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近日，針對日前市場有關“深圳二手房參考價將上調3%-5%”的傳言，深圳市住建局回應，會適時做出相應調整，并于近期公布。

這個消息一出來，就在微信群，朋友圈和自媒體傳的沸沸揚揚，有人已經預言政策落地房價就要升溫了。

一條小小的消息傳播這么廣，跟進的自媒體這么多，只能說明一件事：深圳實在太饑渴了。

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饑渴體現在兩方面：

一是樓市被壓抑的太厲害了。

這是最近一年深圳的二手房成交數量，去年6月跌到2000多套，9月跌到1000多套，今年2月直接跌破四位數，800多套。

3月份截止到28號的最新數據，二手住宅成交只有920套，預計到月底不過1000出頭，又一次跌破底褲。

樓市已經慘無可慘。

深圳的新房市場，非常饑渴；深圳的二手房市場，極度饑渴，命懸一線。

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第二是深圳樓市太需要利好政策的刺激了。

從前年715調控開始，深圳接二連三，噼噼啪啪，重錘樓市，大有不砸死不罷休的勢頭。

2020年7月15日：深八條調控落地。落戶三年加社保三年才有購房資格，夫妻離異三年內買房，按離異前家庭住房套數計算。

2021年2月8日：指導價橫空出世，掛盤價也被隱藏。

2021年2月19日：離婚買房再打補丁。離婚房產給無資格一方，三年內不得買房。

2021年3月：深房理事件爆發(fā)。

2021年5月：禁售小產權房和回遷房。

2021年8月：嚴查信貸資金違規(guī)流入樓市。

2021年9月：繼續(xù)下調土拍限價。在原限價基礎上再次下調3-9.2%，前海最低9萬2，寶中最低8萬5。

……

從前年7月到現在，接近兩年時間，一錘接一錘，只有利空沒有利好，樓市都被錘傻了。

一整套自殺式操作下來，深圳樓市徹底不舉，房價不斷下跌，月成交低至令人難以置信的千套。

政治是正確了，沒人考慮過強行干預市場的后果是什么?

對樓市來說，挨揍挨習慣之后，突然給一個小小的甜棗，哪怕只是可能，哪怕只是微調3到5個點，都能引發(fā)一場大傳播和大解讀。

深圳樓市實在太饑渴了。

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講真，這樣的利好如果放在去年底或今年初，哪怕是指導價微調，樓市情緒都會發(fā)生轉化，會有更多人決定出手。但是現在，政策最佳窗口期已過，小打小鬧的試探性政策，意義已經不大了。

因為2月底俄烏沖突之后，世界突然陷入緊張情緒，重新洗牌后的局面對中國極為不利，緊接著股市狂瀉，疫情多點開花，深圳、上海先后封城，經濟陷入停滯，多家互聯網企業(yè)傳出大規(guī)模裁員……

一只接又一只的黑天鵝，直接影響的不是經濟，而是信心。大家對經濟回暖的信心對比年初，更降低了兩個緯度。

在當前的市場情緒下，去微調幾個點的指導價，去試探性轉向，意義已經不大了。

本輪調控沒有任何一個城市，像深圳這樣對自己下死手，除了深圳，幾乎每個城市都在放水和自救，哪怕是漲幅不弱于深圳的上海，二手房核驗價也在悄悄調高。

深圳房價已下跌10-20%，跌幅大于任何一個一線和強二線城市，這個跌幅不是自發(fā)下跌，是被硬性打下來的。

目前深圳房價已低于上海和北京，繼續(xù)打壓，資金遲早會回流，引發(fā)價格反彈。

現在極低的交易數據，一是基于買家對下跌的預期，二是二手房買賣鏈條已經被掐斷。

大部分想賣房的業(yè)主，想置換的業(yè)主，因為房價太低選擇等待，不愿交易，二手房市場得了重度腦血栓，血管堵塞，無法流通。

恕我直言，深圳的樓市政策需要盡快做調整了。

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去年，深圳的GDP是30664億，增速6.7%，在四個一線中增速墊底，上海8.1%，北京8.5%，廣州8.1%，深圳與北上的經濟差距拉大，與廣州縮小。

本來就不樂觀的經濟，今年初又遭遇疫情，封城七天，現在仍保持48小時核酸檢測，餐飲娛樂場所停業(yè)和多個小區(qū)封控，疫情造成的經濟損失無法估量。冰凍的樓市只會拖著經濟繼續(xù)下行。

因為樓市斷裂影響的不是樓市本身，而是全鏈條。

舉幾個例子：

大量中介門店倒閉，空置店面增加，導致空置率上升，租金下降。

大量中介離職，一部分去開滴滴、送外賣、賣保險，導致這幾個行業(yè)競爭加劇，原來的從業(yè)人員收入下降或被迫離職。

一部分中介選擇離開深圳，直接結果是房屋空置率上升，租金下跌，間接結果是帶走了一個人甚至全家人的所有消費。最近半年深圳房屋出租格外困難，租金對比前幾年不漲反跌，很多業(yè)主深有體會。

業(yè)主賣不掉手里的房子，會縮減開支，減少其他投資和消費，資金變少，流轉速度變慢，最終拖累的是整個城市的經濟。

再這樣下去，如果疫情再連綿不斷，只怕今年的經濟增速連6.1都沒有了。

目前的市場局面，指導價上調幾個點已無法扭轉頹勢，力度需要放大，一步到位的做法是，放開指導價，同時放開掛盤價。

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指導價放開樓市會不會重新熱起來?

很難，因為大家的心態(tài)已經變了，以前是狂熱激進，現在是沉著冷靜，疑慮重重，越放開越會懷疑，莫不是忽悠我去接盤?

就像放開二胎和三胎，放開之前顧慮重重，按照幾十年前的刻板經驗，認為中國人那么愛生，放開后生的滿地是娃怎么辦?

只敢搞試探性放松，先是單獨，效果不理想，接著雙獨，效果還是不理想，咬咬牙放開二胎，竟然還是沒人生！

這時才真急了，三胎，放開，促生，催生，想盡一切辦法鼓勵生娃。

現在人們對樓市的心態(tài)也是如此。

饑渴的深圳樓市，再不調整只怕真來不及了。