去年9月，當(dāng)時樓市還處于水深火熱，嚴厲打擊中，整個市場一片唱衰，不少人在情緒的渲染下，覺得房地產(chǎn)要完蛋了。

當(dāng)時天津有個老粉問我，市場傳言今年有經(jīng)濟危機，弄得他都不敢買期房了。

我當(dāng)時就回復(fù)他，2022年會救市！

今天他說我預(yù)判很準(zhǔn)，去年9月其實他就交了定金，只是心里沒底，問了我的意見后，他就安心買房了，現(xiàn)在天津也在回暖了。

他因為經(jīng)歷過2014年那一波救市行情，知道所有人都悲觀的時候，可能就是買房時機，但當(dāng)市場情緒都看空時，任何人都會懷疑自己的判斷。

為什么我當(dāng)時敢這么判斷呢？其實恰恰就是因為經(jīng)濟不好，所以才會救市。

你見過經(jīng)濟火熱的時候有救市的嗎？等經(jīng)濟好起來了，夜壺就要收起來了。

最近幾個月各種救市信號接連釋放后，樓市終于回暖了！

最新的1月份70城房價數(shù)據(jù)就看出一些跡象。

老粉們應(yīng)該知道我的觀點向來非常直接干脆，如果還在質(zhì)疑樓市處于下跌通道的，我覺得只會痛失良機。

1月份統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，70城房價下行趨勢整體收住了。

去年9月份開始，房價就連續(xù)跌跌跌，今年1月70城價格指數(shù)終于不跌了，新房同比在漲了。

環(huán)比下降的城市也少了11個。

有的城市回暖很明顯，比如蘇州、重慶等城市，開發(fā)商在1月就不再打折促銷了。

二手房也在好轉(zhuǎn)。最明顯的就是房價環(huán)比上漲的城市增加了，下跌的城市減少了。

所以不管是新房、二手環(huán)比價格跌幅縮小，還是下跌城市數(shù)量減少、上漲城市數(shù)量增加，都可以說明當(dāng)前房價確實已經(jīng)走出最低迷的時期。

畢竟2022年以來，利好樓市的政策頻頻出臺，單是1月就出臺了超66次。

包括北海、南寧、自貢、青島、濟南等在內(nèi)的多個城市，就先后發(fā)布了公積金新政，明確放寬公積金貸款要求，內(nèi)容包括提高公積金貸款最高額度、放寬公積金貸款條件以及優(yōu)化異地貸款政策等。

各地的房貸也明顯放松了，信貸是樓市短期命脈的關(guān)鍵。水來了，市場哪有不流動起來的道理？

再加上最近樓市各種利好瘋狂來襲：

菏澤、贛州、重慶、佛山部分區(qū)域降首付；鄭州喊話全方位救市；廣州降利率等等。

這些舉措都是在降低買房門檻，對激活樓市肯定是有作用的。

接下來還會有各種利好。今天還有業(yè)內(nèi)人士在傳深圳指導(dǎo)價上調(diào)了，但目前還沒印證。

不過整體趨勢是明顯的，樓市肯定只會更好，不會更差。

當(dāng)然也不是所有都回暖了，70城里面，就明顯分化了。

1月份數(shù)據(jù)里，領(lǐng)漲的都是一二線城市。而且大部分都是南方重點城市，北方就只有北京和西安。

部分城市小陽春已經(jīng)躍躍欲試了。

一線城市里的北京、上海，連續(xù)兩個月二手房價格都在上漲。北京二手房是全國領(lǐng)漲的城市。

我之前的預(yù)判文章里也寫過了，今年看好的一線城市小陽春只有北京和上海。

而且北京還不止小陽春，今年行情都會很好，除非是太火爆了，后面就會引發(fā)調(diào)控。

其他二線省會城市回暖也很快，重慶、西安、長沙的數(shù)據(jù)反應(yīng)是漲的不少，但我感覺真實的市場，還不如成都蘇州熱度高。

而領(lǐng)跌的城市，有三類：

要么就是三四線，比如牡丹江，南充，安慶等；

要么就是北方省會城市，比如太原，石家莊；

要么就是旅游城市，比如北海，大理等，總之經(jīng)濟偏弱的地方，房價回暖就慢。

低能級城市的人口吸引力、經(jīng)濟發(fā)展動能都比較弱，而它們又主要靠賣地來拉動經(jīng)濟發(fā)展，房子多，人少，人均住房又已經(jīng)過剩，這些都奠定了大部分三線城市的房子價值不高。

比如跌的最狠的牡丹江，十年間人口減少50.85萬，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，在不考慮通脹前提下，2020年牡丹江二手房房價跌回5年前。

這說明人口、產(chǎn)業(yè)往南方遷移不可逆的趨勢確實影響到樓市。

北方產(chǎn)業(yè)升級困難、人口流出、老齡化等現(xiàn)象嚴重的區(qū)域，樓市越來越脆弱。南方樓市則支撐力越來越強。

最后總結(jié)一下：

一二線城市小陽春會來已經(jīng)是共識，三四線城市樓市調(diào)整仍然漫長。

以一線北京上海為領(lǐng)頭，蘇州?？诘榷€城市也在蠢蠢欲動，建議趕緊看房入手。

當(dāng)然，目前樓市不會普漲，更不要指望像2008年后的報復(fù)性上漲。

對應(yīng)的給大家?guī)讉€建議：

1、賣掉小城市的二套或者多套，去重點城市買。

南北差異拉大是趨勢，房價也會逐漸拉開差距。北方除了北京、西安、青島濟南、值得關(guān)注外，建議選擇南方重點城市，尤其關(guān)注長三角、珠三角。

當(dāng)然如果是自住，那沒辦法，根據(jù)自己的情況買就好了。

很多人會問房票的問題，這個說過很多次，都要提前按照那個城市的購房資格提前準(zhǔn)備，機會只會給有準(zhǔn)備的人。

2、重點城市內(nèi)部也分化，可以考慮升級自己的資產(chǎn)。

最近幾年里，重點城市上漲最快的都是核心地段的好房子，或者有明顯規(guī)劃利好的新區(qū)。老破舊、非核心區(qū)的房子，漲的都很慢。

學(xué)q房在沒有打壓之前漲的也很快，但現(xiàn)在還處在打壓之中，很多地方的學(xué)q房都跌了百分之三四十，如果你需要上學(xué)，我覺得完全可以買，但盡量買面積小總價低的學(xué)q房，用完就賣。

如果是好房子又帶學(xué)區(qū)，那絲毫不用擔(dān)心，買就是了。但不建議再去單純的投資學(xué)q房了。

以后能夠長久升值的，還是核心地段的品質(zhì)好房，如果帶學(xué)區(qū)那就更好。