有人曾說(shuō)：不管你多優(yōu)秀，一到中年有老有小，就知道改善四房的重要性。

(資料圖片)

的確，2023年主城區(qū)將有眾多改善新盤(pán)上線，在春節(jié)之前，已有不少改善型買(mǎi)家蠢蠢欲動(dòng)，計(jì)劃今年賣(mài)一買(mǎi)一改善置換。

而剛開(kāi)工幾天，有不少粉絲開(kāi)始咨詢房姐，二手房什么時(shí)候出售會(huì)比較合適？

于是，房姐摸查了新年復(fù)工近幾天的二手掛牌情況，再來(lái)扒一扒2022年?yáng)|莞二手市場(chǎng)的數(shù)據(jù)情況，為更多業(yè)主和買(mǎi)家提供參考。

以下為正文～

春節(jié)后，各平臺(tái)數(shù)據(jù)

上新房源數(shù)量和漲價(jià)房源增加

首先，來(lái)看各大平臺(tái)的數(shù)據(jù)。

根據(jù)諸葛找房，從春節(jié)前1月10日掛牌約92773套，截止至春節(jié)后2月1日，東莞在掛牌的二手房源為94673套，增加約1900套。（注：諸葛找房中包含了多個(gè)平臺(tái)的房源）

| 2月1日諸葛找房平臺(tái)，僅供參考

而根據(jù)貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)，單看主城區(qū)上新的房源中，主要以2-3房剛需戶型為主。

|?數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼網(wǎng)，僅供參考

那么，二手掛牌量增加，降價(jià)了嗎？

關(guān)于這一點(diǎn)，在春節(jié)之前，房姐團(tuán)隊(duì)也做過(guò)統(tǒng)計(jì)摸查，有不少銷售門(mén)店表示，一小撮業(yè)主聯(lián)系中介表達(dá)春節(jié)后漲價(jià)的意愿。

再看回諸葛找房研究院數(shù)據(jù)，2023年第5周漲價(jià)房源約172套，與春節(jié)前對(duì)比上漲約237.3%。

與此同時(shí)，5周漲價(jià)房源占比提升約9.35%。

| 數(shù)據(jù)來(lái)源：諸葛找房，僅供參考

按道理來(lái)說(shuō)，似乎看不到價(jià)格內(nèi)卷的現(xiàn)象，反而還在漲價(jià)？

從側(cè)面來(lái)看，大多漲價(jià)房源主要為核心區(qū)域，主城區(qū)改善市場(chǎng)，提振了業(yè)主對(duì)市場(chǎng)的信心和底氣。

實(shí)際上，買(mǎi)房過(guò)招，判斷價(jià)格，打的就是一個(gè)“心理戰(zhàn)”，掛牌價(jià)僅僅代表業(yè)主的心理預(yù)期。

而業(yè)主心態(tài)以及報(bào)價(jià)，受市場(chǎng)行情、線下帶客量影響相當(dāng)大，最終還得看實(shí)際成交價(jià)格。

買(mǎi)家也不要因?yàn)樘醿r(jià)慌了神，目前市場(chǎng)還是很友好的。

主城區(qū)中介門(mén)店

春節(jié)后放盤(pán)量和帶看量增加

再來(lái)看看各大中介門(mén)店情況。

據(jù)了解，東城、南城春節(jié)開(kāi)工后，已有不少業(yè)主將房源掛牌出售。

囂張了好些年，現(xiàn)在的二手市場(chǎng)，價(jià)格真沒(méi)那么虛了，比較多業(yè)主置換或套現(xiàn)，碰上誠(chéng)心想賣(mài)的業(yè)主，價(jià)格好商量，沒(méi)有出現(xiàn)反價(jià)現(xiàn)象。

當(dāng)然也有的急售的筍盤(pán)已卷起來(lái)，業(yè)主急需資金周轉(zhuǎn)，價(jià)格方面可以砍小刀。

另外，莞城中介門(mén)店表示，春節(jié)后掛牌業(yè)主增多，以置換客戶為主，誠(chéng)意房源充足。

由于莞城的房源帶有學(xué)qu房屬性，價(jià)格較為穩(wěn)定，同時(shí)吸引了不少客戶主動(dòng)聯(lián)系看房，初八開(kāi)工后已帶看多批客戶。

來(lái)自一位莞城優(yōu)秀的中介小哥：

除了主城區(qū)，房姐團(tuán)隊(duì)也有摸查其他鎮(zhèn)街的情況。

但是相比之下，其他鎮(zhèn)街新增掛牌量不多，業(yè)主反應(yīng)較慢，大部分原因是節(jié)后還未回莞。

整體來(lái)看，2023年主城區(qū)置換需求旺盛，掛牌房源逐漸增加，目前市場(chǎng)上提前跑入賽道的，主要為賣(mài)一買(mǎi)一的置換客。

有的業(yè)主已經(jīng)卷起來(lái)，有的還在躺平

那么，置換往往伴隨著更多的需求和更高的期待，“低買(mǎi)高賣(mài)”對(duì)大部分置換人群來(lái)說(shuō)屬于理想主義。

摸查的過(guò)程中，春節(jié)后掛牌房源的置換業(yè)主主要有兩種情況：

資金充足的業(yè)主，房源已上架，觀望市場(chǎng)，遇到合適價(jià)格才售出。

有一部分置換的買(mǎi)家手上資金充足，在春節(jié)回來(lái)后已找中介門(mén)店將房源上架，但表示還可以觀望多一段時(shí)間。

另一部分春節(jié)后漲價(jià)的房源，其實(shí)已掛牌已久，業(yè)主“躺平式賣(mài)房”，不急賣(mài)，或者不誠(chéng)心賣(mài)。

資金不足的業(yè)主，賣(mài)房報(bào)價(jià)穩(wěn)健，湊夠新房的首付款。

但是掛牌的心理預(yù)期和市場(chǎng)成交價(jià)存在一定的鴻溝，擔(dān)心自家房子會(huì)“賤賣(mài)”。

甚至有粉絲向房姐訴苦：目前住的房子是2020年高利率站崗買(mǎi)入的，需要以小置換大房。

去年新政出臺(tái)后，開(kāi)心的是有名額買(mǎi)房了，無(wú)奈首付不夠，只能忍忍心賣(mài)掉再買(mǎi)，非常想置換，又怕賣(mài)房時(shí)機(jī)不對(duì)虧大了。

其實(shí)這個(gè)問(wèn)題，放在二手市場(chǎng)成交相對(duì)冷淡，弱概念板塊和非地鐵/ming校盤(pán)只能降價(jià)出售，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，拋了吧，又不甘心；不拋吧，置換的首付又不夠。

而如今，隨著掛牌房源數(shù)量增加，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多，所以資金不足的業(yè)主害怕自家房源也是情有可原的。

置換小建議

一圈摸排下來(lái)，還有一些二手?jǐn)?shù)據(jù)是值得參考的。

比如2022年的二手房成交情況，下半年二手成交逐漸增多，并且能維持月均成交1800套以上。

在各種利好的推動(dòng)下，客戶愿意出門(mén)多看房，成交周期有所縮短。

| 數(shù)據(jù)僅供參考

除了常平二手成交大戶之外，南城和東城皆在成交量前列。

所以，盡量還是要往核心區(qū)域走，選擇交投活躍的二手房區(qū)域；或者選擇地鐵交通方便/學(xué)qu等一定優(yōu)秀屬性的房源。

| 數(shù)據(jù)僅供參考

而對(duì)于置換族來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房換房成本不低，并且考慮的問(wèn)題會(huì)比剛需買(mǎi)房多很多，除了增值能力更強(qiáng)外，最重要滿足家庭的需求，操作起來(lái)也就更復(fù)雜了。

因此：

賣(mài)房時(shí)，真心想賣(mài)，別隨意坐地起價(jià)；手頭沒(méi)那么寬裕的時(shí)候，該賣(mài)就賣(mài)。

買(mǎi)房時(shí)，一定要將自身居住實(shí)際需求考慮進(jìn)去，切記眼高手低與面面俱到。

最后，現(xiàn)在是一個(gè)不錯(cuò)的置換時(shí)機(jī)，有真正置換需求的業(yè)主，大膽進(jìn)場(chǎng)吧。

不管房?jī)r(jià)漲還是跌，都不用慌，賣(mài)一買(mǎi)一不會(huì)虧，因?yàn)槟阗u(mài)的便宜，買(mǎi)的也便宜；賣(mài)的貴，買(mǎi)的也貴。