今年9月，最低掛牌價(jià)格降到了約4.7萬/平；4個(gè)月時(shí)間，預(yù)期降了約3000元/平。

|待完善對(duì)比圖，去水印及拼合左右對(duì)比。

銀行高于指導(dǎo)價(jià)放貸，又低于指導(dǎo)價(jià)出售，這讓不少業(yè)內(nèi)人士感慨：二手房指導(dǎo)價(jià)形同虛設(shè)，市場(chǎng)的參考意義已然不大。

這也就引出了下面的這場(chǎng)鬧劇。

取消二手房指導(dǎo)價(jià)：真鬧劇一場(chǎng)！

到底是怎么一回事兒呢？

我們從時(shí)間線出發(fā)，梳理一下事情的來龍去脈。

9月16日，有自媒體發(fā)布推文稱：東莞取消二手房指導(dǎo)價(jià)。究其原因，發(fā)現(xiàn)內(nèi)文其實(shí)依據(jù)僅有貝殼東莞站顯示的掛牌價(jià)格。

隨后，諸多自媒體紛紛跟進(jìn)，一時(shí)間東莞人的朋友圈，均被這則信息所吞沒，中介集體高潮。

|朋友圈部分相關(guān)信息截圖

但僅憑貝殼顯示市場(chǎng)價(jià)，則認(rèn)定官方取消指導(dǎo)價(jià)，沒有任何官方文件做支撐，這一行為實(shí)在荒謬至極。

果不其然，24小時(shí)不到，就啪啪打臉了。

9月17日，貝殼東莞站發(fā)布公告：數(shù)據(jù)變化實(shí)為系統(tǒng)升級(jí)造成，與取消二手房指導(dǎo)價(jià)政策無關(guān)。（回顧：貝殼東莞站官宣！）

|貝殼東莞站掛牌價(jià)已恢復(fù)為指導(dǎo)價(jià)

隨后，貝殼東莞站系統(tǒng)恢復(fù)了指導(dǎo)價(jià)掛網(wǎng)。

這也從側(cè)面告訴大家一個(gè)真理，凡事都講求證據(jù)。在關(guān)乎樓市新政方面，切不可聽信謠言，認(rèn)準(zhǔn)官方紅頭文件才最靠譜。

二手房指導(dǎo)價(jià)，有著其自身的歷史使命

其實(shí)，東莞二手房指導(dǎo)價(jià)的誕生，有其自身的歷史原因，同樣身上肩負(fù)著其歷史使命。

從近年來穩(wěn)字當(dāng)頭的樓市而言，東莞頻頻出臺(tái)調(diào)控政策，如發(fā)布新房房?jī)r(jià)地圖、建立新房搖號(hào)規(guī)則等。

而二手房指導(dǎo)價(jià)，是在幾乎同頻的調(diào)控中誕生的產(chǎn)物。

|東莞2021年相關(guān)樓市新政一覽

主要是寄希望于整個(gè)樓市降溫，二手房指導(dǎo)價(jià)限貸，能直接精準(zhǔn)打擊投機(jī)炒房客，維穩(wěn)樓市。

值得一提的是，在去年“莞八條”樓市新政中，提及建立二手房成交指導(dǎo)價(jià)制度，對(duì)銀行貸款的形容為：引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)。

|莞八條樓市新政中對(duì)于二手房指導(dǎo)價(jià)的相關(guān)描述

當(dāng)下，隨著信貸額度的增加，銀行放松放貸標(biāo)準(zhǔn)，加之此前二手房長(zhǎng)期被誤傷、壓抑著的合理需求，在信貸上，是個(gè)不錯(cuò)的突破口。

至此，剛需買房與置換業(yè)主，都能享受到更多的銀行貸款。這對(duì)于樓市而言，合理的二手房市場(chǎng)需求增長(zhǎng)，也能起到提振樓市信心的作用。

寫在最后：

可以看出，二手房指導(dǎo)價(jià)一周年之際，市場(chǎng)風(fēng)云變幻。

信貸端、成交端、客戶端等均給出了及時(shí)的市場(chǎng)反饋。

短期看來，二手房指導(dǎo)價(jià)帶來的成效肉眼可見，抑制了炒房勢(shì)頭；長(zhǎng)期來看，二手信貸端口的放松，又讓樓市信心重回。

這，無疑是剛需福音?，F(xiàn)階段的剛需，真的可以認(rèn)真看房，考慮入手了。