2022年兩會(huì)期間，“取消公攤面積”再次成為熱議話題。?

關(guān)于“公攤面積”的討論由來(lái)已久。

在一項(xiàng)媒體問(wèn)卷調(diào)查中，支持“取消公攤”的網(wǎng)友表示，至少物業(yè)管理費(fèi)和買賣房屋的費(fèi)用能減少；反對(duì)者則擔(dān)心，房?jī)r(jià)會(huì)因此上漲。

浙江大學(xué)國(guó)際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林告訴時(shí)代周報(bào)記者，雖然公攤面積被廣為詬病，但其存在具有一定合理性。即便按照套內(nèi)面積計(jì)算，也會(huì)“羊毛出在羊身上”。在盤和林看來(lái)，公攤面積問(wèn)題的關(guān)鍵，是規(guī)范企業(yè)行為和完善相關(guān)制度。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴時(shí)代周報(bào)記者，關(guān)于公攤面積，如果開(kāi)發(fā)商能夠?qū)崿F(xiàn)公開(kāi)公示，并且真實(shí)用到購(gòu)房者生活居住本身，沒(méi)有私自盈利，就是合理的公攤，沒(méi)必要取消。

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深圳公攤面積多少算合理？

公攤面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)傉麠潣枪貌糠值慕ㄖ娣e，包括：電梯井、樓梯間、公共門廳、過(guò)道、值班警衛(wèi)室等，以及為服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積。?

公攤面積最早由香港開(kāi)發(fā)商提出。上個(gè)世紀(jì)五十年代，香港賣房模式是一棟樓一棟樓賣，普通購(gòu)房者難以承受。一家香港開(kāi)發(fā)商看準(zhǔn)了這商機(jī)，將投資的香港香檳大廈，改成一層層甚至一戶戶賣，買房者絡(luò)繹不絕。

和原來(lái)整棟樓出售相比，“散售”產(chǎn)權(quán)被分割，原本樓梯、樓道、墻體、電梯間等公共區(qū)域的費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？

于是，香檳大廈采用訂立“公共契約”的方式，要求每位業(yè)主按契約對(duì)公共部分承擔(dān)一部分責(zé)任和費(fèi)用，“公攤面積”雛形就此誕生，并逐漸普及。上世紀(jì)八九十年代，內(nèi)地開(kāi)始學(xué)習(xí)香港房地產(chǎn)發(fā)展模式，“公攤面積”也隨之傳入。?

對(duì)于哪些面積應(yīng)計(jì)入公攤面積，在1995年建設(shè)部頒布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》中有具體的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。但公攤率，尚未有具體的標(biāo)準(zhǔn)。?

那么，多少公攤面積才算合理？

深圳美聯(lián)物業(yè)曾做過(guò)市場(chǎng)調(diào)查。以120平的房子為例：

如果房子的面積是120平米，那么公攤28平米還算正常水平，一般來(lái)說(shuō)，公攤面積在20%至30%之間都算正常。在有電梯的塔式高層住宅中，因安全通道樓梯以及“管道井”、強(qiáng)/弱電井等公用設(shè)施占用空間較多，高層住宅公攤面積通常在20-30%之間。

由于現(xiàn)代住宅類型多，從高層到別墅 ，不同類型的房屋配套也不相同，因此公攤比例也無(wú)法設(shè)定上限。

普通住宅的一般公攤比例：多層為8%--15%，小高層為10%--20%，高層為15%--30%。

目前深圳樓層在40層以上的新盤，公攤面積都在25%左右。但居住舒適性與戶型設(shè)計(jì)、朝向等息息相關(guān)，不僅僅只看得房率。

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如何規(guī)避公攤面積風(fēng)險(xiǎn)

從公攤面積誕生開(kāi)始，質(zhì)疑之聲就從未間斷。

在貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)看來(lái)，公攤面積之所以被消費(fèi)者吐槽，主要是在預(yù)售制下，建筑面積與實(shí)際使用面積之間存在感觀的差異，容易誤導(dǎo)消費(fèi)者。其次，公攤面積不像室內(nèi)面積那么容易量出來(lái)，暗含較大的灰色空間。此外，包含公攤面積的衍生費(fèi)用計(jì)算，存在不合理現(xiàn)象。

但許小樂(lè)同時(shí)指出，公攤面積是小區(qū)建設(shè)的必要組成部分。適度的公攤能夠增加小區(qū)居住舒適度，過(guò)低的公攤部分則意味著公共配套設(shè)施的不完善。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，開(kāi)發(fā)商并不會(huì)為了賺錢而故意增加公攤面積，這樣的房子因使用效率低不好賣。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，取消公攤面積可以降低業(yè)主的經(jīng)濟(jì)支出。但一旦取消，公攤面積產(chǎn)生的費(fèi)用支出誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？最后可能還是業(yè)主承擔(dān)。

資深地產(chǎn)研究人士李宇嘉則認(rèn)為，取消公攤是誤讀。他表示，公攤上“一房二賣”、偷換概念，損害業(yè)主權(quán)益等等問(wèn)題才是誘發(fā)“取消公攤”的癥結(jié)所在。諸如一邊收著物業(yè)管理費(fèi)，一邊將廣告收入據(jù)為已有；游泳池、地上停車場(chǎng)是共有部分，但卻對(duì)外營(yíng)業(yè)，這與“一房二賣”類同。

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三招教你如何規(guī)避公攤面積風(fēng)險(xiǎn)：

1、向開(kāi)發(fā)商索取公攤數(shù)據(jù)

當(dāng)購(gòu)房者在開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買新房的時(shí)候，可以要求開(kāi)發(fā)商把公攤面積計(jì)算好的數(shù)據(jù)給到自己，一般需要整棟樓的建筑面積、樓內(nèi)所有房屋的套內(nèi)建筑面積之和、不屬于公攤的建筑面積等等，方便購(gòu)房者大致計(jì)算公攤面積，做到心中有數(shù)。

2、索要及查閱有關(guān)資料

購(gòu)房者還應(yīng)該向開(kāi)發(fā)商處獲取小區(qū)相關(guān)資料進(jìn)行查閱，包括房屋的設(shè)計(jì)圖紙或者最終的設(shè)計(jì)方案、最終面積報(bào)告、關(guān)于公攤面積的數(shù)據(jù)及其計(jì)算方式和文件等。一般購(gòu)房者可自行向有關(guān)部門（相關(guān)設(shè)計(jì)、規(guī)劃、測(cè)繪單位等）查閱，也可委托律師。

3、在購(gòu)房合同中約定公攤面

買房過(guò)程中，在和開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買賣合同時(shí)，要注意公攤面積的約定。正規(guī)的《商品房買賣合同》中有關(guān)于房屋公共部位和公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的具體條款。所以購(gòu)房者最好讓開(kāi)發(fā)商在房屋合同里面明確好公攤面積的具體數(shù)字，也可在合同的附件中，明確約定好公攤面積的具體位置及其面積大小。這樣自己在收房的時(shí)候如果發(fā)現(xiàn)與實(shí)際情況不符，買賣雙方可依據(jù)合同解決，最大程度上維護(hù)購(gòu)房者自身的利益。