“市場已經(jīng)出現(xiàn)很多‘筍盤’，下半年預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)。”今年7月，樂有家營銷總裁孟凡振在談及深圳二手房行情時(shí)提到。

確實(shí)，如果加的中介夠多，天天都能在朋友圈看到“筍盤”，同一個(gè)小區(qū)，下一套的報(bào)價(jià)甚至比上一套更低。

(相關(guān)資料圖)

雖然現(xiàn)在樓市主戰(zhàn)場在新房，也有購房者出于孩子上學(xué)、著急入住等原因，傾向考慮二手房，尤其是現(xiàn)在部分業(yè)主愿意低下他高傲的頭顱、有比較不錯(cuò)的議價(jià)空間。

@深圳買房計(jì)劃 的后臺(tái)也經(jīng)常收到購房者對(duì)筍盤房源的疑慮。

今天就跟大家來聊一聊。

這是一檔個(gè)人主觀判斷較強(qiáng)的欄目，耐心看完，或許會(huì)有你要的答案。當(dāng)然，回答的內(nèi)容僅供大家參考。

1.

關(guān)鍵詞：筍盤

Q：買房小白一個(gè)，怎么判斷中介說的二手筍盤是真還是假？

A：我們所說的筍盤，一般指的是戶型、朝向甚至小區(qū)周邊無硬傷，而目前筍盤頻現(xiàn)的原因大致分為3種：

1、業(yè)主為了換房急賣；

2、有可能房子未滿五，稅費(fèi)較高，也可能學(xué)wei正在用；

3、業(yè)主負(fù)債較高，房子欠款甚至接近成交價(jià)。

想要著重聊一聊第3種情況。

如果房源的欠款高于成交價(jià)的70%，那買家就要留心了。

目前，深圳的住宅是限售3年，有的的二手房甚至已經(jīng)滿5年，如果這個(gè)時(shí)候欠款比較高，就說明在正常按揭貸款之外，業(yè)主拿房子做了其他的金融周轉(zhuǎn)。

如果遇到這種房子，但你又非常想買，這里附上兩位中介人士的3點(diǎn)建議：

1、協(xié)商讓賣家承擔(dān)贖樓費(fèi)，因?yàn)橹灰房罡哂诔山粌r(jià)的70%，正常的擔(dān)保公司可能會(huì)拒絕提供贖樓服務(wù)，就算提供，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)更高。欠款也關(guān)系到贖樓基數(shù)，例如欠款200萬，贖樓費(fèi)用可能是4萬左右，但欠款500萬，費(fèi)用翻倍。

2、簽合同時(shí)，要求定金先托管到中介公司的對(duì)公賬戶，等賣家開始贖樓后再放給賣家。

3、約定賣家解決贖樓的期限，看到賣家擔(dān)保公司的保函后再做資金監(jiān)管。

4、約定合同解除的條件，避免賣家房產(chǎn)在交易過程中被查封帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

▲看到這張圖，想起一句話：上帝說要有光，于是就有了光 | 圖源：朋友圈

2.

關(guān)鍵詞回遷房

Q：計(jì)小嵐你好，想買深圳回遷房，又看到新聞?wù)f羅**回遷房爆雷，有點(diǎn)怕怕但我們的錢買新房有點(diǎn)緊張，想問問你有沒有渠道買到靠譜的回遷房？

A：10月初被爆出來的回遷房事件，聽說不少資深投資客都中招，就想問問，你對(duì)這種處于灰色地帶的回遷指標(biāo)交易，又了解多少呢？

上述事件曝光后，一位回遷房領(lǐng)域“深喉”張先生跟我說，現(xiàn)在回遷指標(biāo)房的交易里，空氣指標(biāo)還不是最大的問題，更嚴(yán)重的是“一房多賣”，數(shù)量多到連他都覺得觸目驚心的地步。

雷馬上要在面前爆了，普通購房者還一無所知。

此外，回遷房的交易一般是一次性付款，如果你預(yù)算緊張，更要謹(jǐn)慎考慮。

如果你真的頭鐵，那么短則三五年、長則花十多年，等真正收到房時(shí)，才能確認(rèn)這是一筆靠譜的回遷房交易。

用那么長的時(shí)間來賭人性，值不值得呢？

3.

關(guān)鍵詞：學(xué)qu房

Q：我來講一個(gè)憂傷的故事：我姐之前買了八卦嶺，單價(jià)11萬多，現(xiàn)在聽說跌很慘，還有沒有可能往上漲？

A：很遺憾聽到這個(gè)憂傷的故事。

八卦嶺最高光時(shí)刻是在2020年7月，受兩所學(xué)校落地的消息刺激，有業(yè)主一下子把報(bào)價(jià)提高到16萬/㎡。

片區(qū)資深中介李楊說，2020年最高峰時(shí)，八卦嶺某小區(qū)的成交價(jià)有破13萬/㎡的，現(xiàn)在跌到了6字頭，“不到7萬/㎡”。

以一套26㎡的小戶型計(jì)算，如果在2020年高位入手的購房者，現(xiàn)在已經(jīng)跌掉了一套八卦嶺的房子。

在一篇有關(guān)八卦嶺的文章下，有前業(yè)主留言，“2020年賣掉了八卦嶺，現(xiàn)在不敢出現(xiàn)在買家的朋友圈里?！?/p>

被市場戲稱“大冤種買家”的，還有去年高位買了龍悅居的人。

龍悅居被指成交價(jià)從去年初最高的700多萬降到410萬，幾近腰斬。

這兩個(gè)二手房小區(qū)，都因?yàn)槊鹸iao學(xué)qu房的概念，房價(jià)一度水漲船高，在去年8月深圳實(shí)行大學(xué)qu消息后開始跌價(jià)，直至現(xiàn)在。

“單純靠學(xué)qu 令價(jià)格沖上去的老舊物業(yè)，價(jià)格下跌非常明顯，有的跌了20%-30%?！泵缆?lián)中國部華南戰(zhàn)略董事總經(jīng)理江少杰說。

顯然，八卦嶺和龍悅居跌的還不止30%。

隨著深圳教育集團(tuán)化方案的不斷推進(jìn)，名xiao”插旗“動(dòng)作頻頻，想勸告家長們一句，不要過度迷戀名xiao學(xué)qu房，尤其是除了學(xué)校外無居住價(jià)值的小區(qū)。

4.

關(guān)鍵詞：新房

Q：首付120萬內(nèi)，還在糾結(jié)沙井和光明，你有沒有這兩個(gè)區(qū)域的新盤表格，想找個(gè)周末把它們都看一看。

A：如果是首套首貸，120萬的首付，總價(jià)預(yù)算差不多400萬。

我統(tǒng)計(jì)了一下，沙井和光明各片區(qū)大概有25個(gè)在售/待售新盤，14個(gè)在售新盤里，有9盤的門檻價(jià)在400萬以內(nèi)。

梳理發(fā)現(xiàn)，這些片區(qū)新房的主流是89㎡3房，門檻最低的是沙井的恒興御景園，65㎡的最低總價(jià)287萬。

如果去光明看房，光明中心區(qū)的大部分新房展廳都集中在新地中央（光明大街站旁），可以節(jié)省不少看房的時(shí)間。