來(lái)源：東莞淘房志

都聽(tīng)說(shuō)了吧？

最近全國(guó)樓市回暖信號(hào)頻出?，中介朋友圈、開(kāi)發(fā)商也都在不斷的推進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏。

而網(wǎng)上叫囂最多的，便是樓市小陽(yáng)春來(lái)了。

說(shuō)實(shí)話，當(dāng)身邊都是這種消息時(shí)，很難不受其影響，感覺(jué)東莞的小陽(yáng)春也真的要來(lái)了。

但是，當(dāng)這幾天筆者看到，中介店鋪陸續(xù)倒閉、銷(xiāo)售電話不斷打來(lái)、熱點(diǎn)區(qū)域筍盤(pán)依舊滿天飛時(shí)，感覺(jué)有點(diǎn)不對(duì)，這哪像是小陽(yáng)春要來(lái)的樣子。

再參考東莞2月樓市成交數(shù)據(jù)，二手房成交同比減幅7成，新房成交同比減少9成?，32個(gè)鎮(zhèn)街中，僅8個(gè)鎮(zhèn)街日均成交達(dá)1套以上。

要知道，2月東莞很多樓盤(pán)都在促銷(xiāo)讓利，中介傭金也在提升，據(jù)說(shuō)有個(gè)公寓盤(pán)聯(lián)動(dòng)傭金就高達(dá)17%，而銀行利率方面也是一降再降，結(jié)果換來(lái)的是這樣慘淡的成績(jī)。

再看這幾天的數(shù)據(jù)，東莞二手房住宅成交套數(shù)僅134套，在周邊城市中墊底。全市32個(gè)鎮(zhèn)街，每天成交平均不到27套。

這樣的數(shù)據(jù)，3月？小陽(yáng)春？

另外，就目前看，東莞一方面又出現(xiàn)疫情，看房賣(mài)房都受影響，屆時(shí)成交量也難以上去；另一方面，暖風(fēng)雖頻出，但力度大點(diǎn)的實(shí)質(zhì)性松綁，估計(jì)還在后面。

這樣的行情，3月有小陽(yáng)春也是個(gè)假陽(yáng)春。

1

有盤(pán)喊漲，迎接小陽(yáng)春？

一枝獨(dú)秀不是春！

近期，筆者也關(guān)注到，東莞不少樓盤(pán)，已經(jīng)開(kāi)啟了漲價(jià)模式，有些項(xiàng)目的備案甚至突破區(qū)域天花板。

像石碣的某新盤(pán)備案，比周邊高了足足5千/平，而道滘某新盤(pán)備案，更是突破當(dāng)?shù)貍浒柑旎ò?，以一盤(pán)之力，讓道滘房?jī)r(jià)首破3萬(wàn)。

而市場(chǎng)一些在售樓盤(pán)也應(yīng)聲而來(lái)，紛紛上調(diào)價(jià)格。

像去年的網(wǎng)紅盤(pán)虎門(mén)保利·時(shí)區(qū)，預(yù)計(jì)價(jià)格將上調(diào)3%；?厚街時(shí)代天韻，也隱隱要漲價(jià)了。

多個(gè)樓盤(pán)喊漲，真的是春江水暖鴨先知，小陽(yáng)春要來(lái)了？

筆者覺(jué)得：一枝獨(dú)秀不是春，幾枝也不行！

雖然一些項(xiàng)目確實(shí)有所漲價(jià)，但不排除只是“虛晃一槍”，反正賣(mài)不動(dòng)，不如借此，吸引更多客戶(hù)的關(guān)注。

目前“價(jià)”漲僅僅只在零星幾個(gè)項(xiàng)目，而依現(xiàn)在行情，“量”升不太可能，2月的慘淡數(shù)據(jù)表明市場(chǎng)信心還遠(yuǎn)未恢復(fù)，話說(shuō)得太早了。

像前陣子，同事去松湖踩盤(pán)，發(fā)現(xiàn)很多店鋪中介到現(xiàn)在一單都沒(méi)開(kāi)，不少中介也已離職。

拿松山湖的網(wǎng)紅二手盤(pán)來(lái)說(shuō)，像中信森林湖，最近成交的一套，相同戶(hù)型，去年成交單價(jià)6.8萬(wàn)，現(xiàn)在成交單價(jià)才4.6萬(wàn)，跌了約2萬(wàn)每平。

對(duì)于購(gòu)房客而言，目前是最好撿漏的時(shí)期，都在等更多的筍盤(pán)出來(lái)，注意力全在筍盤(pán)上。

買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的規(guī)律，在行情下滑時(shí)似乎不管用。

而接下來(lái)一段時(shí)間，降價(jià)賣(mài)房，低價(jià)買(mǎi)房依舊是市場(chǎng)主流，一些樓盤(pán)自嗨式漲價(jià)意義不大。

且從區(qū)域看，目前各區(qū)域房?jī)r(jià)分化，大多數(shù)處于微跌狀態(tài)，很多新盤(pán)打折促銷(xiāo)，銷(xiāo)量依舊慘淡；二手房房?jī)r(jià)一降再降，依舊有大把業(yè)主等不到成交來(lái)置換。

因此，房?jī)r(jià)上漲迎不來(lái)小陽(yáng)春，而成交數(shù)據(jù)同樣成為不了支撐小陽(yáng)春的內(nèi)部條件。

2

土拍未定！市場(chǎng)信心不足！

面粉價(jià)決定面包價(jià)！

只要土拍暫未迎來(lái)小陽(yáng)春，樓市信心就不足，3月小陽(yáng)春就難料。

據(jù)有關(guān)消息，一季度將有第一批地塊集中出讓?zhuān)伺貕K中，有不少是香餑餑，像廣發(fā)南地塊、蔡白地塊等優(yōu)質(zhì)地塊都值得期待。

如若像去年土拍那樣火爆，屆時(shí)，或?qū)⑻嵴袷袌?chǎng)信心。

據(jù)最新消息，今年土拍有所調(diào)整，除了集中供應(yīng)外，也不再有“最高價(jià)”限制，將給競(jìng)拍房企帶來(lái)更多想象空間。

然而，截止目前，還未聽(tīng)到3月有土拍的消息，無(wú)法進(jìn)一步試探市場(chǎng)信心。

對(duì)于購(gòu)房客而言，還是心里沒(méi)底，3月購(gòu)房仍舊謹(jǐn)慎。

3

沒(méi)有強(qiáng)刺激，缺乏風(fēng)向標(biāo)

撐不起小陽(yáng)春行情

2月成交慘淡，3月便大幅提高，市場(chǎng)情緒被調(diào)動(dòng)起來(lái)，這不太現(xiàn)實(shí)。

可以參考深圳這個(gè)風(fēng)向標(biāo)。

一直在整個(gè)灣區(qū)前排的深圳，2月二手房?jī)H872套，別說(shuō)回暖了，直接創(chuàng)下15年新低。

深圳這種人多錢(qián)多的地方都起不來(lái)，要東莞起來(lái)很難。

當(dāng)然，2月成交量也與深圳疫情也有關(guān)系，東莞現(xiàn)在也有疫情，所以估計(jì)接下來(lái)成交量也仍受其影響。

再來(lái)看政策，目前很多城市都出了實(shí)質(zhì)性的政策，像降首付、降利率等，而東莞目前實(shí)質(zhì)性的松綁還沒(méi)有，或者說(shuō)現(xiàn)行的利好力度還不夠。

有媒體說(shuō)銀行利率已經(jīng)三連調(diào)了，但事實(shí)上，從去年十月到現(xiàn)在，東莞二手房成交量就沒(méi)破過(guò)千套。

顯然，利率下調(diào)對(duì)拉升市場(chǎng)行情的作用，已經(jīng)有點(diǎn)后力不足了，其關(guān)鍵便是購(gòu)房客的情緒低落，不買(mǎi)賬。

沒(méi)有一個(gè)強(qiáng)力的刺激，購(gòu)房客的情緒就無(wú)法被調(diào)動(dòng)，就將持續(xù)處于觀望狀態(tài)。

前陣子，網(wǎng)傳深圳二手指導(dǎo)價(jià)要漲，雖然還沒(méi)有確切消息，但如果像二手指導(dǎo)價(jià)這種重磅級(jí)的調(diào)控也松了，東莞即使不松動(dòng)指導(dǎo)價(jià)，也會(huì)有大動(dòng)作。

但是，估計(jì)也是第二、三季度的事了，3月不會(huì)受其利好，小陽(yáng)春依舊很難。

也就是說(shuō)，盡管市場(chǎng)暖風(fēng)頻吹，但東莞的市場(chǎng)外部環(huán)境依舊不足于撐起小陽(yáng)春行情。

4

不存在小陽(yáng)春，還能買(mǎi)房嗎？

無(wú)論是土拍、或是疫情、強(qiáng)力政策，都透露一個(gè)關(guān)鍵信號(hào)：

不存在小陽(yáng)春行情！

確實(shí)，東莞經(jīng)歷了去年的嚴(yán)控，市場(chǎng)情緒跌到低點(diǎn)，亟需回暖，而最近政策回暖信號(hào)明顯，市場(chǎng)熱氣也在回升一些。

3月，是開(kāi)發(fā)商重要的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)，除了金九銀十，就靠這個(gè)月了。

且無(wú)論有沒(méi)有小陽(yáng)春，目前房?jī)r(jià)整體處于一個(gè)低位，不會(huì)大漲，也不可能大跌，這是一個(gè)價(jià)格安全區(qū)間。

對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，這是目前最好的賣(mài)房時(shí)機(jī)。因?yàn)橄噍^起來(lái)，此時(shí)買(mǎi)房的人還是稍微多一點(diǎn)，而銀行放貸快，房子容易出手。

所以，需要置換變現(xiàn)的，要抓住這個(gè)時(shí)機(jī)，不要再等行情上來(lái)，未來(lái)一段時(shí)間都不會(huì)大漲的，錯(cuò)過(guò)這波，可能就要等年底了。

對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，繼續(xù)淘筍。如果3月沒(méi)有好的時(shí)機(jī)下手，年底房企沖業(yè)績(jī)時(shí)再入手也不是不行。

但是，如果買(mǎi)新房，最好找那些有實(shí)力質(zhì)量保證的大房企，還有能即將交付的現(xiàn)房。

最后，需要認(rèn)識(shí)到的是，這個(gè)月對(duì)接下來(lái)的市場(chǎng)行情很重要，如果3月行情不行，接下來(lái)行情都不會(huì)太好。

以上純屬個(gè)人觀點(diǎn)，不作為置業(yè)參考。