來源：?東莞淘房志

廣發(fā)南能賣7萬！龍灣賣到6萬！東莞樓市分化加??！

東莞土地拍賣終于落下帷幕了！

(相關(guān)資料圖)

其中競(jìng)爭(zhēng)最激烈的兩宗地廣發(fā)南和龍灣地塊，討論非常多，對(duì)于未來的售價(jià)，也是浮想聯(lián)翩。

有業(yè)內(nèi)大V發(fā)微博說：估計(jì)保利昨天拍到的龍灣新盤售價(jià)4.8萬左右，教授直接估到6萬！

而對(duì)于廣發(fā)南這塊地，提出疑問：潤(rùn)府能賣6萬？悅府首批能賣7萬？天驕國(guó)際首批能賣7萬？2.6萬地價(jià)的廣發(fā)南首批能賣7萬？

對(duì)于這幾宗地，為什么突然有這么強(qiáng)的底氣，說能賣到這么高。

我猜想可能有這么幾點(diǎn)。

一是東莞新房限價(jià)突破。去年至今的深業(yè)松湖云城、中海松湖林語、鵬瑞天玥等高端項(xiàng)目備案都在5萬內(nèi)。但就在半月前，松湖某項(xiàng)目備案均價(jià)突破5萬，天花板正式捅破了。

二是東莞需要這些標(biāo)桿樓盤漲價(jià)。這能帶動(dòng)整體房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，促進(jìn)樓市成交。

三是東莞馬上要實(shí)行第三輪新政。樓市調(diào)控會(huì)逐步放松，限價(jià)管控可能沒那么嚴(yán)格。

正是基于這些因素，不少人對(duì)樓市又滿懷期待了！才有底氣對(duì)這幾宗地，預(yù)估了這么高的售價(jià)。

01

這個(gè)有點(diǎn)難！

回歸到現(xiàn)實(shí)，ZF真的會(huì)大幅放開限價(jià)，讓你賣到這么高的價(jià)格嗎？

我看是有點(diǎn)難的。

就拿華潤(rùn)來說吧，CBD核心地段的新盤，還有萬象城商業(yè)加持，這次華潤(rùn)新推出的潤(rùn)府，也是萬眾矚目。

華潤(rùn)潤(rùn)府效果圖

但這盤的價(jià)格，真能突破限價(jià)，賣到6萬嗎？顯然是不可能的！

參照之前萬象府價(jià)格，最高備案到4.7萬，南城新盤還沒突破5萬，華潤(rùn)潤(rùn)府備案均價(jià)，能超過5萬，就謝天謝地了！

不過，有松湖萬科在前面，這次南城華潤(rùn)可能會(huì)超5萬，備案均價(jià)估計(jì)5-5.5萬。

但超過5.5萬/平，我覺得是非常難的！

萬科廣發(fā)南這宗地，肯定會(huì)限價(jià)，明年開賣的話，最高不會(huì)超過6萬！

這宗地的位置肯定沒得說的，旁邊就是東莞市政府，建面有22萬平，用地性質(zhì)為二類居住用地+商業(yè)金融業(yè)用地+文化娛樂用地。

廣發(fā)南地塊區(qū)域圖

但是，備案價(jià)還是要按照套路的，南城如果潤(rùn)府備案價(jià)在5.5萬內(nèi)。

明年廣發(fā)南備案到6W以上，南城備案價(jià)就快速跳躍了，從4萬多，到5萬多，直接到6萬多。有點(diǎn)太快，不現(xiàn)實(shí)！

這宗地，據(jù)我估算，最多會(huì)在5.5-6萬之間。

當(dāng)然這個(gè)價(jià)格，明年會(huì)有很多人會(huì)搶！這么好地段+高端新盤產(chǎn)品，至少值6萬＋！畢竟西平那些10年樓齡的樓盤，也賣到5萬＋。這里值6萬+，合情合理。

保利龍灣這宗地，大V說要賣到6萬！我覺得是無稽之談！

有人拿之前備案價(jià)和拿地價(jià)對(duì)比。保利天際1.4樓面價(jià)，后面賣3.99萬，現(xiàn)在拿地價(jià)2.1萬/平，不得賣到6萬/平，這什么邏輯！

龍灣這塊地，在地理位置上來說，就屬于萬江。

如果明年賣到6萬，直接要超過華潤(rùn)，超過鵬瑞，讓南城如何看，小弟超過大哥，不允許的。

龍灣這塊地，可以參考保利天際備案價(jià)，當(dāng)時(shí)備案均價(jià)在3.99萬，差點(diǎn)就4萬/平。

這意味著，4萬/平是當(dāng)時(shí)龍灣片區(qū)新房的天花板！

龍灣地塊區(qū)域圖

這次保利龍灣樓面價(jià)雖然高達(dá)2.1萬/平，但開發(fā)商賣到4萬/平，也有利可圖的。

要知道，東莞現(xiàn)在不少項(xiàng)目樓面價(jià)2萬+/平，備案價(jià)基本在4萬以內(nèi)，甚至不少項(xiàng)目售價(jià)都到3.5萬內(nèi)。

市場(chǎng)行情不好，大家都備案不起價(jià)了。要么備起高價(jià)，然后打折促銷。

這塊地，我的判斷，備案價(jià)一定會(huì)低于5萬/平，大概率4.5萬左右。

對(duì)于東莞新盤，限價(jià)政策應(yīng)該是個(gè)連續(xù)性政策，突然中斷可能性不高，但核心區(qū)的限價(jià)會(huì)慢慢突破，緩慢上漲！

02

未來核心區(qū)賣到10萬＋，郊區(qū)依然兩三萬

在第二次土地拍賣之后，東莞樓市分化程度加深。不僅僅是區(qū)域地段的分化，連房企也開始出現(xiàn)深度分化！

具體表現(xiàn)有這么幾點(diǎn)。

一是房企分化！

東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房企出現(xiàn)分化。

央企國(guó)企唱主角，民企靠邊站。在拿地市場(chǎng)，體現(xiàn)最為明顯。參與拍地的企業(yè)，90%都是央國(guó)企，包括華潤(rùn)、中海、萬科、越秀、招商、保利。真正民企參與競(jìng)拍只有瓏遠(yuǎn)。

拿地結(jié)果也是如此。

接下來的第三輪、第四輪土地拍賣市場(chǎng)，央國(guó)企會(huì)收攬大部分土地！

從銷售額上也能明顯體會(huì)出。保利、萬科、中海、招商、華僑城等央國(guó)企份額飆升，民企逐步退縮。

在最近兩三年，東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)，央國(guó)企、品牌房企占據(jù)主導(dǎo)地位。

二：土拍分化嚴(yán)重！

在拿地市場(chǎng)上存在分化。核心地段爭(zhēng)搶，剛需地段冷清。

第一次土地拍賣，8宗地，6宗地流拍，位于塘廈、常平、大嶺山的地塊都無人問津。僅有長(zhǎng)安和橫瀝的地塊出讓。

第二次土地拍賣，熱門地塊爆搶，封頂價(jià)成交，冷門地塊底價(jià)成交。廣發(fā)南和龍灣地塊最激烈，松山湖地塊本來也激烈，但給華僑城了。剩下的大嶺山、虎門地塊都沒什么房企競(jìng)爭(zhēng)，底價(jià)成交。

房企都在聚焦優(yōu)質(zhì)地段，核心地段的土地，畢竟這些地段，賣房周期很快，利潤(rùn)也是有的。

郊區(qū)的房產(chǎn)，現(xiàn)在面臨壓力，回款周期也是拉長(zhǎng)，拍賣地塊無人問津。

三是新房二手成交分化嚴(yán)重！

新房市場(chǎng)關(guān)注最高的就是松山湖、南城、東城這些核心板塊。

其次就是虎門長(zhǎng)安、松山湖外溢區(qū)大朗、大嶺山、寮步等，再者就是城區(qū)外溢萬江高埗石碣道滘。

例如松山湖的萬科深業(yè)中海，賣的很快。還有南城華潤(rùn)潤(rùn)府，這次也會(huì)是秒光。其他區(qū)域新房市場(chǎng)，基本要靠廣告，打折促銷等手段。

總之，核心區(qū)新房有倒掛，走量很快。郊區(qū)新盤缺乏投資價(jià)值，只剩居住價(jià)值，根本賣不動(dòng)。

二手房市場(chǎng)差不多，核心區(qū)二手走量，郊區(qū)二手冰封。

東莞二手在2月筑底之后，3月成交陸續(xù)攀升，5月二手1319套，創(chuàng)造新高，6月二手成交量估計(jì)會(huì)接近2000套。

二手成交的主力區(qū)域在南城、東城、虎門等熱門鎮(zhèn)街。其他鎮(zhèn)街二手成交甚少。

四是房?jī)r(jià)也會(huì)持續(xù)分化！

現(xiàn)在的東莞，松山湖5-6萬，南城東城4-5萬，但類似麻涌等遠(yuǎn)郊區(qū)，都賣到2-3萬，價(jià)差真不明顯。

看隔壁深圳，城市核心地段，深圳灣能到30萬+，光明才4-5萬，坪山3萬出頭，價(jià)差10倍。

我的看法，東莞經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)，核心地段會(huì)強(qiáng)化，樓市會(huì)繼續(xù)分化。松山湖+南城+濱海灣，核心地段優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)到10萬+，郊區(qū)房產(chǎn)還是2-3萬，一定會(huì)出現(xiàn)的。

東莞樓市普漲過后，就是一個(gè)分化的市場(chǎng)，只有核心地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，才能有超額的收益率。

03

不用懷疑

東莞第三輪救市要來了！

土地拍賣之后，最深刻的感受就是，東莞第三輪救市要來了！

為什么這么說，從這幾方面看。

一是東莞土拍后，市場(chǎng)沒什么刺激。沒有業(yè)主突然調(diào)價(jià)，沒刺激買房客的神經(jīng)，土拍之后一切又歸于平淡。

需要政策繼續(xù)刺激，市場(chǎng)還要一把火。

二是開發(fā)商信心受挫，拿地不積極，郊區(qū)地塊，便宜也不敢拿。為什么，一是沒錢，但國(guó)企有錢，為什么也不去拿地，主要就是怕郊區(qū)賣不動(dòng)，回款周期太長(zhǎng)了。

加上這一輪基本上把位置最好的南城、龍灣、松山湖的地塊都拿出來了！第三、第四輪土拍堪憂！

下面肯定需要刺激，讓開發(fā)商也看到希望，繼續(xù)拿地！

三是東莞新房市場(chǎng)很慘淡，新房庫存持續(xù)走高，二手房市場(chǎng)沒有想象中回暖，還是處于某種底部的階段。

市場(chǎng)不好，購房客沒徹底激活，入市欲望不強(qiáng)烈。

所以綜合拍地、東莞第三四輪土拍需要、東莞新房去庫存等任務(wù)下，ZF還會(huì)繼續(xù)頒布政策，刺激樓市，讓購房客入市！

至于新政內(nèi)容，大概就兩方面，一個(gè)是限購，另外就是首付問題。

東莞核心區(qū)南城+東城+松山湖火爆，可劃分為限購區(qū)，其他地方非限購。非限購區(qū)，首付也可以2成。

還有釋放改善型需求，例如有無房有房貸記錄，可以從首付5成降到首付3成。

至于第三輪政策什么時(shí)候出，肯定會(huì)在第三輪土地拍賣之前。

大概率，七八月份！