來源：朱羅紀(jì)

復(fù)蘇如期而來。

看2月房地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)，有兩個(gè)想法。

(資料圖)

第一個(gè)想法是個(gè)判斷：復(fù)蘇是確立的，不要懷疑市場復(fù)蘇，2023年一定比2022年好。去年12月我在京東智谷的一個(gè)內(nèi)部交流會上提出了這個(gè)看法——最壞的時(shí)刻過去了，階段性復(fù)蘇會來臨，現(xiàn)在看來是應(yīng)驗(yàn)了。當(dāng)前再說復(fù)蘇不復(fù)蘇，已經(jīng)是無意義了，是共識了。分歧在于，這個(gè)復(fù)蘇的高度和長度。

隨之的第二個(gè)想法是：假如大城市未來的樓市政策“中性”，這個(gè)復(fù)蘇能否持續(xù)？因?yàn)榇蠹椰F(xiàn)在都非常關(guān)心政策是否會放寬，一線以外基本全放了，之前都在期待著一線放寬，但是現(xiàn)在市場復(fù)蘇了，一線還放寬不放寬？假如下面不放寬也不從緊，復(fù)蘇會怎樣？

01

掃描一下朋友圈和無數(shù)個(gè)城市群，各地的新房、二手房2月的成交量，普遍都是大升。

北京2月二手成交量達(dá)到了15315套，一個(gè)朋友說這是“北京有記錄的14年里的單月新高”。

上海預(yù)計(jì)超過1.9萬套。杭州二手房2月成交6894套，環(huán)比1月上漲140%，創(chuàng)近20個(gè)月來新高（樂居數(shù)據(jù)）。

百強(qiáng)房企的全口徑銷售數(shù)據(jù)，2月單月實(shí)現(xiàn)“雙增長”，實(shí)現(xiàn)銷售額環(huán)比勁升35.1%，同比上升28.5%。1-2月，TOP100房企銷總額為9841.1億元，同比下降4.8%，較去年同期降幅大幅收窄29.2個(gè)百分點(diǎn)。

大灣區(qū)9城，廣州新房成交量同比漲58%，環(huán)比漲73%。二手房成交量同比大漲150%，環(huán)比大漲88%（依據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)）。

其它像東莞佛山中山，也都是翻倍級的上升，東莞2月二手房成交更是錄得同比超過3倍的上漲，很夸張。注意，這些城市里，東莞是過去1年幾乎都在放寬政策的城市。

深圳的數(shù)據(jù)也出來了。我昨天發(fā)了個(gè)朋友圈“深圳2月二手房成交量創(chuàng)下了過去19個(gè)月來的新高，有多少套？2500套！”。

2509套雖然少（得可憐），但卻是深圳過去19個(gè)月來的新高，環(huán)增21%，同增188%！自從2021年“2.08”以來，深圳二手房的成交量絕大部分時(shí)間都在2000套以下，半死不活的樣子。二手房業(yè)主苦哈哈的一邊熬過疫情還要一邊熬房子賣不掉，這么說吧，過去2年，如果你不是一個(gè)要賣房置換的買房人，你絕對想象不出他們有多難受。

2月新批住宅預(yù)售3823套，環(huán)增112%；成交量2041套，環(huán)增25%，成交量增長大幅弱于供應(yīng)量增長。

02

無論是看全局，還是灣區(qū)，還是看深圳，“小陽春”都毋庸置疑。當(dāng)然，數(shù)據(jù)都是滯后并且是來驗(yàn)證判斷的，做這樣的判斷，還要結(jié)合著市場前端看，比如新盤的到訪量，二手房的帶看量這些重要指標(biāo)，答案也都一樣，復(fù)蘇很明顯，這些是無法持續(xù)做得了假的。

是以，市場復(fù)蘇是肯定復(fù)蘇了，這個(gè)不用再討論。只是說復(fù)蘇的高度和長度，現(xiàn)在有分歧。

分新房和二手房來看。

二手房2月成交能有2509套，我認(rèn)為原因在兩點(diǎn)，一方面是市場情緒面轉(zhuǎn)暖，尤其是接二連三的政策托底以及疫控寬松，令大家對未來重新充滿希望，該買房的人也敢出來花錢了。另一方面，更主要的原因則是，深圳大量的二手樓價(jià)格調(diào)整到貼近了市場指導(dǎo)價(jià)。

根據(jù)樂有家的測算，參考價(jià)2年，深圳成交的二手盤中，超過8成的房源接近參考價(jià)10以內(nèi)成交，其中有近4成低于參考價(jià)。

這和我們之前的預(yù)判就咬合上了，當(dāng)市場價(jià)跌到參考價(jià)上下10%的時(shí)候，便意味著與參考價(jià)緊密捆綁的“杠桿壓制”就沒有了，買房貸款的融資機(jī)能恢復(fù)，成交也就能激活。所以，在之前我們一再說，把參考價(jià)偏離值作為市場流動性能否恢復(fù)的重要指標(biāo)。

整體看，現(xiàn)在深圳的二手市場是在沿著一個(gè)“底部抬升”的方向走，就是因?yàn)閮r(jià)格調(diào)整得差不多了，低價(jià)盤、接近參考價(jià)的盤都在慢慢被消化掉。很多人在過去2年生意或收入受到巨大沖擊，會選擇低價(jià)放盤，甚至大幅低于指導(dǎo)價(jià)。

但放在每個(gè)小區(qū)，這樣的盤一般都是“成交一套少一套”，一個(gè)小區(qū)每賣掉一套這樣超低價(jià)格的筍盤，就意味著這個(gè)小區(qū)的承接力會升一點(diǎn)點(diǎn)，底部會往上抬升一點(diǎn)點(diǎn)。從我在市場上了解的信息，不少樓盤的現(xiàn)在的掛牌價(jià)都比去年底有不少的抬升，“返價(jià)”已經(jīng)開始有出現(xiàn)的了。

至于新盤成交，反而遜于二手房，我認(rèn)為這個(gè)是一個(gè)“意外”。按正常來說，2月的新盤成交應(yīng)該比這個(gè)數(shù)據(jù)好很多，因?yàn)槭蹣遣棵黠@熱起來了。但是成交沒有預(yù)想的好，主要原因是來自人才房的沖擊，尤其是剛需盤的成交弱于預(yù)期。

春節(jié)之后，人才房一下子爆火，“共有產(chǎn)權(quán)房新政”的出臺，人才房未來可能終結(jié)的擔(dān)憂，導(dǎo)致整個(gè)公共住房市場的預(yù)期被改變。新醞釀上市的人才盤成了市場關(guān)注的“黑馬”，大量的原本要買剛需盤（500萬左右）的買家被有效分流了注意力。從目前情況看，基于這兩個(gè)類型客戶群高度重疊的考量，預(yù)計(jì)人才房對剛需盤的沖擊還要持續(xù)不少時(shí)間。

03

往后看，這樣的復(fù)蘇有沒有持續(xù)性？

我注意到有些粉絲開始有點(diǎn)慌，因?yàn)樗麄兛吹臉潜P開始返價(jià)了。有個(gè)粉絲昨天發(fā)給我華潤城的圖，很興奮的說：“朱大，我的錢回來了”。

像這樣的案例最近是開始有一些了，神灣的筍盤，包括雙證的盤，開價(jià)也都慢慢在升高。當(dāng)然，也有許多盤依然還是非常低迷。每個(gè)人會因?yàn)樽约旱捏w感不同，而得出完全相異的結(jié)論。這個(gè)很正常，就和股市一樣。當(dāng)市場復(fù)蘇的時(shí)候，不同區(qū)域的不同樓盤，就像同一行業(yè)不同公司的股價(jià)，那個(gè)價(jià)格的表現(xiàn)可以非常的夸張。有的就是軟趴趴的，一點(diǎn)都沒有起色。有的可以很快的反彈。優(yōu)質(zhì)地段尤其是稀缺度高的豪宅，并非不跌價(jià)，而是它的反彈動能十分強(qiáng)大。往往市場一有起色，豪宅就再一次充當(dāng)了龍頭。

在看后市的時(shí)候，我們要先假定政策“中性”，就是假如下面深圳沒有任何政策，既不寬松也不收緊，這個(gè)市場會如何。

我認(rèn)為對于二手房來講，更多會是一個(gè)溫和復(fù)蘇的狀態(tài)。就是復(fù)蘇有持續(xù)性，但是期待不要太高，也許是每月成交3-4千套的樣子吧?，F(xiàn)在的2509套，是復(fù)蘇，但依然是非常低迷，正常年份成交量的不足一半。

原因主要在于，二手房價(jià)格會否快速的回轉(zhuǎn)頭上升，如果返價(jià)的多了，價(jià)格修復(fù)的快，那么就會很快的再次觸及到參考價(jià)的“鍘刀”，杠桿壓制再一次發(fā)揮作用，需求量又會快速的減少下去。要等買家整體的收入預(yù)期慢慢改善，市場價(jià)格的中樞才會緩緩抬升。

當(dāng)然，這個(gè)判斷是建立于住房參考價(jià)的政策不調(diào)整的前提下，如果住房參考價(jià)調(diào)整，或者，向著貼近市場真實(shí)成交價(jià)的方向調(diào)整，那么就會有效的卸掉首付壓制，從而讓這個(gè)復(fù)蘇能夠持續(xù)的更久，市場成交量也會表現(xiàn)的更好。

在新盤方面，我想復(fù)蘇也一樣會緩緩拉開。但我觀察，一個(gè)重要提醒是，尤其是剛需盤的開發(fā)商，從今年開始需要重視兩個(gè)重要改變。

一個(gè)改變是，整體住房供應(yīng)量的大增。深圳從2020年起開始大幅調(diào)增住宅用地的供應(yīng)，至2022年已經(jīng)連續(xù)3年實(shí)現(xiàn)宅地供應(yīng)超過360公頃，是2019年的幾乎2倍。雖然2023年下調(diào)了一些，但依然是達(dá)到330公頃。土地是原材料，土地放的多，意味著1年之后的新盤多。新盤多，就意味著買家選擇豐富，市場就會穩(wěn)定。這樣的景象，我們這兩年在一些區(qū)域已經(jīng)見到了，這是深圳過去多年不曾有的現(xiàn)象。雖然這個(gè)供應(yīng)力度依然不夠，但是對于穩(wěn)定房價(jià)卻是治本之策，且有立竿見影之效。

另一個(gè)改變是，公共住房的大增。在結(jié)構(gòu)上，深圳這幾年可謂是使盡了“洪荒之力”，拼命的增加公共住房的建設(shè)。2022年，深圳建設(shè)籌集14.2萬套保障房，供應(yīng)分配12萬套，超額完成任務(wù)。2023年又提高目標(biāo)，計(jì)劃建設(shè)籌集保障房到18.5萬套。尤其是新拿出來的30個(gè)人才盤，會成為非常重要的房地產(chǎn)市場“價(jià)格殺手”。

以上兩個(gè)改變，會影響我們對整個(gè)城市房地產(chǎn)估值邏輯的判斷。對于資深的房地產(chǎn)買家而言，研究這些，要比去研究政策如何變，對未來的決策更有長期價(jià)值。而對于開發(fā)商而言，走出了泥淖之后也許要“痛定思痛”，市場會溫和復(fù)蘇，但剛需盤的競爭烈度會強(qiáng)化。是時(shí)候認(rèn)真想一想把產(chǎn)品做好了。否則，市場有機(jī)會，但你不一定有機(jī)會。失去客戶與信用的損失，是多少錢都買不回來的。