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進(jìn)入新年，樓市調(diào)控依然“來(lái)勢(shì)洶洶”。2月8日晚間有消息稱，根據(jù)監(jiān)管部門(mén)及銀行業(yè)協(xié)會(huì)自律公約要求，北京市自2017年2月8日（含）起，網(wǎng)簽生效的二套住房貸款，其貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)25年。北京商報(bào)記者分別從其中一家股份制銀行和一家房地產(chǎn)中介處求證到這一信息。
一位負(fù)責(zé)二手房貸款相關(guān)流程的中介公司專(zhuān)員告訴北京商報(bào)記者，銀行方面?zhèn)鱽?lái)的消息是2月8日起，簽署網(wǎng)簽合同的第二套個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)（含新建住房、二手住房、置換式住房），貸款期限不得超過(guò)25年，但是還沒(méi)有更具體的細(xì)則。
對(duì)此新政，一位股份制銀行信貸部人士表示，此前在北京地區(qū)，該行對(duì)二套房執(zhí)行的最長(zhǎng)貸款期限是30年，新政將期限縮短至25年后，最直接的影響，就是在貸款總額不變的情況下，貸款人的月供將增加。
以貸款100萬(wàn)元為例，若按照等額本息的還法，且貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，即5.39%計(jì)算，貸款30年下來(lái)，平均每月月供為5609.07元；貸款25年，平均每月月供為6075.36元。也就是說(shuō)，每月需要多還約400元。
“但需要注意的是，如果貸款人的月工資水平不變，新政發(fā)布后，實(shí)際上可以貸款的總額也會(huì)下降。”另一家股份制銀行的信貸部人士補(bǔ)充分析稱，根據(jù)該行的計(jì)算公式，貸款人的月供額不得超過(guò)工資的一半。舉例來(lái)說(shuō)，如果貸款人月收入1萬(wàn)元，只支持每月最多還5000元，超過(guò)這個(gè)數(shù)額是批不下來(lái)的。如此一來(lái)，貸款期限縮短5年，就相當(dāng)于貸款總額將減少，購(gòu)房者的還款能力變相“被削弱”。
而這可能直接影響一些人買(mǎi)不起房。多位受訪的銀行信貸部人士都表示，新政的目的就是為了限制二手房的交易量。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，繼一月銀行利率折扣減少后，信貸繼續(xù)收緊，這釋放了一個(gè)信號(hào)，即銀行未來(lái)貸款額度收緊，價(jià)格上浮，放款放緩將成為常態(tài)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)同樣在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，這一政策是對(duì)二套房市場(chǎng)的管控，貸款條件的苛刻會(huì)對(duì)二套房市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響。二套房貸款政策的收緊，可以將有限的貸款資源給予首套房市場(chǎng)，引導(dǎo)購(gòu)房更加理性，通過(guò)增加購(gòu)房成本的方式，可以抑制炒房投資需求。
值得一提的是，信貸是決定短期房?jī)r(jià)的最關(guān)鍵因素。張大偉指出，目前來(lái)看，信貸收緊趨勢(shì)下，短期房?jī)r(jià)調(diào)控壓力大。不過(guò)，他表示，這個(gè)政策可能直接影響不大，因?yàn)楸緛?lái)購(gòu)房就有還款年限不得超過(guò)退休年齡的政策，二套購(gòu)房者還款能力強(qiáng)，一般貸款周期相對(duì)較短。
一位城商行總行信貸部人士也介紹，由于二手房一般都有一定的房齡了，銀行在做二手房貸款時(shí)，會(huì)考慮折舊的因素。該行采取“40年-土地注冊(cè)年份”的公式來(lái)計(jì)算房貸最長(zhǎng)期限，一般二手房的貸款年限都僅在20年左右，不會(huì)到25年。上述股份制銀行人士也表示，很多貸款人都會(huì)提前還款，即使貸了30年，普遍也不會(huì)貸滿。
綜合來(lái)看，張大偉指出，雖然這一政策波動(dòng)與此前出臺(tái)的“認(rèn)房又認(rèn)貸”、提高首付、減少優(yōu)惠相比影響小很多，但是信貸收緊的趨勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然有明顯影響。
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