房地產(chǎn)政策端的利好尚未帶來市場(chǎng)信心的明顯恢復(fù)。多個(gè)指標(biāo)表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在大幅下滑。

國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅僅為3.7%，是2020年8月以來最低增幅；土地購置面積同比下跌42.3%，為歷史上最大跌幅。

房企資金鏈并未好轉(zhuǎn)。1-2月份，房企到位資金同比下降17.7%，創(chuàng)兩年來新低。其中，定金及預(yù)收款同比下降27%，在各項(xiàng)資金來源中跌幅最大。

來自央行的數(shù)據(jù)亦顯示，今年2月新增居民中長期貸款為-459億元，這是自2007年2月公布數(shù)據(jù)以來首次出現(xiàn)負(fù)增長。居民中長期貸款主要構(gòu)成部分就是房地產(chǎn)按揭貸。

“當(dāng)前市場(chǎng)全鏈條下行，既有同比高基數(shù)影響，也有市場(chǎng)供需相對(duì)慘淡影響?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

他認(rèn)為，開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)對(duì)供給端的影響還在惡化需求端預(yù)期，表現(xiàn)在房價(jià)下降，市場(chǎng)對(duì)開發(fā)商不信任，購房積極性不高。盡管當(dāng)前各界都在積極紓困，但若供給端沖擊不消除，針對(duì)需求端紓困和救市的作用就會(huì)比較有限。

“要想降低供給端沖擊，就必須修復(fù)房企資金鏈?！彼f。

房地產(chǎn)全鏈條下行

房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)下行，是拖累經(jīng)濟(jì)增長的最大因素。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月國民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)顯著好于預(yù)期，為全年經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行開了個(gè)好頭。其中，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長7.5%，兩年平均增速比2021年加快1.4個(gè)百分點(diǎn)；固定資產(chǎn)投資同比增長12.2%，比2021年加快7.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長8.1%，制造業(yè)投資增長20.9%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速僅為3.7%，比去年全年4.4%的增速還要低。一般認(rèn)為，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速位于5%以下的水平，屬于偏冷區(qū)間。

無論是房地產(chǎn)供給端還是需求端，都出現(xiàn)了自2020年疫情以來最大跌幅。

從土地購置面積來看，1-2月份房企土地購置面積838萬平方米，同比下降42.3%(上年全年下降15.5%)，創(chuàng)歷史最大跌幅；土地成交價(jià)款369億元，同比下降26.7%。拿地銳減將直接影響后續(xù)房屋的供應(yīng)。

土地購置下降，一個(gè)主要原因是銷售回款大幅下行。1-2月份，商品房銷售面積1.57億平方米，同比下降9.6%，其中，住宅銷售面積下降13.8%；商品房銷售額1.55萬億元，下降19.3%，其中，住宅銷售額下降22.1%。

此前來自機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2月百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額為4015.8億元，環(huán)比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斬”。

據(jù)此計(jì)算，1-2月，全國商品房均價(jià)為9845元/平方米，同比下降10.7%。這也是2008年以來的最大跌幅。而房價(jià)的下行，無疑將使得市場(chǎng)買房信心更為低沉。

從房企到位資金情況看，資金面總體上表現(xiàn)并不好，既有的寬松金融政策并未讓房企感受到資金壓力減輕。這也是房企不愿意拿地的重要原因。

1-2月份，房企到位資金25143億元，同比下降17.7%，是兩年來新低。其中，國內(nèi)貸款4105億元，同比下降21.1%；利用外資7億元，下降27.4%；自籌資金7757億元，下降6.2%；定金及預(yù)收款8027億元，下降27%；個(gè)人按揭貸款4124億元，下降16.9%。

開發(fā)商資金鏈緊張，既沖擊供給端拿地，也沖擊開工和竣工。1-2月份，房屋新開工面積同比下降12.2%；房屋施工面積同比增速降至1.8%(上年全年5.2%)，也是歷史最低增幅。

從竣工端來看，房屋竣工面積同比下降9.8%，住宅竣工面積同比下降9.6%。

與此同時(shí)，庫存規(guī)模大幅增加。2月末，商品房待售面積5.7億平方米，比2021年末增加6003萬平方米。其中，住宅待售面積增加5552萬平方米。據(jù)此測(cè)算，截至2022年2月末，住宅待售面積為2.84億平方米，創(chuàng)下2018年5月以來新高。

交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉認(rèn)為，從施工面積、到位資金以及商品房銷售來看，未來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能進(jìn)一步下降。

對(duì)此，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長付凌暉表示，在持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期下，房地產(chǎn)下行態(tài)勢(shì)有所減緩；1-2月份房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比下降3.1%，降幅比上年12月份收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)。

市場(chǎng)呼吁更大力度紓困

市場(chǎng)現(xiàn)在比較擔(dān)心的一點(diǎn)是：持續(xù)偏弱的房地產(chǎn)業(yè)會(huì)影響到地方政府的地方土地出讓收入，收入受限則會(huì)進(jìn)一步限制今年基建發(fā)力進(jìn)度。

事實(shí)上，自年初以來，全國多個(gè)城市房地產(chǎn)利好政策頻現(xiàn)。從房貸利率下滑到首付比例下調(diào)再到近日鄭州表示要推進(jìn)棚改貨幣化安置，各地房地產(chǎn)邊際放松的信號(hào)層出不窮。但從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，居民購房意愿仍然很弱。

央行數(shù)據(jù)顯示，2月新增社會(huì)融資規(guī)模1.19萬億元，比上年同期少5315億元；新增信貸1.23萬億元，同比少增1300億元。其中，中長期貸款新增4593億元,同比大幅少增1.05萬億元。

分部門看，居民、企業(yè)信貸需求均較為疲弱。2月份，新增企業(yè)中長期貸款5052億元，相比2021年2月增量減少了5948億元，同比降幅超過一半；新增居民中長期貸款為-459億元，這是2007年2月公布數(shù)據(jù)以來首次負(fù)增長。

“這是信貸不達(dá)預(yù)期的主因，集中反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交弱勢(shì)。盡管此前對(duì)于樓市成交低迷以及按揭難以提振已有預(yù)計(jì)，但程度仍超過市場(chǎng)預(yù)期，或側(cè)面反映信貸穩(wěn)樓市力度仍有不足。”唐建偉表示。他認(rèn)為，從國內(nèi)基本面和政策面來看，經(jīng)濟(jì)基本面恢復(fù)仍需政策發(fā)力支持，預(yù)計(jì)貨幣政策總量寬松空間可能放大，后續(xù)可能有1-2次全面降準(zhǔn)，同時(shí)將繼續(xù)運(yùn)用結(jié)構(gòu)性工具強(qiáng)化定向支持。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席專家楊暢亦呼吁，房地產(chǎn)銷售端、竣工端、施工端、開工端、拿地端的表現(xiàn)較相對(duì)偏弱，整體信心仍然不足，未來打通良性循環(huán)，還需要政策發(fā)力支持。

紅塔證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奇霖認(rèn)為，即使有著政策加持，因?yàn)閷?duì)房企交付期房不信任，對(duì)可能出臺(tái)的房地產(chǎn)稅存在擔(dān)憂，目前居民的購房意愿目前依舊偏弱。2月30大中城市商品房日均成交量僅有25.5萬平方米，即使是有春節(jié)因素，這一數(shù)值也明顯偏低。而且如果分城市等級(jí)來看，三線城市的表現(xiàn)還會(huì)明顯弱于一線城市。

“最為關(guān)鍵的還是要提振銷售數(shù)據(jù)，銷售數(shù)據(jù)改善，才能真正讓房企緩解資金壓力，而不是單純依賴外部的各類融資。考慮到近期以鄭州為代表的各類救市或穩(wěn)樓市政策，后續(xù)房地產(chǎn)銷售增速有轉(zhuǎn)正的可能?！币拙又菐煅芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

“目前，按照市場(chǎng)化、法制化的企業(yè)紓困原則，自救是唯一出路，這就需要市場(chǎng)交易面能好轉(zhuǎn)起來?！崩钣罴晤A(yù)計(jì)，隨著按揭利率繼續(xù)下降，貸款額度增加，各地積極出臺(tái)扶持需求的政策，加上供給端在供地上，降低門檻，給開發(fā)商讓利，紓困效果將在今年二季度才能體現(xiàn)，但同時(shí)也要考慮疫情影響。