最近，深圳各區(qū)新開辦的學(xué)校招生范圍將陸續(xù)會對外公示，又將迎來學(xué)qu房的“振蕩”期，對這類房價的走向仍會有些許影響。

目前龍華區(qū)和羅湖區(qū)已對外公示，其中，龍華區(qū)提到電腦派位學(xué)區(qū)，而羅湖區(qū)則是全是大學(xué)區(qū)，有學(xué)校不單校劃片。

目前來看，新開辦的學(xué)校預(yù)計可能都采用“大學(xué)區(qū)制”，劃的學(xué)區(qū)范圍會較大；而已開辦的老校區(qū)，目前來看還是原來的學(xué)區(qū)范圍，暫未進行調(diào)整；但不排除未來有調(diào)整的可能性，這對于越名xiao的學(xué)qu房越是利空。

一

1月21日，龍華區(qū)教育局發(fā)布了關(guān)于2022年秋季新開辦公辦學(xué)校招生范圍的公示，對龍華區(qū)教育科學(xué)研究院附屬中學(xué)、龍華區(qū)外國語學(xué)校高新校區(qū)等十所學(xué)校劃分招生范圍，并向社會進行公示；

其中提到電腦派位學(xué)區(qū)：由未來小學(xué)、龍華區(qū)實驗學(xué)校小學(xué)部、和平實驗小學(xué)3所學(xué)校學(xué)區(qū)范圍組成。此外，華東師范大學(xué)附屬深圳龍華學(xué)校具體的招生錄取辦法另行制定。

1月24日，羅湖教育局公布關(guān)于《2022-2023年義務(wù)教育階段新建公辦學(xué)校學(xué)區(qū)劃分》的公示。

2022年9月至2023年9月羅湖區(qū)將有6所公辦學(xué)校新開辦，羅湖區(qū)教育局對羅湖區(qū)圍嶺學(xué)校、羅湖區(qū)木棉嶺學(xué)校、羅湖區(qū)銀湖小學(xué)、羅湖萬象小學(xué)、羅湖梅園學(xué)校、羅湖區(qū)畔山小學(xué)等六所新建學(xué)校進行了學(xué)區(qū)劃分。

按照大學(xué)區(qū)原則，新辦學(xué)校不單獨劃分地段，盡可能與原地段學(xué)?；蛳噜弻W(xué)校組成大學(xué)區(qū)。

目前，其他片區(qū)的新辦學(xué)校區(qū)域劃分還未出來，我們將持續(xù)關(guān)注。

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二

2021年，打擊學(xué)qu房炒作成多地監(jiān)管部門的重要工作之一，優(yōu)質(zhì)教育資源緊張的一線城市尤其如此，有關(guān)學(xué)qu房政策的調(diào)整也為市場關(guān)注的焦點。

去年8月份，深圳發(fā)布《深圳經(jīng)濟特區(qū)社會建設(shè)條例（草案征求意見稿）》（以下簡稱意見稿），意見稿表示“市、區(qū)教育部門應(yīng)當(dāng)推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，健全優(yōu)質(zhì)教育資源共建共享機制。

此消息一出，引發(fā)廣泛的關(guān)注，大學(xué)區(qū)是什么模式還未明確定，但深圳知名學(xué)校學(xué)qu房價格已出現(xiàn)大幅調(diào)整。

有網(wǎng)友就表示，對于學(xué)qu房有兩大“狠招”，基本上是“釜底抽薪”的影響。

一是大學(xué)區(qū)招生。目前深圳的中小學(xué)采用的是積分制，雖然也是多校劃片，但總體而言，房子和學(xué)wei的關(guān)系最為緊密，一旦采取大學(xué)區(qū)制，房子和學(xué)wei的對應(yīng)關(guān)系會被打破，這對于學(xué)qu房的炒作來說是釜底抽薪。

二是教師交流制度。學(xué)qu房制度的另一個根基是所謂的名xiao，沒有名xiao，很多瘋狂炒作就沒有基礎(chǔ)。一所名xiao最根本的因素就是老師，建立教師輪校制度，教學(xué)水平的均衡化會大大推進。

其實在去年，已經(jīng)有些片區(qū)開始對優(yōu)秀學(xué)校的校長或老師進行輪校制。但事實上，深圳早在2015年開始推行大學(xué)區(qū)制，主要是“原關(guān)外”的區(qū)域為主，目前一些名xiao還未劃入大學(xué)區(qū)內(nèi)。

然而，尤其是帶著“名xiao”光環(huán)的學(xué)qu房，市場表現(xiàn)非常明顯，坐擁深圳最好的中小學(xué)的深圳百花片區(qū)，在學(xué)qu房巔峰的時候，曾以最高每平30-40萬的單價成交。

大學(xué)區(qū)及雙減細(xì)則推出來后，很多業(yè)主坐不住了，片區(qū)的掛牌量也創(chuàng)新高，有些房子降價數(shù)百萬以難以出售。

舉幾個例子，大家來感受一下：

在去年8月，福田港中旅花園一法拍房因“無人應(yīng)價”遭遇流拍，起拍價1969.88萬。該房源面積117平，二手房市場報價大約在2700-3000萬之間。總體來說，這套房降價500萬以上，也無人問津。

去年8月20日，一套長城大廈104.7平的法拍房，一拍因無人競拍流拍，在二拍中最終以1035萬成交，折合單價9.9萬/平（參考價是10萬/平）。

如果在上次的同小區(qū)房拍賣還算幸運的話，到了今年，可以說學(xué)qu房還在向下，最近，長城大廈一套125.25平的房源因前面拍賣不成功，目前在以1108.6萬進行變賣，算下來，這套房的單價僅8.8萬/平，相比去年又降了1.1萬/平。

此套房源1月26日（也就是今天）進行變賣。

而被稱之為學(xué)qu房“頂流”存在的國城花園，感覺業(yè)主心態(tài)有點崩，在去年價格也是一降再降。去年7月，一位業(yè)主掛牌一套國城花園住宅，報價1600萬，到了9月份，仍沒有賣出，業(yè)主一下降價300萬，調(diào)整掛牌價為1300萬。

去年9月份，百花核電花園有房源成交價，之前同戶型在市場最高賣到1700萬+，而在去年9月份，成交價跌到了1100萬左右，比之前成交價跌了約600萬……。

因“名xiao”概念而漲起來的福田八卦嶺片區(qū)，在2019和2020年房價都是位于深圳二手房漲幅前列，在2021年，因業(yè)主急售，有29平米的住宅從350萬跌到了260萬元。

去年對于許多名xiao房來說，可謂是一記“暴擊”，到今年可能會相對平和一些，畢竟去年已經(jīng)把之前的漲幅都跌回來了。

三

一直以來，許多家長花高價買的名xiao房為了自己的孩子不輸在起跑線上，一個學(xué)wei附加在房子的價值有些已超房子的居住本身。

然而，像百花片區(qū)這類名xiao房，一方面因有些小區(qū)的建成年代較久，其宜居性大打折扣，僅憑借著學(xué)區(qū)優(yōu)勢，一但出現(xiàn)變動，其跌幅會比相對新的房產(chǎn)更明顯。

其實，去年像龍華，寶安等片區(qū)學(xué)qu房也現(xiàn)在不同程度的下跌，但沒有這么大的幅度。

這也給我們買房提出了警示，未來，學(xué)qu的附加值會有，但不會像之前那樣明顯，憑借著名xiao房價暴漲的時代已經(jīng)過去了。

在全國都是如此；去年已經(jīng)包括北京、上海、廣州、深圳、溫州、重慶、西安、南京、合肥、大連等10多個城市出重拳整治學(xué)qu房亂象。

但我們不可忽略的是，本身優(yōu)質(zhì)的房子，區(qū)域又有好的學(xué)校，長期來看還是有一些空間；大學(xué)區(qū)招生政策，也可能帶動原本非該學(xué)區(qū)的住房價格上升。

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