上周，樓校長(zhǎng)統(tǒng)計(jì)了2月24個(gè)潛在入市樓盤(pán)，引起不少打新人的關(guān)注。

我們粉絲群里也收到購(gòu)房者的留言提問(wèn)：

新年樓盤(pán)怎么選？

哪些項(xiàng)目值得重點(diǎn)關(guān)注？

是否需要拼積分？

確實(shí)，去年前海、光明等片區(qū)不少網(wǎng)紅盤(pán)都不需要看積分了。今年入市的項(xiàng)目，如果樓市成交依然沒(méi)有起勢(shì)的話，可能也不需要積分便能搶到，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是很好的買(mǎi)到好房的機(jī)會(huì)。

為此，樓校長(zhǎng)特地整理了潛在入市樓盤(pán)中，更具潛力和被關(guān)注的幾個(gè)樓盤(pán)的信息，從剛需到豪宅，全篇干貨，建議購(gòu)房者認(rèn)真研讀后再打新！

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宏發(fā)萬(wàn)悅山推678套住宅，均價(jià)預(yù)計(jì)5字頭

光明區(qū)的宏發(fā)萬(wàn)悅山二期，又名萬(wàn)悅山璟庭，是2月潛在入市樓盤(pán)中受關(guān)注度最高的。

項(xiàng)目臨近光明新區(qū)行政中心，去年3月一期開(kāi)盤(pán)，最低入圍積分72.3分，367套住宅于開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售罄，是當(dāng)之無(wú)愧的光明網(wǎng)紅盤(pán)！

項(xiàng)目附近有多所學(xué)校，如東周小學(xué)、深圳實(shí)驗(yàn)光明學(xué)校、深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校光明部（東區(qū)）、光明小學(xué)及光明中學(xué)等，正好東南西北四個(gè)方向各有一所學(xué)校。

值得一提的是，項(xiàng)目附近的深圳實(shí)驗(yàn)光明學(xué)校，建于2019年，是深圳實(shí)驗(yàn)教育集團(tuán)與光明區(qū)政府傾力打造的公辦九年一貫制學(xué)校，學(xué)校師資力量雄厚。但深圳實(shí)驗(yàn)光明學(xué)校初中部是面向全區(qū)招生的學(xué)校。

商業(yè)配套上，除了自行規(guī)劃的2萬(wàn)㎡商業(yè)，宏發(fā)萬(wàn)悅山周?chē)?公里范圍內(nèi)的商場(chǎng)有藍(lán)鯨世界、光明廣場(chǎng)、康之寶百貨、正力時(shí)代廣場(chǎng)等。

軌道交通方面，宏發(fā)萬(wàn)悅山處于地處6號(hào)線鳳凰城地鐵站和光明大街地鐵站中間位置，與2個(gè)站點(diǎn)的距離都有點(diǎn)尷尬，地鐵出行并不方便，而且部分樓棟由于太靠近地鐵沿線，宏發(fā)萬(wàn)悅山明顯會(huì)有部分樓棟受到地鐵噪音和人流噪音影響。

據(jù)了解，宏發(fā)萬(wàn)悅山2期（又名：萬(wàn)悅山璟庭）預(yù)計(jì)推79-118㎡3-4房，共678套，精裝交樓，目前暫無(wú)戶型圖。

目前項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心已開(kāi)放，戶型圖還沒(méi)對(duì)外公布。一期戶型設(shè)計(jì)非常優(yōu)秀，88㎡可做四房，據(jù)說(shuō)2期戶型中規(guī)中矩一些。

價(jià)格可參考1期均價(jià)，估計(jì)也是“5”字頭。

積分方面，從去年年底同樣是光明區(qū)網(wǎng)紅盤(pán)的星河天地五期開(kāi)盤(pán)情況來(lái)看，大概率也是不需要積分就能入圍了。

2

新世界松風(fēng)明月，戶型圖曝光

另一個(gè)受關(guān)注的項(xiàng)目，是去年掀起打新熱潮網(wǎng)紅盤(pán)——松崗的新世界松風(fēng)明月花園。項(xiàng)目去年開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，2小時(shí)售罄，火熱程度非凡。

當(dāng)時(shí)認(rèn)籌名單按社?；騻€(gè)稅繳納時(shí)長(zhǎng)入圍：其中最高繳納時(shí)長(zhǎng)為510個(gè)月，即42.5年，有兩批客戶繳納了510個(gè)月；最低繳納時(shí)長(zhǎng)為135個(gè)月，即11.25年。

項(xiàng)目位于西部門(mén)戶松崗，臨近地鐵6/11號(hào)線松崗站，步行約4分鐘可達(dá)；未來(lái)還有地鐵12號(hào)線（建設(shè)中）在此交匯，其通向南山科技園、蛇口中心。也就是說(shuō)，項(xiàng)目周邊將有3條地鐵交匯。

項(xiàng)目旁邊有九年制公立學(xué)校，其中一期旁邊的為松崗實(shí)驗(yàn)學(xué)校，它是松崗片區(qū)目前實(shí)力比較雄厚的重點(diǎn)學(xué)校。

項(xiàng)目自帶9萬(wàn)㎡商業(yè)，基本滿足業(yè)主購(gòu)物需求。其中，一期為社區(qū)商業(yè)，體量約3萬(wàn)㎡，或有沃爾瑪?shù)壬畛腥腭v；二期為大型商業(yè)，體量約6萬(wàn)㎡，或?qū)⒁M(jìn)新世界百貨，未來(lái)或?qū)⒊蔀閰^(qū)域商業(yè)中心。

據(jù)網(wǎng)友爆料，項(xiàng)目將推售461套，73-135平住宅戶型。

左右滑動(dòng)查看更多戶型圖

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以目前市場(chǎng)行情來(lái)看，火熱程度應(yīng)該不如去年，剛需置業(yè)者們可以先關(guān)注，價(jià)格估計(jì)和之前均價(jià)約5萬(wàn)/㎡相差不大。

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寶中捂盤(pán)三寶

在2月潛在入市樓盤(pán)信息里，比較受關(guān)注的還有寶中捂盤(pán)已久的兩個(gè)新盤(pán)——泰華梧桐聚落、盛意家園。

片區(qū)內(nèi)的壹方城商業(yè)廣場(chǎng)是深圳最大的購(gòu)物中心，周邊還有寶安區(qū)政府圖書(shū)館、少年宮、體育場(chǎng)等公共配套，比較繁華。

目前片區(qū)內(nèi)有的學(xué)校是寶安實(shí)驗(yàn)學(xué)校、海旺學(xué)校和海韻學(xué)校等，還有在建的海天學(xué)校。

片區(qū)道路交通也是四通八大，道路開(kāi)闊，并且地鐵一號(hào)線羅寶線、五號(hào)線環(huán)中線、十一號(hào)線機(jī)場(chǎng)線都經(jīng)過(guò)這里。

由于寶中大部分住宅用地已經(jīng)開(kāi)發(fā)，因此是寶中片區(qū)最后僅有的幾個(gè)新盤(pán)備受市場(chǎng)關(guān)注。尤其在新房限價(jià)的背景下，預(yù)計(jì)新盤(pán)價(jià)格約為9-10萬(wàn)/平，而此前寶中已經(jīng)有樓盤(pán)成交價(jià)高達(dá)20萬(wàn)/平，因此新房具有明顯的打新紅利。

泰華梧桐聚落位于位于片區(qū)兩大標(biāo)桿樓盤(pán)——壹方玖譽(yù)和熙龍灣之間，是片區(qū)比較中心的位置，目前樓棟已經(jīng)建好。

據(jù)媒體此前報(bào)道，泰華梧桐聚落總共8棟建筑，以住宅為主，附加商業(yè)為一體的綜合體項(xiàng)目。

值得一提的是，項(xiàng)目處在海旺學(xué)校學(xué)區(qū)，海旺學(xué)校分為小學(xué)部和初中部，是寶安區(qū)委、區(qū)政府重點(diǎn)建設(shè)的中心區(qū)配套設(shè)施之一，是區(qū)教育局直屬公辦九年一貫制學(xué)校。

盛意家園位于寶安大道與創(chuàng)業(yè)一路交匯處，距離1號(hào)線寶安中心地鐵站約500米，距翻身地鐵站約300米。

目前已經(jīng)是現(xiàn)樓，但現(xiàn)場(chǎng)圍擋未拆。產(chǎn)品包括建面41-121平的1-3+1房以及154平的復(fù)式，但開(kāi)盤(pán)時(shí)間和價(jià)格一直是眾說(shuō)紛紜。

項(xiàng)目的主力戶型集中在一房產(chǎn)品，這在整個(gè)寶中新房市場(chǎng)上，是非常稀缺的產(chǎn)品，再加上新房限價(jià)的優(yōu)勢(shì)，受到不少購(gòu)房者關(guān)注。

另一方面，網(wǎng)絡(luò)上還有信息流傳，寶中的榕江云璽錦庭依然有近100套住宅未售狀態(tài)，也就是說(shuō)，進(jìn)場(chǎng)寶中還有單價(jià)不到9萬(wàn)，總價(jià)約900萬(wàn)的新房機(jī)會(huì)，并且，這個(gè)樓盤(pán)還帶有寶中實(shí)驗(yàn)學(xué)校、現(xiàn)樓品質(zhì)豪宅的優(yōu)勢(shì)。

其中，還有部分57平的小戶型產(chǎn)品，意味著500多萬(wàn)就能進(jìn)場(chǎng)寶中，預(yù)計(jì)也將引來(lái)不小的關(guān)注度。

4

深圳中心天元，大平層王者住宅來(lái)了

潛在入市樓盤(pán)信息里，還有一個(gè)王者住宅項(xiàng)目——深圳中心天元。

作為深圳中心區(qū)規(guī)模最大的商業(yè)綜合體，項(xiàng)目地理位置十分優(yōu)越。從區(qū)位看，該項(xiàng)目位于福田CBD，這一深圳成熟的金融商圈，匯聚了全市70%的甲A級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店，市政中心也坐落于旁。

據(jù)網(wǎng)友爆料，深圳中心天元首個(gè)住宅產(chǎn)品T2即將面世，只有建面約313平、330平兩種戶型，純大戶型住宅，純板樓南北通透設(shè)計(jì)，5梯2戶，現(xiàn)房銷(xiāo)售。

目前展廳已開(kāi)放，樣板房可參考公寓（313/330㎡）已做好的，戶型設(shè)計(jì)基本一樣，價(jià)格受限價(jià)影響，可參考深業(yè)中城均價(jià)13.1萬(wàn)/㎡。

如此純粹的住宅大平層，在深圳城市中心非常少見(jiàn)。當(dāng)然，大戶型也意味著入場(chǎng)門(mén)檻高，土豪專屬項(xiàng)目。

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佳兆業(yè)佳園，福田中心區(qū)127套房源

福田中心（南區(qū)）的佳兆業(yè)佳園，原名佳兆業(yè)泰安名苑，由東山花園小區(qū)城市更新而來(lái)。

佳兆業(yè)佳園整體由6棟高的建筑和1棟幼兒園建筑合圍組成，距離項(xiàng)目最近的是1號(hào)線和3號(hào)線的購(gòu)物公園站，步行約400米左右。另外距離3號(hào)線和7號(hào)線的石廈站步行約800米左右。

根據(jù)福田區(qū)教育局公布的學(xué)校劃分，項(xiàng)目地塊小學(xué)對(duì)口學(xué)校是福新小學(xué)（步行約500米），初中對(duì)口學(xué)校是石廈學(xué)校初中部（步行約840米）。

休閑娛樂(lè)配套方面，片區(qū)分布的市政公園較少，并且項(xiàng)目距離片區(qū)三處休閑娛樂(lè)、市政公園場(chǎng)所步行距離較遠(yuǎn)，約1.5公里范圍內(nèi)分布有福田福田星河COCO Park、購(gòu)物公園、Galaxy 商場(chǎng)、領(lǐng)展中心城、卓悅INTOWN購(gòu)物中心、卓悅中心等重大型集中式商業(yè)。

目前項(xiàng)目正在建設(shè)中，施工許可證上竣工日期是為2023年12月26日，也就是說(shuō)最快也要2024年中下旬才能交付。

據(jù)悉項(xiàng)目主推建面約129㎡和138㎡兩個(gè)戶型，共計(jì)127套房源可售。目前官方并未對(duì)外發(fā)布戶型圖及功能間配比信息，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷大概率會(huì)是3-4房。

從項(xiàng)目打出的廣告語(yǔ)“定制奢宅”，可判斷項(xiàng)目主要定位高端，一般這種走輕奢路線的大平層戶型設(shè)計(jì)都比較好，不會(huì)有過(guò)于明顯的槽點(diǎn)。

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坂田信義君御山居，預(yù)計(jì)均價(jià)6.2萬(wàn)/平

信義君御山居位于深圳市龍崗區(qū)坂田石背路與龍頸坳路交匯處，是一個(gè)總建面約35萬(wàn)㎡的純居社區(qū)宜居大盤(pán)。

開(kāi)發(fā)商信義地產(chǎn)在坂田、布吉均有大體量社區(qū)的先例，憑借較為出色的筑造能力，及配套引入能力，在市場(chǎng)上形成了良好的口碑。

項(xiàng)目附近有6個(gè)公園、7個(gè)水庫(kù)，是中部最大綠肺，周邊還有深圳市文化館、博物館、圖書(shū)館、坂田國(guó)際藝術(shù)中心（規(guī)劃中）、深圳科技博覽中心（規(guī)劃中）等人文配套，環(huán)境宜居。

教育方面，項(xiàng)目自帶幼兒園，所在區(qū)域小學(xué)學(xué)區(qū)暫無(wú)規(guī)劃，中學(xué)wei于揚(yáng)美實(shí)驗(yàn)學(xué)校和坂田實(shí)驗(yàn)學(xué)校大學(xué)區(qū)內(nèi)。

不過(guò)項(xiàng)目距地鐵站較遠(yuǎn)，不具備軌道交通優(yōu)勢(shì)。其中距5號(hào)線楊美站、距10號(hào)線坂田北站、距10號(hào)線貝爾路站較遠(yuǎn)。

去年，信義君御山居基本整整一年大部分都出現(xiàn)在每個(gè)季度的上新表上，但是次次未見(jiàn)蹤跡，大家也戲稱之為鴿王。

目前項(xiàng)目已經(jīng)建成，即將上市的是87-89-112平的三至四房產(chǎn)品，約推售384套住宅，其中主力面積87-89㎡。由于是帶精裝的現(xiàn)樓產(chǎn)品，所以交房還要等裝修完成后。預(yù)計(jì)均價(jià)為6.2萬(wàn)/平左右。

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據(jù)悉，項(xiàng)目自去年底就開(kāi)啟了誠(chéng)意登記，目前實(shí)際意向購(gòu)買(mǎi)客戶數(shù)量暫且未知，但考慮到坂田近年來(lái)新項(xiàng)目稀缺，且信義君御山居本次推出的產(chǎn)品面積適中，預(yù)計(jì)還是可以獲得不小關(guān)注的。

最后，在新的一年開(kāi)學(xué)季，樓校長(zhǎng)發(fā)現(xiàn)學(xué)qu房又成了大家熱點(diǎn)關(guān)注的話題。2月潛在入市樓盤(pán)中，還是有不少項(xiàng)目所處學(xué)區(qū)不錯(cuò)的，在前文我們有提到。