帶你用底層邏輯看清樓市本質(zhì)，不盲從少踩坑。

首先要跟大家說抱歉，最近比較忙，更新有點慢，今天就給大家來一點干貨。

下圖是不是很多人都在朋友圈見過，月供壓力小了，還省錢，還不小的一筆，是不是很誘人？

真實情況果真如此嗎？今天我就說說大實話

——那些金融中介不能說的秘密。（可能也是他們所不知道的事）

本文將以上圖的兩個產(chǎn)品房貸的等額本息VS抵押貸的先息后本展開和延伸

一、偷梁換柱

上圖其實是偷換了一個概念，就是計算基準。

標尺不同，卻放在一起說了。

雖說抵押貸和房貸表面上在計算月償還利息公式是一樣的：

利息=本金X月利息率

但公式中“本金”的定義是不同的：

①房抵貸公式中的“本金”=第一次銀行放給你的錢

整個基準在你還款的歲月里，恒定不變；

②房貸公式中的“本金”=當前欠銀行的錢

隨著還款的增加在變小，是動態(tài)的。

以等額本息為例，下圖是房貸隨著還款年份的變化，利息與本金的的占比分析圖。

無論是怎樣的房貸利率，隨著年份的增加，本金的占比越來越高，利息越來越少；無論哪種利率，都有這樣的趨勢。

而且大概在十五年左右作為分水嶺，本金占比超過利息。

舉一個簡單的例子：比如說你向銀行借了100萬，房貸利率4.95%，還了5年，此刻房貸變成了約91.6萬來計算利息；而如果是抵押貸，先息后本，卻依然是按欠100萬在計息。

如果拿同樣的尺子來說呢？

意不意外？驚不驚喜？

二、用一個標尺去量

米粒在跟一些金融中介溝通的時候，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)中介根本沒有這個意識——這兩種產(chǎn)品標準不一，更不用說幫你真正的成本分析、方案比較了。

言歸正傳，其實兩種不同的產(chǎn)品要放在同一起跑線進行精算，還是蠻復(fù)雜的，變量比較多，如房貸持有幾年了，年利率多少、房抵貸要持有幾年等等。

米粒以4.25%和4.95%兩個最常見的房貸利率來進行分析：

假如

①當你還房貸N年后，轉(zhuǎn)換成抵押貸，并持有3年或5年，

②上述同樣的時點和持有周期內(nèi)，你不做產(chǎn)品轉(zhuǎn)化，還是老老實實還房貸，那么這個時間段（3/5年）你的實際房貸利息支出按照房抵貸利息的計算規(guī)則折算

即同等條件下，房貸利率4.25%、4.95%所等效的同口徑的經(jīng)營貸利率詳見下圖：

如果你有幸趕上7折的時代，從省錢的角度，房貸才是最優(yōu)解！

如果房貸在5%左右，且持有一段時間了，還是要算算帳，未必劃算

以上還只是基于產(chǎn)品本身，還沒有考慮房貸轉(zhuǎn)抵押貸的交易成本，考慮后才是真金白銀下的真實方案比較。

三、到底劃算嗎？

房貸轉(zhuǎn)抵押貸操作成本：

包括贖樓費、中介費、銀行的評估費等等通常成本，有的可能還有提前還款銀行罰息。

由于米粒采用的是精算，它會因任何參數(shù)的變化，導(dǎo)致結(jié)果的變化。

米粒以最常見的4.25%、4.95% 、5.25%三種房貸利率帶你看下趨勢：

下面分析，沿用開篇廣告的假設(shè)，貸款500萬：

從供了3年房后開始到第15年期間的某一年，你將房貸轉(zhuǎn)成了房抵貸，還是現(xiàn)在市面上基本上最優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品——3.7%利率，先息后本，并持有3年、5年，考慮到交易成本的結(jié)果后，與還是老老實實還房貸比到底省不省錢？

注：①表中成本計算均按市場常規(guī)計：中介費按1%，過橋費萬八每天，不考慮銀行罰息（按還款三年后開始計算），忽略不計評估費等其他小錢。

②選取持有三年和五年的原因，房抵貸市面上最常見的周期即是3年和5年

四、結(jié)語

1.如果當初你拿的七折房貸，怎么樣的房抵貸產(chǎn)品都不劃算；

2. 如果房貸利率在5%左右的，可以搞，但省的是牙縫的錢，能省錢的前提是你供樓時間不算太長，大概5年內(nèi)的；且要房抵貸持有時間足夠長，大于3年，否則意義不大；另外如果控不好成本，做了還要費錢。

3. 如果房貸利率5.25%及以上，確實是可省些錢，但沒有宣傳的那么多；

而且還有前提：供樓不是太長也不能太短，最好供了3-7年之間，少于3年大多數(shù)銀行提前還款有罰息，會吃掉省的收益（評估價實施下，可能連可能性都沒有或空間不大）；

4.房抵貸持有時間盡量長一些，以攤博成本，因為置換成本如中介費、過橋費都是一次性支出，唯有持有時間長才可以攤薄年度成本。如果你只持有一年，會吃掉你所有的利差，什么產(chǎn)品都不劃算。

以上僅基于開篇廣告以置換省成本邏輯，普世情況下進行的分析；當然經(jīng)營貸不是不能做，它還有其他的功能和用途，因人而異、看自己最看重什么，在這里就不展開了。

如果是為了省成本，一要同一標尺，二要考慮交易成本，自己算清楚不要被忽悠了。

我接觸的那么多中介，沒見過一個人做配置方案給我分析這個，講這些......

天哪，我要得罪人了！

注：本文分析都是基于開篇的廣告產(chǎn)品及邏輯進行展開，產(chǎn)品千差萬別，個人情況千差萬別，關(guān)注點也千差萬別，具體的還需一事一議。