買房“跳單”違法嗎？

（鵬仔）：芥芥，這個(gè)月關(guān)于消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的話題在媒體上有諸多報(bào)道，那我們房地產(chǎn)中介遇到客戶“跳單”，該如何維護(hù)自身合法權(quán)益呢？

（芥芥）：《民法典》首次將“跳單”上升至法律層面，咱房地產(chǎn)中介的合法權(quán)益也是受法律保護(hù)的。

最近央視《法治在線》欄目播出了一期關(guān)于二手房“跳單”糾紛的報(bào)道，對咱們房地產(chǎn)中介行業(yè)經(jīng)常遇到的客戶“跳單”問題，法官及法學(xué)專家結(jié)合具體的審裁案例和《民法典》進(jìn)行了權(quán)威分析，我們可以學(xué)習(xí)一下。

，時(shí)長22:06

（鵬仔）：哦，是嗎？那趕緊說一下，關(guān)系到我們切身利益的法律知識咱必須得學(xué)。

（芥芥）：先說一下案情，2020年底，房地產(chǎn)中介人王先生為購房者張女士提供了中介服務(wù)，但張女士“跳單”完成房產(chǎn)交易。王先生一紙?jiān)V狀將張女士告到法院，要求張女士支付傭金、違約金。

法院經(jīng)過審理后認(rèn)為，王先生與張女士簽訂的購房委托協(xié)議不違背法律法規(guī)的規(guī)定，是合法有效的，張女士的“跳單”行為違反了合同約定，因此需按照合同約定支付傭金1.5萬元。張女士對此表示不服，后經(jīng)法院調(diào)解，張女士同意支付1萬元的購房傭金給王先生，王先生表示同意。

（鵬仔）：是呀。從事房地產(chǎn)中介的我們，其實(shí)做了很多消費(fèi)者看不見的服務(wù)，包含房屋實(shí)勘、維護(hù)、溝通談判、產(chǎn)權(quán)核實(shí)等交易風(fēng)險(xiǎn)防范，這些都是我們線下要做的功課。但消費(fèi)者總是用房源信息推廣、匹配和帶看來衡量傭金標(biāo)準(zhǔn)，更有些不誠信的客戶利用我們提供的信息“跳單”。

（芥芥）：這些年，隨著國家城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)中介行業(yè)與大家的生活聯(lián)系日益緊密，同時(shí)房地產(chǎn)中介行業(yè)不斷提升服務(wù)專業(yè)化、精細(xì)化水平，服務(wù)也越來越受到認(rèn)可，所以這則報(bào)道出來后，網(wǎng)友們紛紛熱議：

“這個(gè)不單是錢的問題，是誠信，要么就不要找中介，要么就要對人家的服務(wù)買單?！?/p>

“中介給你提供大量的資源，你從眾多資源里獲得自己想要的，的確要給中介費(fèi)的。除非你自己能找到資源?！?/p>

“買房者沒有時(shí)間去尋找房源，聯(lián)系賣家，溝通諸多事宜，中介的存在便不可避免。如果不想支付中介費(fèi)用，當(dāng)初就不要找中介！都是服務(wù)行業(yè)，既然找了中介，就應(yīng)該給人家付出相應(yīng)的報(bào)酬?！?/p>

（鵬仔）：理解萬歲！

（芥芥）：法學(xué)專家認(rèn)為對“跳單”的認(rèn)定要符合三個(gè)條件，中介方才有權(quán)要求支付報(bào)酬。

一是中介合同已經(jīng)生效。

如果沒有簽訂合同，要主張雙方存在合同關(guān)系的，需要中介人提供證據(jù)來證明提供了中介服務(wù)。

二是中介人按約向委托人提供了服務(wù)。

如提供房源信息、介紹買賣雙方見面、帶看房，交易磋商等交易機(jī)會(huì)和媒介服務(wù)。未提供服務(wù)的，無權(quán)要求委托人支付報(bào)酬。

三是委托人接受了中介人提供的服務(wù)。

（鵬仔）：那也就是說要同時(shí)符合上面三個(gè)條件的“跳單”案件，中介人主張傭金或支付報(bào)酬的訴求才能獲得法院的支持？

（芥芥）：是的。

（鵬仔）：可是，在實(shí)際業(yè)務(wù)過程中，可能存在客戶委托多家中介，并且我們也提供了房源信息、帶看等服務(wù)，最后卻通過其他中介成交了，這怎么辦？

（芥芥）：針對這種情形法官和專家們也專門進(jìn)行了解讀。

如果，同一個(gè)房源信息在多個(gè)中介機(jī)構(gòu)掛牌出售，委托人可通過多個(gè)中介人了解房源信息，也可同時(shí)委托多個(gè)中介人。此時(shí)就要判斷委托人最終簽訂合同，是利用了哪一個(gè)中介人提供的服務(wù)，而且如果多個(gè)中介人均提供了服務(wù)，委托人基于服務(wù)滿意度、中介報(bào)酬費(fèi)等因素而最終選擇其中一家，雖然繞過了其他中介人，但這是委托人作為消費(fèi)者的自由和權(quán)利。

在司法審判中，委托人需要舉證證明，其最終訂立合同，主要利用的是哪一家中介人提供的服務(wù)。比如，如果委托人能夠證明，最終購房主要是利用了B公司提供的服務(wù)，則無需向A公司支付報(bào)酬。但是，如果A公司能夠證明，該房源信息是委托人首先從A公司獲得，然后將該信息告訴B公司，從而“跳”開A公司后，通過B公司訂立合同，則A公司有權(quán)向委托人索要報(bào)酬。關(guān)于報(bào)酬金額，則需要考慮A公司對合同義務(wù)的履行程度來具體確定。

專家介紹，委托人繞開中介人直接訂立合同，中介人有權(quán)要求委托人支付報(bào)酬。但是報(bào)酬的多少，還要依據(jù)不同的情形進(jìn)行認(rèn)定。這在司法實(shí)踐中，有著更為詳細(xì)的裁判方式。一個(gè)是根據(jù)交易慣例，第二個(gè)是根據(jù)相關(guān)主管部門制定的范式合同規(guī)定。

（鵬仔）：學(xué)習(xí)了，看來專業(yè)服務(wù)才能獲得客戶的信任和青睞。

（芥芥）：所以我們中介方要做好該做的工作，讓客戶感受到服務(wù)和傭金價(jià)格的對等價(jià)值。同時(shí)我們也在此提醒消費(fèi)者“跳單”不可取，多地法院有判例。二手房交易環(huán)節(jié)眾多，為了你的交易安全，買賣房產(chǎn)還是得找一個(gè)靠譜的房地產(chǎn)中介，也請相信他們會(huì)全心全意為你服務(wù)！

【茉茉話你知】

小貼士：買房“跳單”屬違法，中介合法權(quán)益《民法典》來保護(hù)，深房中協(xié)免費(fèi)幫助個(gè)人會(huì)員追傭。??? ? ? ? ? ? ?