前幾日樓校長(zhǎng)在分析龍華和坂田時(shí)，有分析留言說要講講光明，這就安排。

(相關(guān)資料圖)

從萬人搖號(hào)、日光盤收割機(jī)，到創(chuàng)下深圳最慘淡開盤記錄（某盤開盤只賣了一套），光明只用了不到一年的時(shí)間。

曾經(jīng)連售樓處都不用開就可以賣光的光明，現(xiàn)在也不得不打出價(jià)格戰(zhàn)來拉客。最近光明某新盤開盤，折后均價(jià)為4.28萬/㎡，直追2017年開盤的龍光玖龍臺(tái)。但盡管價(jià)格如此有誠意，該盤開盤去化率也不足一半。

為什么光明就賣不動(dòng)了？

01.

光明賣不動(dòng)的原因

有這些

光明最當(dāng)紅時(shí)，坊間還流行著一句話“光明前途光明”。那時(shí)候的光明新房開盤，賣不光才叫新聞。哪怕是去年樓市轉(zhuǎn)冷，光明還是有五個(gè)日光盤。

但光明這么快就跌下神壇，深究一下，主要有三個(gè)原因。

一是購房者的買房信心不足了。

除了地段好，有限價(jià)優(yōu)勢(shì)的豪宅，不僅光明新房不好賣，整個(gè)深圳新房都不怎么好賣了。

大環(huán)境不如意，許多人不敢投資，都在報(bào)復(fù)性存款。深圳新房也從過去的供不應(yīng)求進(jìn)入到積極“去庫存”時(shí)代。

再看光明，上一個(gè)“日光盤”還是9個(gè)月前的金地峰境瑞府二期。去年創(chuàng)下各種記錄的宏發(fā)萬悅山二期卻遲遲不入市，或許能扭轉(zhuǎn)一下光明樓市的頹態(tài)。

二是光明無論內(nèi)外都競(jìng)爭(zhēng)激烈。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年至今光明共推出18個(gè)新盤，供應(yīng)房源數(shù)早已超過10000套，而且還有好幾個(gè)項(xiàng)目在等著入市，銷售壓力自然大。

而土地出讓和新房供應(yīng)有著直接的關(guān)系，由于光明是新發(fā)展片區(qū)，片區(qū)內(nèi)可開發(fā)土地較多，土拍地塊也在各區(qū)之間位列前幾名。

據(jù)了解，自去年集中供地以來，光明出讓土地達(dá)到10塊，出讓土地面積約20萬平，按照現(xiàn)在拿地開發(fā)速度，這兩年內(nèi)這些樓盤都將扎堆入市銷售，又進(jìn)一步加劇去化壓力。

很多人應(yīng)該也注意到了，今年土拍價(jià)格整體有10%左右的上調(diào)。相較而言，去年9月出讓的那批土地限價(jià)在4.22萬-4.53萬/平之間，算是光明的價(jià)格洼地。

沒想到，迫于去化壓力，近期入市的特發(fā)觀月臺(tái)毛坯折后4.28萬/平、深業(yè)云筑折后精裝價(jià)格才4.37萬/平，直逼光明地板價(jià)。

在這之前的光明，新房?jī)r(jià)格“破5沖6”，二手房最高成交價(jià)破8萬。而現(xiàn)在的光明房?jī)r(jià)不僅沒沖出去，還回到了五年前。在這樣的背景下，對(duì)于光明房?jī)r(jià)的預(yù)期一再被降低，疊加大環(huán)境的影響，購房者觀望在所難免，不好賣也在預(yù)料之中。

加上光明雖然打出價(jià)格戰(zhàn)，但和它競(jìng)爭(zhēng)激烈的沙井新盤價(jià)格也不高，而且比起光明科學(xué)城，大家明顯對(duì)“大前海”的概念認(rèn)可度更高。加上現(xiàn)在整個(gè)深圳剛需盤都在扎堆入市，購房者挑花了眼，光明如果品質(zhì)、地段都不夠好的新盤，自然也容易成為雞肋。

三是光明人口還撐不起。

盡管光明新盤越來越多，但根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，光明常住總?cè)丝诩s110萬，居于全市第七位，比位列第一位的寶安足足少了330多萬人。

人口不夠多，自然購買力就不夠了。雖然光明常年以南山的外溢區(qū)自居，但是能作為南山外溢區(qū)的也不止光明一個(gè)，石巖、沙井、甚至遙遠(yuǎn)的坪山都想來分一杯羹。

但有一說一，隨著6號(hào)線的開通，尤其是13號(hào)線，光明應(yīng)該還是會(huì)涌入大批南山高凈值人才，所以地鐵沿線的新盤還是值得關(guān)注。

02.

光明

應(yīng)該怎么買？

客觀上來說，光明也不應(yīng)該被一棒子打死。

老話說一張白紙好作畫，在深圳嚴(yán)重缺地的情況下，光明作為西部難得的一塊凈地，加上各種高大上規(guī)劃的加持，自然充滿了想象空間。這也是坊間有些人認(rèn)為光明價(jià)值大于沙井的原因，因?yàn)樯尘嘈‘a(chǎn)權(quán)房和廠房了，改造難度大。

其次，光明的房?jī)r(jià)還是香。在嚴(yán)格限價(jià)下，加上開發(fā)商各種五花八門的折扣，當(dāng)下光明的新盤開盤價(jià)還是能帶來不少驚喜。畢竟比起四萬多的坪山，相信大多數(shù)人還是更愿意選擇四萬多的光明。

對(duì)于還想關(guān)心光明樓市的朋友，樓校長(zhǎng)認(rèn)為關(guān)注配套地鐵樓盤品質(zhì)比關(guān)注光明科學(xué)城、大科學(xué)裝置這些概念要有意義得多。

畢竟大科學(xué)裝置再巍峨壯觀，對(duì)于購房者而言，也不過是一個(gè)地標(biāo)，一個(gè)打卡點(diǎn)而已，還不如關(guān)心居住配套來得實(shí)際。

光明已經(jīng)過了閉眼買房的時(shí)代，買房還是要地段好，戶型和小區(qū)具備優(yōu)勢(shì)的樓盤。

光明哪里值得買，首選必須是光明中心+鳳凰城區(qū)，這一塊也是現(xiàn)在光明居住生活最成熟的片區(qū)，幾乎所有光明耳熟能詳?shù)木W(wǎng)紅盤都在這里，但房?jī)r(jià)也是光明最高的，基本上超過了5萬/㎡。

其次是地鐵沿線，對(duì)于很多剛需購房者來說，通勤是否方便是考慮的重要因素，目前光明可以優(yōu)先考慮地鐵6號(hào)、13號(hào)線周邊樓盤。

光明很大，一個(gè)餅裝不下，那些沒有地鐵的偏遠(yuǎn)地區(qū)，建議還是敬而遠(yuǎn)之。畢竟現(xiàn)在深圳新房供應(yīng)井噴，三條腿的蛤蟆不好找，好的房子不是一大堆嗎？

目前光明除了13個(gè)樓盤在售，預(yù)計(jì)還有8個(gè)項(xiàng)目即將入市，具體如下表：

整個(gè)深圳第三季度預(yù)計(jì)入市的新盤更不少，感興趣的可以收藏關(guān)注起來。