2021年是大灣區(qū)樓市走過(guò)火熱，回歸冷靜的一年?；葜輼鞘幸嗳缡??；葜菪路砍山徊辉偈乔靶┠甑膭?dòng)輒十幾萬(wàn)套，而是降至10萬(wàn)套左右，價(jià)格也維持穩(wěn)定。整體而言，在限購(gòu)令的影響下，惠州樓市更加健康，去泡沫，穩(wěn)市場(chǎng)。而雖然市場(chǎng)大環(huán)境欠佳，深圳客依然是惠州新房的成交主力，坐實(shí)了惠州“深圳后花園”的稱號(hào)。

一、一手住宅

1、2017-2021年惠州一手住宅供銷情況

近3年惠州一手住宅預(yù)售面積呈現(xiàn)持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)，自2018年達(dá)到高峰后，2019年起就逐步下跌。2021年預(yù)售面積僅為1297萬(wàn)㎡，是近5年里最低點(diǎn)，環(huán)比跌幅18%。

與供應(yīng)不同的是，惠州的一手住宅銷售情況呈現(xiàn)波浪形變動(dòng)，2018與2020年均出現(xiàn)了小高峰。而到了2021年，全市一手住宅銷售面積環(huán)比大跌超3成，僅1067萬(wàn)㎡。

2、2017-2021年惠州一手住宅成交走勢(shì)

回顧過(guò)往5年，惠州一手住宅成交套數(shù)大多保持在13-15萬(wàn)套的區(qū)間，而2021年卻只成交了99879套一手住宅，環(huán)比下跌超3成；成交均價(jià)方面，2021年全市一手住宅成交1.16萬(wàn)元/㎡，環(huán)比基本持平。

2021年惠州新房成交量的下滑，除了與供應(yīng)量整體下跌有關(guān)外，大灣區(qū)樓市整體的下行態(tài)勢(shì)也影響到了惠州樓市。此外，惠州市場(chǎng)對(duì)外來(lái)購(gòu)房者依賴性較高，而8月惠陽(yáng)與大亞灣限購(gòu)政策的實(shí)施一定程度上會(huì)影響外來(lái)客戶的決策，導(dǎo)致了成交量的下滑。

3、2021年惠州一手住宅月度成交走勢(shì)

限購(gòu)政策對(duì)惠州樓市的影響在月度走勢(shì)圖中尤為明顯。2021年上半年除2月春節(jié)月外，惠州一手住宅月度成交量都在8000套以上，而8月限購(gòu)令落地開(kāi)始，成交量就急劇下滑。8月成交6647套，環(huán)比下跌21%，10月更是跌到全年最低點(diǎn)4486套。下半年除7月外，其余月份成交維持在7000套以下的較低點(diǎn)。

作為曾經(jīng)大灣區(qū)唯二不限購(gòu)的城市，惠州是周邊一二線城市的后花園，吸引了眾多深圳客東莞客的置業(yè)，尤其以臨近深圳的惠陽(yáng)及大亞灣最受深圳客青睞。但針對(duì)惠陽(yáng)及大亞灣的限購(gòu)令發(fā)布后，臨深區(qū)域受影響頗大，導(dǎo)致惠州新房去化情況直線下滑。

4、2021年惠州各區(qū)一手住宅成交地圖

各區(qū)域成交與供應(yīng)量緊密相關(guān)。2021年一手住宅新增預(yù)售面積第一的惠城，在成交量上也排名全市第一，成交21963套，成交均價(jià)1.14萬(wàn)元/㎡，同比下跌12.2%；第二名仲愷成交19782套，也是新增預(yù)售面積第二的區(qū)域，成交均價(jià)1.00萬(wàn)元/㎡，同比下跌2.7%?；蓐?yáng)成交量下滑較大，同比跌幅40.4%，成交16544套，成交均價(jià)1.34萬(wàn)元/㎡。

三、二手住宅

1、2017-2021年惠州二手住宅價(jià)格走勢(shì)

樂(lè)有家門店成交數(shù)據(jù)顯示，惠州二手住宅市場(chǎng)成交價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中有漲的態(tài)勢(shì)。從2017年的0.88萬(wàn)元/㎡到如今的1.18萬(wàn)元/㎡，5年漲幅34%。近年來(lái)二手價(jià)格較為穩(wěn)定，2021年環(huán)比漲幅4%。

惠州二手住宅成交受銀行放貸情況影響較大，放貸周期長(zhǎng)，利率較高一直都促使不少人放棄二手轉(zhuǎn)向一手，故當(dāng)?shù)囟质袌?chǎng)行情一直較穩(wěn)定，價(jià)格未現(xiàn)大漲。

2、2021年惠州二手住宅月度價(jià)格走勢(shì)

各月二手住宅成交均價(jià)方面，全年維持在1.15萬(wàn)元/㎡上下。唯一 一次低于1.1萬(wàn)元/㎡的情況出現(xiàn)在9月，也是8月限購(gòu)政策出臺(tái)后對(duì)二手市場(chǎng)帶來(lái)了一定的沖擊，同時(shí)當(dāng)期銀行房貸速度緩慢，二手交易周期拉長(zhǎng)，從而影響市場(chǎng)成交行情有微小變化。

三、惠州外來(lái)購(gòu)房者城市分析

東莞、惠州、中山作為臨深城市，一直承接著深圳客的需求外溢，而每個(gè)城市因地理位置、購(gòu)房政策的差異表現(xiàn)也大不相同。其中惠州以房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)以及相對(duì)寬松的購(gòu)房政策，源源不斷的吸引著深圳客前往置業(yè)，2021年深圳客占比高達(dá)58%，也是三城中唯一由深圳客主導(dǎo)的城市。