2月24日，新華社發(fā)布《權(quán)威專家回應(yīng)“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”》，中國建筑科學(xué)研究院有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對受到廣泛關(guān)注的《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》的條款進(jìn)行解讀。對于住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公示的意見稿中第2.4.6條規(guī)定“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，權(quán)威專家在說明中明確了“套內(nèi)使用面積”的核心定義：“所見即所得”。

那么，此次意見稿的調(diào)整對普通消費者來說究竟意味著什么?

僅僅作為一項行業(yè)建筑規(guī)范，這一調(diào)整能否影響實際房產(chǎn)交易?

我們距離真正按照套內(nèi)使用面積買房距離還有多遠(yuǎn)?

更進(jìn)一步的改革：所見即所得

權(quán)威專家在新華社采訪中解釋：“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這一條款的提出，在規(guī)范起草過程中，對國際國內(nèi)住宅面積計算做法進(jìn)行調(diào)研，按套內(nèi)使用面積計算是國際通行做法，而我國住宅面積計算方式主要采用建筑面積或套內(nèi)建筑面積。按照《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)深化標(biāo)準(zhǔn)化工作改革方案的通知》中“提高標(biāo)準(zhǔn)國際化水平”要求，為了提高我國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與國際通行做法的一致性程度，此次規(guī)范征求意見稿中擬將住宅交易的面積統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積計算。

這一做法主要解決兩方面問題：一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題。由于我國地域差異大、住宅結(jié)構(gòu)類型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積相同的情況下，而套內(nèi)實際可使用面積不同。二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套內(nèi)使用面積進(jìn)行計算易于住戶自行測量，實現(xiàn)“所見即所得”。

這是對目前公眾理解的套內(nèi)面積的全新解釋。

澎湃新聞查詢發(fā)現(xiàn)，我國住宅建筑交易當(dāng)前仍沿用《商品房銷售管理辦法》。

2001年6月1日開始施行的《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部令第88號)的第十八條顯示，商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。

其中規(guī)定，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。按套(單元)計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

而根據(jù)2000年8月1日實施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T 17986.1-2000(以下簡稱《測量規(guī)范》)國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：

房屋套內(nèi)建筑面積由房屋套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。

也就是說，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，即使以套內(nèi)建筑面積計價，購房者仍然需要承擔(dān)墻體，陽臺等面積。

而建筑面積則是套內(nèi)建筑面積再加上公攤的面積。

簡單理解就是：即建筑面積>套內(nèi)建筑面積>套內(nèi)使用面積。

而最新的解釋則明確交易的主體將會是自己真正可以實際測量的套內(nèi)部分，也就是我們真正的“實用面積”。

距離買房“所見即所得”還有多遠(yuǎn)？

有評論人士指出：由于這份《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》是設(shè)計規(guī)范文件，無權(quán)越界染指銷售管理文件。因此，真正涉及房屋銷售時，仍然不可能按照這一規(guī)范執(zhí)行。

澎湃新聞從業(yè)內(nèi)人士處了解到，需要真正要將這一規(guī)范運用到實際銷售，除了征求意見本身能夠獲得順利通過，至少還需要修改目前仍沿用的《商品房銷售管理辦法》。另外，當(dāng)前商品房預(yù)售合同中，僅明確了房屋建筑面積、套內(nèi)建筑面積以及公用分?jǐn)偨ㄖ娣e、地下附屬面積等，而不動產(chǎn)權(quán)證書面積一欄也僅顯示宗地面積及建筑面積。如果最終落實“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，則商品房預(yù)售合同及不動產(chǎn)權(quán)證書均需明確套內(nèi)使用面積。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，目前《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》尚處于征求意見階段，到真正實施還需要一系列政策的配置，包括涉及到的統(tǒng)計制度、稅收制度、物業(yè)收費等問題。比如房價統(tǒng)計制度要調(diào)整，不然數(shù)據(jù)就會出現(xiàn)大漲不可比。稅收制度要變，如果按照新口徑計算，普通和非普的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整。一些按照建筑面積計算的費用也需要調(diào)整。而政策的落地或也涉及到多個部門，包括住建部、統(tǒng)計局、稅務(wù)局等。

那么，此間究竟需要多長時間?香港的調(diào)整之路可以作為參考。

據(jù)《新周刊》2019年1月的報道，香港用了整整5年時間促成了從建筑面積交易到實用面積交易的轉(zhuǎn)變。而真正推動并促成這一改革的，正是負(fù)責(zé)設(shè)計和測量規(guī)范的建筑設(shè)計師們。

由于注意到香港開發(fā)商在建筑面積交房時普遍存在“發(fā)水”(編者注：原本用于指代海鮮販子為魷魚注水增重，以期賣出好價錢，在這里指香港地產(chǎn)商在合法條件下擴(kuò)充銷售面積，創(chuàng)造極致利潤)現(xiàn)象，2008年開始，時任香港測量師學(xué)會產(chǎn)業(yè)測量組主席的潘永祥開始為推動“實用面積”賣房開始奔走。

一場改革拉開序幕，當(dāng)年潘永祥出任實用面積工作小組主席。最終，實用面積的概念被定義為“由墻壁圍繞單位的樓面面積，包括露臺及工作平臺”，這一釋義得到了特區(qū)政府的采納。

于是，窗臺、冷氣機位之類的“發(fā)水高發(fā)區(qū)域”，即此前公認(rèn)的公共面積，尤其是彼時大肆擴(kuò)張的花園、會所、球場、車位等，被排除在新定義之外。在樓書上，它們的位置、范圍會被清晰標(biāo)注出來，只是考慮到香港居住空間普遍狹窄，櫥柜、床通常會被置于墻壁內(nèi)，看似并無用途的墻壁，還是被納入實用面積。

2011年11月底，《一手住宅物業(yè)銷售條例草案》展開公眾咨詢。條例草案明確規(guī)定，使用“實用面積”作為新房銷售的唯一計價方式，并正式將“實用面積”表述納入法規(guī)。在此之前，由測量師學(xué)會、律師公會成員組成的督導(dǎo)委員會對房屋相關(guān)信息公布時間表、售樓書內(nèi)容等實施細(xì)則作出了全面規(guī)定。2013年，草案正式頒布，并允許擁有10個月雙軌制時期。

從調(diào)研到草案再到推出，政府與開發(fā)商之間的博弈和拉鋸案例不勝枚舉，所幸新的購房標(biāo)準(zhǔn)最終得到真正執(zhí)行。

去皮的核桃和帶皮的核桃？

有網(wǎng)友對以套內(nèi)面積交易作出了這樣的評價：帶皮核桃15一斤，去皮核桃30一斤。意思是換湯不換藥。

但事實上，意義比這更加深遠(yuǎn)。

以重慶為例，據(jù)華商報報道，重慶市住房城鄉(xiāng)建委相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，其實早在2002年6月，重慶市人大常委會就通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》，要求：商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房銷售以套內(nèi)面積作為計價依據(jù)。商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)載明共用部位及設(shè)施。

該條例于當(dāng)年8月1日施行，宣告重慶在全國率先施行商品房銷售以“套內(nèi)面積”計價的政策。

凡不按套內(nèi)面積計價銷售商品房的，由有關(guān)部門責(zé)令改正，并依法予以查處。

據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該條例施行以來，不僅減少了商品房交易面積糾紛，同時也維護(hù)了購房群眾的利益，讓群眾明明白白購房。

同樣來看香港的改革：數(shù)據(jù)顯示，2017年，香港一手住宅物業(yè)銷售監(jiān)管局共接到31宗投訴，達(dá)2013年“一手新例”實施以來的新低。

提到“實用面積計價”，測量師黎志邦作出了“基本達(dá)到預(yù)期效果”的評價：“當(dāng)獲得豁免的建筑構(gòu)件、公用設(shè)施被區(qū)分在實用面積范圍之外，不再創(chuàng)造利潤，地產(chǎn)商會出于節(jié)約成本的考慮逐漸停止不合理規(guī)劃。而且這些構(gòu)件、設(shè)施的相關(guān)信息必須以透明的形式呈現(xiàn)在買家面前，任何形式的隱瞞、歪曲都可能導(dǎo)致檢控，‘違法’本身就構(gòu)成了另一筆成本。”

正如中共中央政法委員會微信公眾號“中央政法委長安劍”刊文指出，盡管說房地產(chǎn)交易將正式告別“公攤面積”為時尚早，但有成語道“一葉知秋”。這個意見稿在釋放一個鮮明信號，核心是八個字——“民有所呼，政有所應(yīng)”。