近期，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速開(kāi)始回落的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資開(kāi)始提速。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在熱點(diǎn)城市住宅市場(chǎng)遭遇持續(xù)嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正試圖增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)的投資和運(yùn)營(yíng)能力，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將以住宅開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)的增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)入以商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)的增量市場(chǎng)。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提速

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2017年1-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速開(kāi)始回落。然而，辦公樓開(kāi)發(fā)投資卻異軍突起，投資金額同比增長(zhǎng)4.8%，相比一季度負(fù)增長(zhǎng)3.8%，增速大漲近9個(gè)百分點(diǎn)。

世邦魏理仕(CBRE)近日發(fā)布的《邁向2020——后千億時(shí)代投資策略展望》白皮書指出，到2020年，中國(guó)房地產(chǎn)投資交易總額有望達(dá)到2600億元，較2016年增長(zhǎng)45%，商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)潛力巨大，預(yù)計(jì)將有1萬(wàn)億人民幣資金“排隊(duì)”入市。

“以國(guó)內(nèi)17個(gè)主要城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓為例，國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者在總存量中所占面積份額僅接近1%。2017-2020年正是國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)資本商業(yè)地產(chǎn)投資的建倉(cāng)時(shí)期。”世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部主管謝晨認(rèn)為，北京、上海、廣州、深圳等一線城市第三產(chǎn)業(yè)基建完善、商業(yè)地產(chǎn)需求旺盛，投資物業(yè)存量可觀，因此商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)交投更為活躍。

曾宣布以自持租賃為主、堅(jiān)稱持有核心商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹和CEO張欣夫婦，日前剛在上海宣布SOHO天山廣場(chǎng)項(xiàng)目入市，轉(zhuǎn)手即以35.73億美元整售虹口SOHO，銷售價(jià)格高出成本價(jià)53%。7月4日，潘石屹夫婦再度宣布啟動(dòng)北京光華路SOHO2、凌空SOHO兩個(gè)項(xiàng)目的整售。

世邦魏理仕大中華區(qū)投資及資本市場(chǎng)部董事總經(jīng)理李凌表示，京滬兩地的房地產(chǎn)交易規(guī)模和活躍度已接近甚至趕超亞太區(qū)主要市場(chǎng)。如在2014-2016年間，上海大宗物業(yè)投資額和活躍度均超越香港和新加坡。

仲量聯(lián)行認(rèn)為，供應(yīng)的短缺限制了銷售量表現(xiàn)，即有限的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)推動(dòng)了該資產(chǎn)的價(jià)格上漲。以上海為例，二季度上海銷售型優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)沒(méi)有新增供應(yīng)，導(dǎo)致當(dāng)季該資產(chǎn)的銷售總量為131330平方米，環(huán)比下降32%。但市場(chǎng)購(gòu)買需求卻仍然旺盛。除了以自用和投資為目的的大型企業(yè)買家外，擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的現(xiàn)有租戶也有意向購(gòu)買物業(yè)。強(qiáng)烈的需求和有限的供應(yīng)將價(jià)格推升至44614元每平方米，同比上漲2.3%。預(yù)計(jì)未來(lái)中央商務(wù)區(qū)旺盛的需求和有限的供應(yīng)會(huì)對(duì)非中央商務(wù)區(qū)產(chǎn)生溢出需求。

房企加碼運(yùn)營(yíng)服務(wù)

今年以來(lái)，不少開(kāi)發(fā)商將目光投向社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)。力爭(zhēng)以差異化策略夯實(shí)競(jìng)爭(zhēng)力“護(hù)城河”，在房地產(chǎn)調(diào)控期進(jìn)行創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的示范性探索。

6月底，國(guó)內(nèi)首個(gè)在交付社區(qū)打造的社群空間——“原·聚場(chǎng)”線下實(shí)體在重慶落地。原聚場(chǎng)致力于成為社區(qū)業(yè)主的生活客廳、學(xué)習(xí)課堂和展示交流的舞臺(tái)。“東原每一個(gè)社區(qū)里面都有大量資源，業(yè)主的時(shí)間和才華在過(guò)去的模式里沒(méi)有得到充分的共享。”東原地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)羅韶穎表示，“因此，我們需要設(shè)計(jì)一個(gè)產(chǎn)品，把社區(qū)內(nèi)所有人的能量放大出來(lái)。”

羅韶穎透露，2017年，東原地產(chǎn)特別強(qiáng)調(diào)在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，更加前瞻地關(guān)注社區(qū)關(guān)系新型構(gòu)建方式，原聚場(chǎng)是東原社群運(yùn)營(yíng)計(jì)劃——俱樂(lè)社區(qū)的實(shí)體承載。目前，原聚場(chǎng)三大主要的運(yùn)營(yíng)方向是親子、生活美學(xué)、戲劇。

“今后，通過(guò)原聚場(chǎng)平臺(tái)的連接，東原將定期開(kāi)展各類線上、線下社群活動(dòng)，諸如少兒藝術(shù)團(tuán)、冰球俱樂(lè)部、兒童教育戲劇等。” 羅韶穎說(shuō)，社區(qū)運(yùn)營(yíng)理念正發(fā)生迭代升級(jí)，早期的1.0時(shí)代是“靠溝通吃飯”，2.0時(shí)代則是靠“讓連接發(fā)生”，實(shí)現(xiàn)社區(qū)內(nèi)人與人之間更有質(zhì)量的連接。原聚場(chǎng)旨在建立有溫度的社區(qū)，通過(guò)對(duì)實(shí)體基地的運(yùn)營(yíng)和資源的引入、創(chuàng)新，積極探索實(shí)現(xiàn)新型社區(qū)運(yùn)營(yíng)閉環(huán)，從而為業(yè)主帶來(lái)有價(jià)值的社群生活。

“獨(dú)特的社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)是東原社區(qū)與其他社區(qū)的差異化所在。”羅韶穎認(rèn)為，“房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的下半場(chǎng)是客戶體驗(yàn)的邏輯，只有通過(guò)創(chuàng)新客戶體驗(yàn)得到業(yè)主的認(rèn)可與呼應(yīng)，才能轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)商的超額盈利。”

事實(shí)上，近年來(lái)開(kāi)發(fā)商紛紛提出轉(zhuǎn)型為“城市運(yùn)營(yíng)商”、“城市配套服務(wù)商”等。受訪開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為，在樓市持續(xù)調(diào)控的大背景下，傳統(tǒng)的拿地——蓋房——銷售的高周轉(zhuǎn)模式已難以為繼，開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。

值得關(guān)注的是，開(kāi)發(fā)商的投資標(biāo)的還逐漸向養(yǎng)老地產(chǎn)和社區(qū)商業(yè)擴(kuò)散，通過(guò)更細(xì)分化的專業(yè)投資來(lái)實(shí)現(xiàn)更好的投資回報(bào)。如陸家嘴集團(tuán)近日宣布試水養(yǎng)老地產(chǎn)，在上海東環(huán)龍路打造高端養(yǎng)老產(chǎn)品——“金色陽(yáng)光”頤養(yǎng)院，提供高質(zhì)量和有針對(duì)性的養(yǎng)老服務(wù)。陸家嘴集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，該項(xiàng)目在打造便利安全的休閑娛樂(lè)設(shè)施的同時(shí)，還配套了高端醫(yī)療及護(hù)理服務(wù)，從而在上海這一快速老齡化的城市探索“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”市場(chǎng)。

商務(wù)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將成“藍(lán)海”

謝晨認(rèn)為，“中國(guó)制造2025”將是中國(guó)從“制造大國(guó)”成為“制造強(qiáng)國(guó)”的路線圖。隨著制造業(yè)的升級(jí)和遷移，以及隨之發(fā)生的供應(yīng)鏈重構(gòu)將在相關(guān)城市催生商務(wù)園區(qū)、高標(biāo)準(zhǔn)廠房和物流設(shè)施等各種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，隨著第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)商務(wù)園區(qū)的辦公空間需求愈加旺盛，這在一定程度上推動(dòng)了商務(wù)園區(qū)的持續(xù)增長(zhǎng)。高力國(guó)際的數(shù)據(jù)顯示，上海主要商務(wù)園區(qū)的供應(yīng)量不斷上升，空置率卻在一路下降，2017年第二季度為15.3%，季度凈吸納量25.7萬(wàn)平方米。在此支撐之下，上海商務(wù)園區(qū)物業(yè)市場(chǎng)平均租金也不斷攀升，2017年第二季度同比增長(zhǎng)7%至人民幣4.13元每天每平方米。

高力國(guó)際近日發(fā)布報(bào)告指出，在上海建設(shè)具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心、實(shí)現(xiàn)科技進(jìn)步和技術(shù)創(chuàng)新的過(guò)程中，商務(wù)園區(qū)將會(huì)發(fā)揮越來(lái)越關(guān)鍵的作用。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)企業(yè)已經(jīng)成為上海商務(wù)園區(qū)租賃和大宗投資收購(gòu)的主流，互聯(lián)網(wǎng)信息科技企業(yè)在租賃中占比超三成。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，未來(lái)五年內(nèi)上海商務(wù)園區(qū)新增供應(yīng)250萬(wàn)平方米，需求亦將繼續(xù)保持強(qiáng)勁，從而使得空置率保持低位、租金不斷上升。

根據(jù)高力國(guó)際的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，過(guò)去的一年中上海主要商務(wù)園區(qū)的租賃成交中，占比最多的是互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)企業(yè)，占比高達(dá)35%;緊隨其后的是制造型企業(yè)，占比為22%。高力國(guó)際華東區(qū)研究部董事陳鐵東認(rèn)為，“未來(lái)上海商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)的需求將保持強(qiáng)勁，上海市為實(shí)現(xiàn)打造全球影響力的科創(chuàng)中心的戰(zhàn)略目標(biāo)，預(yù)計(jì)將會(huì)繼續(xù)加大對(duì)于科技研發(fā)、金融業(yè)發(fā)展的投入，這將推動(dòng)各類科技型企業(yè)對(duì)于商務(wù)園區(qū)辦公空間需求旺盛。此外，制造型企業(yè)的研發(fā)中心和金融企業(yè)的后臺(tái)辦公也將有較大的需求。”

CBRE認(rèn)為，作為供給側(cè)改革的重要組成部分，消費(fèi)升級(jí)將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的基石之一。而商業(yè)地產(chǎn)在承接和釋放升級(jí)的消費(fèi)需求過(guò)程中，同樣孕育著龐大的投資機(jī)遇。