來(lái)源：?劉曉博說(shuō)樓市

今天一大早，澎湃新聞報(bào)道了這樣一條消息：在西安，二手房參考價(jià)不再是硬標(biāo)準(zhǔn)。

(資料圖片僅供參考)

這是媒體報(bào)道證實(shí)的，二手房成交參考價(jià)松動(dòng)第一城！

“二手房成交參考價(jià)”，被認(rèn)為是上一輪調(diào)控中最具殺傷力的發(fā)明，堪稱調(diào)控核彈，跟三道紅線的力量相當(dāng)。前者針對(duì)市場(chǎng)，后者是針對(duì)房企。

據(jù)澎湃新聞報(bào)道：

1、在西安，中介機(jī)構(gòu)的平臺(tái)已不用顯示此前官方公布的二手房成交參考價(jià)格。貝殼找房經(jīng)紀(jì)人表示，目前政府公布的二手房成交參考價(jià)格已經(jīng)不再顯示，外網(wǎng)上看到的價(jià)格就是業(yè)主在售的真實(shí)價(jià)格。

2、西安當(dāng)?shù)刂薪楸硎?，目前大部分銀行已不再將二手房指導(dǎo)價(jià)作為硬標(biāo)準(zhǔn)，銀行會(huì)根據(jù)真實(shí)的成交價(jià)和評(píng)估價(jià)來(lái)批貸款，哪個(gè)低就按哪個(gè)做貸款總額審批。

3、截至發(fā)稿，西安市住建局未予回應(yīng)。西安市房產(chǎn)交易管理中心相關(guān)工作人員表示，成交參考價(jià)格可作參考，并非強(qiáng)制性。

由政府公布“二手房成交參考價(jià)”，并要求中介在網(wǎng)站、門店展示二手房?jī)r(jià)格的時(shí)候，不能展示真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)、或者賣方叫價(jià)，只能展示官方的參考價(jià)；與此同時(shí)，在發(fā)放二手房貸款的時(shí)候，要求銀行必須按照官方公布的參考價(jià)執(zhí)行（相當(dāng)于提高二手房首付比例）。這種調(diào)控辦法，是深圳率先推出的，時(shí)間是2021年2月8日。

去年2月8日，《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》發(fā)布，涵蓋了深圳3595個(gè)小區(qū)。這個(gè)參考價(jià)，跟市場(chǎng)當(dāng)時(shí)真實(shí)的價(jià)格，差距甚大。尤其是在深圳樓市比較熱的西部，部分樓盤的參考價(jià)甚至只有市場(chǎng)價(jià)的50%到60%。

這個(gè)制度建立之后，一夜之間深圳人再也看不到二手房的真實(shí)價(jià)格了，各網(wǎng)站、門店展示的都是官方成交參考價(jià)。

銀行業(yè)在發(fā)放貸款的時(shí)候，也按照這個(gè)價(jià)格執(zhí)行。一套真實(shí)成交價(jià)1500萬(wàn)的房子，官方參考價(jià)可能只有1000萬(wàn)。那么銀行按照最高7成放貸，只能貸700萬(wàn)，賣方則需要支付800萬(wàn)的首付。一下子把首付從3成，提高到了5.3成。

如果你買的是二套房，首付比例還要高很多，可能超過(guò)8.5成！

二手房成交參考價(jià)的公布，把深圳火熱的樓市一下子冰鎮(zhèn)住了。

隨后，上海、西安、成都、寧波、紹興、無(wú)錫、衢州等10多個(gè)城市跟進(jìn)，也都建立了自己的二手房成交參考價(jià)。全國(guó)掀起了一波“二手房調(diào)控學(xué)深圳”的熱潮。

但其他城市跟深圳的最大不同是，深圳下手更狠，一次性公布了3595個(gè)小區(qū)的成交參考價(jià)，基本上沒(méi)有漏網(wǎng)之魚。

其他城市在發(fā)布二手房成交參考價(jià)的時(shí)候，采取了分批公布、以觀后效的方式。先把過(guò)熱的、價(jià)格過(guò)高的小區(qū)管起來(lái)，然后再說(shuō)。

西安在去年7月和10月，先后公布了兩批小區(qū)的參考價(jià)，第一次涉及102個(gè)小區(qū)，第二次涉及103個(gè)小區(qū)。

然后，就沒(méi)有然后了。

因?yàn)?0月以后，樓市已經(jīng)透心涼了，連央行都開始轉(zhuǎn)向，發(fā)聲要“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”了。

官方公布“二手房成交參考價(jià)”，并不允許公開展示真實(shí)價(jià)格，要求銀行嚴(yán)格按照參考價(jià)來(lái)發(fā)放貸款，這在人類房地產(chǎn)調(diào)控史上，是史無(wú)前例的。

這個(gè)政策，主要是給市場(chǎng)降溫。

另外，我們還有一個(gè)重要發(fā)明，就是“貨幣棚改+房票”，這主要是用來(lái)托樓市的，去庫(kù)存的，也是史無(wú)前例的。其方式是：政府征收質(zhì)量差、有安全隱患的小區(qū)，給住戶發(fā)放一張帶面值的、本地使用的住房?jī)稉Q券，限制在一定期限、一定范圍內(nèi)使用。這相當(dāng)于減少了房子的數(shù)量，增加了市場(chǎng)需求，2016年到2017年那一波三四線城市的房?jī)r(jià)大漲，就是“貨幣棚改+房票”創(chuàng)造的奇跡。

如今，“貨幣棚改+房票”已經(jīng)在20多個(gè)城市重出江湖。如果量足夠大，是足以讓樓市回暖的。

既然季節(jié)變了，調(diào)控的方向變了，那么遏制樓市、讓樓市迅速入冬的“二手房成交參考價(jià)”自然也到了松動(dòng)的時(shí)候。

我相信，在西安之前或許有城市放松了這個(gè)制度，但人家只做不說(shuō)，再加上城市級(jí)別不夠，所以沒(méi)有被媒體發(fā)現(xiàn)。

西安是副省級(jí)城市、省會(huì)城市，還是國(guó)家中心城市，所以被率先報(bào)道出來(lái)。

二手房成交參考價(jià)的殺傷力主要在兩點(diǎn)：第一，用它覆蓋、遮蔽真實(shí)房?jī)r(jià)，讓買賣雙方很難達(dá)成價(jià)格共識(shí)；第二，用它做貸款依據(jù)，相當(dāng)于提高二手房首付比例。

所以，不需要取消二手房成交參考價(jià)，只需要放松上述兩點(diǎn)，就足以讓這個(gè)制度的殺傷力自然消退了。

從媒體報(bào)道看，西安就是這樣做的。

這對(duì)于西安二手房市場(chǎng)，是利好。

之前被“封印”的200多個(gè)小區(qū)，是西安市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊、風(fēng)向標(biāo)。當(dāng)他們無(wú)法活躍交易，創(chuàng)造價(jià)格新高的時(shí)候，西安二手房市場(chǎng)自然也就沉寂了。

現(xiàn)在，200多只領(lǐng)頭羊出籠了，市場(chǎng)活躍可期。

事實(shí)上，在樓市調(diào)控政策不斷松動(dòng)的大背景下，西安樓市在上半年回暖跡象比較顯著，上半年一共誕生了3個(gè)“萬(wàn)人搖”樓盤。（下圖）

此外，市民看房的熱情明顯回暖，6月份共超過(guò)2.27萬(wàn)個(gè)家庭登記核驗(yàn)通過(guò)。

西安也是上半年新房供應(yīng)量不降反升的少數(shù)城市之一，所以西安商品住宅去化周期在今年同比增加了75%，達(dá)到16.4個(gè)月，雖然不算嚴(yán)重，但壓力是顯而易見的。

在這種情況下，讓二手房市場(chǎng)活躍起來(lái)，讓想換新房的人可以賣出房子，來(lái)承接新盤，就成為當(dāng)務(wù)之急。

那么，西安不動(dòng)產(chǎn)的投資價(jià)值如何？目前的購(gòu)房政策在全國(guó)競(jìng)爭(zhēng)力如何？

下面是截至2022年3月末，主要城市資金總量情況。這是判斷一個(gè)城市投資價(jià)值的最重要依據(jù)。

可以看到，西安的資金總量為2.89萬(wàn)億人民幣，6月末的本外幣存款余額應(yīng)該已經(jīng)超過(guò)3萬(wàn)億。

我根據(jù)資金總量，把杭州、成都、重慶、南京、蘇州、天津、武漢定義為強(qiáng)二線城市。

西安、寧波、鄭州、長(zhǎng)沙是最接近強(qiáng)二線的4個(gè)城市，或者說(shuō)是普通二線里的四巨頭。

上圖是2021年常住人口增長(zhǎng)20強(qiáng)，西安2021年常住人口增長(zhǎng)了21萬(wàn)人，位居全國(guó)第四。

所以無(wú)論是從資金還是人氣角度，西安都還不錯(cuò)?？梢赃M(jìn)入中國(guó)城市不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值TOP20城市。

西安是高校、科研院所云集的城市，科技創(chuàng)新是未來(lái)城市的發(fā)展主動(dòng)力，在這方面西安優(yōu)于鄭州。

最近兩年來(lái)，西安提出了“秦創(chuàng)原”的概念，大致可以理解為“科學(xué)城”的概念，也就是西安的創(chuàng)新平臺(tái)。

從上圖可以看出，西安的科技創(chuàng)新因素主要集中在傳統(tǒng)中心城區(qū)的西南和西部。

西安目前房?jī)r(jià)最高，引領(lǐng)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的區(qū)域，也在南部和西部。這跟西安城市發(fā)展主方向，向北和向東，形成了背離。

這有點(diǎn)類似深圳。深圳未來(lái)更大的腹地在東部、在北部。但價(jià)值核心在西部和南部。

西安的這種背離，也會(huì)持續(xù)很多年，甚至永遠(yuǎn)背離。

上圖是我給西安最有價(jià)值區(qū)域畫的兩個(gè)橢圓。左側(cè)的是灃東新城，下面的是高新區(qū)、城南、曲江等板塊。

熟悉西安的朋友，也可以在留言區(qū)發(fā)表自己對(duì)西安樓市的看法。

目前西安的樓市限購(gòu)政策，在強(qiáng)二線和普通二線四巨頭里競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。最能吸引全國(guó)熱錢的，恐怕還是南京、武漢、蘇州、重慶等限購(gòu)門檻極低，或者沒(méi)有限購(gòu)（重慶）的這四個(gè)城市。

我相信，西安年內(nèi)還會(huì)繼續(xù)松綁樓市，進(jìn)一步降低限購(gòu)門檻。