01.

越到基層，努力干的動力越小，甚至不想干的時候，事情就難辦了。這就是當(dāng)下的樓市調(diào)控。近期，我們走訪了地方政府（市或區(qū)）、開發(fā)商企業(yè)、房地產(chǎn)上下游（比如家具家電、建材裝飾）、中介機構(gòu)、金融機構(gòu)等等，發(fā)現(xiàn)大家都希望樓市調(diào)控政策能放松，甚至給點兒刺激。

于是，此起彼伏的紓困或托底來了。春節(jié)前后，各地都在“小打小鬧”，探探監(jiān)管層的底線。比如，增加公積金貸款額度，降低二次公積金貸款首付，購房補貼、契稅減免、人才優(yōu)惠等。

當(dāng)某種信號發(fā)出后，比如滿足購房者合理住房需求、促進住房消費等，這種紓困和托底，甚至救市，就有了正當(dāng)理由，都能裝進頂層要求的“穩(wěn)字當(dāng)頭”這個大籮筐，動作和尺度越來越大。比如，菏澤、重慶、贛州等地，無房無貸的按揭首付比例，由此前的30%降到20%。

樓市“松與緊”的循環(huán)周期，似乎越來越短了。比如，因為去年上半年新房價格和住宅用地價格增長過快，2021年7月惠州被監(jiān)管部門點名批評，隨即在8月份出臺了“惠州八條”，規(guī)定大亞灣和惠陽限購一套。但是，就在近期，惠州大亞灣的救市政策就在網(wǎng)上開始流傳了。

每當(dāng)樓市下行，政策基調(diào)就會轉(zhuǎn)向“穩(wěn)定”，但下跌有慣性，特別是市場的預(yù)期無法迅速穩(wěn)定下來，紓困政策不可能馬上見到效果，并讓樓市這個龐然大物立馬止跌和企穩(wěn)，這是個再簡單不過的道理。

但是，對于地方政府來說，有國家“穩(wěn)字當(dāng)頭”的尚方寶劍，有自己依賴地產(chǎn)的那點兒“小九九”，顯然等不及，急于讓樓市恢復(fù)到往日的繁榮，寬松的藥劑越用越猛，就釀成了后面的暴漲。

這就是樓市“跌少漲多”，屢屢暴漲的罪魁禍?zhǔn)住?/p>

02.

當(dāng)下，為什么要救市呢？很多分析文章都用這樣的邏輯（很多地方政府的官員也這么認(rèn)為的）：你看，現(xiàn)在的市場銷售量比2021年下跌40%-50%，甚至創(chuàng)下5年來新低。乍一看，這還了得，這是奔潰的節(jié)奏呀，對經(jīng)濟和金融、對上下游、對就業(yè)和穩(wěn)定的影響是何等之大，得救得救！

顯然，一個共識是，樓市就得保持在歷史最高峰，甚至要超過歷史最高峰，至少不能下來。一旦下來，就不正常，就得救！這么多年來，這個共識左右著市場主體，也是投資者狂賭政策松綁，從而選擇“做多”，并以上漲預(yù)期吸引老百姓入市的理由。給外界的印象是，剛需很強大。

2021年，惠州新房成交96384套、1015.0萬平方米，環(huán)比下降39.9%。若單看數(shù)據(jù)的話，下跌幅度確實比較大，但從全市只有600萬的常住人口來看，1000萬平方米已經(jīng)很大了，全省能排到第三位。常住人口1860多萬的廣州市，2021年新房住宅也只賣了1240萬平方米。

再者說，惠州1000萬平米以上的新房成交量，已經(jīng)保持了6年了，這已是奇跡。需求透支了多少？估計珠三角很多人心里都清楚。過去8年的時間里，僅大亞灣一個區(qū)域，賣出的房子可供80萬人居住的房子，但在過去20年的時間里，大亞灣片區(qū)的人口僅僅增長了30萬。

近期，屢屢有報道稱，大亞灣二手房價下跌40%左右，砸在手里賣不出去，眼看著陰跌卻無可奈何的比比皆是。顯然，投資客主導(dǎo)市場，社區(qū)沒有人氣，新房受和二手房一定是“兩張皮”，二手房堰塞湖的水位越來越高。但是，很多人無視這一點，仍希望樓市恢復(fù)往日榮光，再創(chuàng)出新高。

再比如，近日因主政者親自出馬，傳達(dá)樓市積極信號，鄭州又出圈了。因為兩次疫情沖擊、再疊加洪水災(zāi)害，所以要放松樓市調(diào)控，我也不知道這是什么邏輯？難道是羊毛出在豬身上，驢惹的禍嗎？

2021年，鄭州新房銷售比2018年最高點下滑50%，這個邏輯和惠州一樣。但誰也不去檢討，2018年的成交量合不合理。其實，回過頭看2017到2018年或2020年的樓市行情，發(fā)現(xiàn)那是不正常的行情。催化這兩波行情的因素，除棚改、去庫存這類重磅刺激，就是社會資金跑步進入樓市。

03.

該檢討的，還有趁勢推高地產(chǎn)依賴度的行為。我們看大鄭州（主城+環(huán)鄭區(qū)域）這幾年的樓市供需，發(fā)現(xiàn)2017年以來的這五年，每年新房供應(yīng)要比銷售多出400萬平方米。于是，就導(dǎo)致當(dāng)下大鄭州的房地產(chǎn)庫存去化周期已經(jīng)高達(dá)近30個月，環(huán)鄭州的去化周期高達(dá)近50個月。

這是個普遍現(xiàn)象。市場好，那就推出更多的地、賣更多的錢。市場不好了，但前面賣了那么多地，怎么辦？那就想方設(shè)法，把市場托起來。這樣，庫存才能去化，新的地塊才能賣得掉。

其實，如果看住房自有率、人均住房面積、杠桿率的話，不管哪個指標(biāo)都指向“樓市過剩”的結(jié)論。而且，當(dāng)下購買力也不支撐繼續(xù)繁榮。剛剛過去的春節(jié)假期7天，國內(nèi)旅游出游2.51億人次，恢復(fù)至2019年的73%，但居民收入恢復(fù)下降嚴(yán)重，僅是2019年春節(jié)假期的56.3%。

于是，春節(jié)消費最強的電影，同比2021年也滑鐵盧了。一方面，疫情反復(fù)有影響，更重要的是，票價漲了，人們接受不了。這就是為什么，這幾年樓市的調(diào)控政策周期越來越短了。因為，每一輪寬松后，房價上一個臺階，有支付能力的購買力就少一波。政策收緊后，立馬下滑。

于是，不得不再次松綁政策。而下一輪寬松，需要更加重磅的利好，才能把需求拉起來。所以，為啥市場這么關(guān)心首付問題，因為沒有杠桿，市場起不來。表面看，當(dāng)下樓市的工作重點是“保穩(wěn)定”，但本質(zhì)上，卻是很多地方想把庫存去化、預(yù)期拉起來，然后延續(xù)賣地和樓市繁榮。

其實，當(dāng)下的形勢非常明了了。很多內(nèi)地二三四線城市，不僅無法回到2016-2018年那樣的繁榮，而且要防范前期供地太多，但人口流失、購買力用腳投票，導(dǎo)致樓市掉入冰窖的風(fēng)險。

對于這類城市，管理層早在2019年就提出，中小城市要瘦身強體，轉(zhuǎn)變慣性的增量規(guī)劃思維，嚴(yán)控增量、盤活存量，引導(dǎo)人口和公共資源向城區(qū)集中，守住安全區(qū)。但很不幸的是，很多城市對舊模式的慣性依賴太大，總是希望在任上繼續(xù)鋪攤子，搞房地開發(fā)，把轉(zhuǎn)型留給未來。

對于熱點城市來講，盡管樓市需求還在，但新的變化是：房價“只漲不跌”的信仰動搖是個明顯的趨勢，收入增長的前景預(yù)期普遍性地不樂觀。由此，“需求斷檔”的問題很明顯，除了部分換房需求以外，其他購房需求已很難再恢復(fù)到過去那種源源不斷涌入樓市的景象了。

近期，國家提出在40個人口凈流入的大城市，大規(guī)?；I建保障性租賃住房，并將其作為“十四五”住房工作的重點，目的是讓新市民和年輕人能體面地、低成本地在大城市扎根下來，這也是為了保持樓市的需求健康和可持續(xù)?？上В軐Φ胤街还苎矍袄?，看不了那么長。

04.

毫無疑問，3月底前后，樓市會有所穩(wěn)定，但觀察下一階段樓市是否反彈，一個重要信號就是，能否克制住不用猛藥。過去幾輪樓市暴漲，無論是2009年、還是2016到2017年，抑或是2020下半年-2021年上半年，無一例外，都用了猛藥，比如地王涌現(xiàn)、資金違規(guī)涌入樓市。

可喜的是，目前還比較克制，并沒有用猛藥。比如，考慮到樓市開始復(fù)蘇，各地積極紓困，最新一期的5年期LPR，并未繼續(xù)下調(diào)。但形勢越來越微妙了，各方對于樓市穩(wěn)定或增長的訴求越來越強，導(dǎo)致紓困的尺度越來越大，完全不再是小打小鬧，比如近期各地風(fēng)起云涌的“降首付”政策。我們認(rèn)可非限購城市的“降首付”舉動，因為即便政策積極紓困，內(nèi)地三四線城市房價陰跌走勢也很難減緩。降首付，不違反差別化信貸政策，有利于托底。

問題是，在強烈的樓市反彈訴求下，在地方層面，當(dāng)每一方的政策都開始加力，紓困和猛藥的差距越來越小，微觀層面有極強的動力去侵蝕既有的調(diào)控布局。

比如，銀行是不是徹底放開經(jīng)營貸的用途了，是不是不再徹查首付來源了；深圳的銀行是不是不再執(zhí)行二手房參考價政策了；熱點城市二套房貸不是不“認(rèn)房不認(rèn)貸”了；不符合購房資格的，是不是可以先交易，再補交社保；“假人才、真炒房”是不是又重出江湖；地方是不是又在制造“地王”等等。

如此種種，表面看，并無全國性的刺激，但“一城一策”下，這些舉動對一個城市的樓市走勢以及其產(chǎn)生的外部效應(yīng)，并進而對全國樓市的走勢，都有巨大的影響。目前，一線城市反彈趨勢很明顯，這與過去幾輪上漲的路徑完全一致，要避免引發(fā)輪番上漲，關(guān)鍵是長效機制不能弱化。

最典型的是財金紀(jì)律、限杠桿政策，比如經(jīng)營貸用途、首付款來源、資金穿透式監(jiān)管、新房限價、參考價政策等，以及住建與金融部門的合作機制。

這幾年，長效機制好不容易建立起來，但執(zhí)行的機制還存在很大的不確定性，說到底就是主體責(zé)任還未夯實。

因此，在微觀層面，一定要落實好“人房地錢”的主體責(zé)任，誰有病給誰吃藥，保持長效機制能夠長期執(zhí)行。