來源：朱羅紀?

東莞再次放松房地產(chǎn)管制，大半夜出政策。

我們對比一下。

這是4.28版本，核心是變相取消“社?！保槍Α胺禽笐簟睆脑瓉淼闹鹪吕U納變?yōu)榭梢岳塾嬂U納。如果你要買東莞的房子，之前要等上1年才能買，現(xiàn)在可以一次性交完立即可買。在之前東莞樓市火熱的時候，很多深圳客是被這一條“逐月社?！闭呖ㄗ×说?，但是現(xiàn)在市場低迷，你就是放開了深圳客也不會去，深圳的房子都賣不掉。?

再看5.14版本，這是在4月底ZZJ會議發(fā)出更寬松的指示之后《不尊重經(jīng)濟規(guī)律也是要挨打的》，看得出來，這個莞式寬松2.0版，內(nèi)容就更扎實更多了。比如：增值稅“5改2”，限售“3改2”，“雙證合一”，尤其是多孩家庭可以買一套房。關(guān)于大家更關(guān)注的購房首付和利率，照抄了上層精神，沒有明確，只是釋放出要下調(diào)的暗示。

對東莞這個城市，我們的判斷不變，是過去5年來崛起的最大黑馬，沒有理由去看空這樣一個“一千一萬”的城市。但是在這一輪調(diào)整里，東莞也和深圳一樣（當然比惠州好很多）。昨晚我一個粉絲來訴苦，他早年在鳳崗買的大運城邦，高峰的時候3萬多/平米，現(xiàn)在1期跌到了2.7萬/平米。我認為這個價格相對于那個地段和樓盤而言已經(jīng)跌超了，是我的話肯定不會賣。

就這次的政策而言，里面有些重點值得解析一下。

1）我們上次說了，這次的放松調(diào)控，大家都在眼睛盯著上面，上面不發(fā)話，下面就暗戳戳的破一點，上面發(fā)了話，就大膽許多。東莞是個典型，這也預示著接下來很多城市的動作都會如此——寬松加碼。所以，這就和以前加碼收緊一樣，上頭覺得不滿意，你就得繼續(xù)加碼。以前收緊是加碼收緊，現(xiàn)在寬松也是加碼寬松。由此，市場對未來政策寬松的預期將持續(xù)走高，之前很多率先寬松的城市都會進行加碼寬松，非一線城市的“五限令”調(diào)控都會（已經(jīng)）出現(xiàn)實質(zhì)性松綁。但這對于市場不滿足，最大的期待在房貸政策。

2）看東莞一系列的寬松操作，核心是激活需求。限購松綁、限售松綁、限價也適度松綁，降低增值稅減低交易成本，同時還推出雙拼合證、多孩多房。主要都是在刺激需求，讓大家去買房子，把終端市場撬動起來。終端銷售是活水之源，終端起來，其它才能起來，開發(fā)商的資金鏈可以好轉(zhuǎn)、房價可以穩(wěn)住、土地好賣一點、財政收支可以平衡、GDP能夠托住……但是以我對東莞的掌握，這個級別的政策遠遠不夠，撬動不了市場。也別指望現(xiàn)在的深圳客就呼呼啦啦沖過去了，深圳的市場不復蘇，外圍起不來。整個盤子看，今天的需求和2008年類似，一是沒有錢，二是沒有信心，更有過之而無不及，因為2008年的住房負擔沒有今天這么辛苦。

3）關(guān)鍵是房貸。真正的市場焦點在房貸政策，也就是要降低首付、降低利率。這個是最有效的手段，一向都是。2008年大危機的時候，搞了4萬億，首付降到2成（甚至很多零首付），利率打到7折（銀行都虧錢）?，F(xiàn)在的行情，也是一樣，同時，首付和利率事實上也都有顯著下調(diào)的空間——這是不同之處。比如東莞，首付最低是3成，最高是6成。深圳就更不用說了，最高沖到了8成，再疊加住房參考價的降杠桿，接近全款了。同時，現(xiàn)在的按揭利率雖然下調(diào)了，但還是遠遠超過2008。房貸動輒200萬以上，月供1-2萬都被視為起步。在順周期的時候，還行，但是這么被疫情防控三番五次折騰的半死，誰都想保留儲蓄，cash is king。要是想撬動市場，首付不降、利率不降，是不可能的。首付不降，樓市不穩(wěn)。

但是降首付、降利率，就會引發(fā)新一輪關(guān)于大放水的質(zhì)疑，因為它本質(zhì)上就是在讓居民加杠桿，這個和“房住不炒”的大精神有沖突。我想也是從這個角度，才能解釋為何像東莞不在政策里直接明確首付、房貸利率的細節(jié)吧。這一點，在深圳，也是一樣的局面。對于改善置業(yè)，首付的確已經(jīng)太高了，但是怎么降？并不是一個單純的經(jīng)濟選擇。我們只能講到這里。

4）雙拼合證的落地。雙拼合證，是東莞這一次寬松的“看點”之一，但本質(zhì)上這是個抖機靈的“外圍”政策。雙拼的現(xiàn)象，在很多城市都有，深圳也非常的普遍。這兩年，從深圳灣的豪宅到坂田的第五園，都出現(xiàn)了業(yè)主申訴要求雙拼合證的事件。在市場繁榮期，這事兒是做不了的，因為會釋放出一個名額“加劇房地產(chǎn)炒作”。但現(xiàn)在，市場需要托底，進行合證阻力較小。所以，東莞的這個操作，值得深圳去參考（廣州一直都在這么做）。但東莞沒有給出雙拼合證如何操作，什么樣的雙拼能合，什么樣的不能合，不知道，要等細則落地。我看網(wǎng)上有些文章開始講，這對深圳的雙拼房是“福音”，建議買家逢低買雙拼，早上我也收到幾個粉絲來詢問我這事兒能不能干。被我無情的否了，我認為這是錯誤的理解。不是說我們不賭政策，而是對雙拼這個“特殊”產(chǎn)品要去落地分析，雙拼的價格并沒有比單證低很多，那個差價沒有大家想的大。而且，有的雙拼本身就是兩套房，業(yè)主真的要賣，是可以“拆伙”的，“回復”成原來的兩套，可以賣的更貴。一句話，有的雙拼是寶，有的雙拼不是，不存在一個統(tǒng)一認識。對賭政策，“淘便宜貨”，我們不干，買房關(guān)鍵還是看核心價值。

5）“多孩多買一套房”的本質(zhì)。東莞這次寬松最大的“看點”，是“多生一個娃，可以多買一套房”。這個之前蘇州做過，有2孩以上的家庭可以免限售。把住房這樣的稀缺資源和生娃這樣的“愛國大計”捆綁起來，是非常令人“叫好”的行為。一方面可以挽救房地產(chǎn)，另一方面可以挽救生育率。2008年說“買房是愛國”，2022年說“生娃是愛國”，以后是“生娃多買房是愛國”。

但我明確表達我的不同意見，這是錯誤的做法，在邏輯上會繼續(xù)人為的制造不公平。我反對這樣的政策，在于它的本質(zhì)和之前的限購、限價、人才住房都如出一轍，共同的特征都是：通過政策管制剝奪了一部分人的市場選擇權(quán)，讓他們沒有機會參與同樣的市場競爭。我希望大家多生娃，對那些愿意生娃的童鞋來說，政府可以減稅，可以給到更多的撫養(yǎng)補貼（這些補貼可以同樣流入房地產(chǎn)市場），但是不應(yīng)該剝奪其他人對稀缺資源的參與資格。政策這樣操作，在未來會面臨道德困境——在以前，類似的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)過多次，我舉個例子，假如一個人生了二胎，現(xiàn)在多買了一套房，然后2年后你推出了房地產(chǎn)稅，這個人會不會在申訴信上這樣寫：我們是剛需，當初是為了國家做貢獻而買的房，不應(yīng)該征我們的房地產(chǎn)稅。

如果可以，我建議深圳不要再做“當年給馬化騰發(fā)房補”這樣的傻事。

今天的市場走到了很大的困局，我形容為“進退維谷”，政策把自己逼得進也不得，退也不得，甚至停也不得。按道理來說，真正的要讓市場筑底，有兩種辦法，一種是讓市場來調(diào)整，盡量少行政干預一些，漲的多了自然會跌，跌得多了也自然就到底了。這個好的地方在于，市場運行會更加的長期健康。不好的地方在于，會很慘，牛奶會倒溝里。另一種是不斷的通過政策做逆周期對沖，就像過去幾年做的一樣，熱的時候澆涼水，冷的時候澆熱水，搞得一鍋水永遠不是太燙就是太涼，還自美曰“精準調(diào)控”。

如果讓我來說，我恰恰認為，東莞有些地方做的不夠，應(yīng)該借此機會，全面清理過去涉嫌違反法律的行政調(diào)控，把什么限購、限售、限價的政策全部取消。不是因為這個時候即便這么做也未必會讓房價暴漲，而是因為這么做是對的。而有些地方又做得過了，要重新審視“多孩多房”的政策是否涉嫌違法，這是留給未來的大坑。

我們真正應(yīng)該保留的手段，是盡可能多的經(jīng)濟和法律手段，以及盡可能少的行政手段。比如，這時候通過適度下調(diào)首付和房貸利率，讓更多的長錢、便宜錢可以流入樓市，推動市場慢慢的回正，幫助民眾恢復信心。這樣是應(yīng)該做的。正是過往政策過頻過多的干預，搞得現(xiàn)在老百姓已經(jīng)不相信市場自身的力量了，市場趴下的時候就呼吁政策救市，市場暴漲的時候就呼吁政策打壓。沒完沒了，再好的一個城市，也會給搞得焦頭爛額。